Marie Thelander Dellhag: De säger att det regnar, men är hyressystemet så trasigt som många vill göra gällande?
KRÖNIKA | Vill man lösa ett problem eller bara ha scentid? Det funderar MKB:s vd Marie Thelander Dellhag på varje gång hon ser ett nytt utspel om friare hyressättning eller marknadshyror. Börja med att använda de verktyg som redan finns och ropa först efter nya om de inte fungerar – varför jaga mygg med hagelbössa?
Det emellanåt utskällda svenska hyressystemet, är det så trasigt egentligen? Frågan om reformering av hyressättningen och om olika varianter av marknadshyror verkar i högsta grad vara levande. Bara de senaste veckorna har jag sett ledartexter, politiska förslag och debattartiklar i ämnet. Inte minst får frågorna utrymme i Produktivitetskommissionens slutbetänkande som föreslår en förändrad hyresreglering i det befintliga beståndet. Oavsett vad det är för utspel och var jag ser det får det mig alltid att förundrat reflektera kring vad det egentligen är som inte fungerar, eller var?
Snart sagt varje gång hyresregleringens vara eller icke vara kommer på tal är det nämligen en och samma problembild som målas upp: den dysfunktionella bostadsmarknaden – i Stockholms innersta innerstad. Ni känner igen det vanliga debattupplägget: orimligt långa kötider, lägenheter som är helt fel hyressatta i jämförelse med bostäder i klart mindre attraktiva lägen, ingen omflyttning och kontrakten hålls fast vid med näbbar och klor. Ett system som gynnar insiders med mängder av år i kötid. Det är orättvist, ineffektivt och inte anpassat till marknaden. Dessutom är det rimligt att anta att det finns incitament för svarta pengar under bordet för köp och sälj av hyreskontrakt.
Ofta funderar jag då på om skribenten eller debattören faktiskt vill lösa utmaningarna, eller om man bara vill ha tid i etern
Ofta funderar jag då på om skribenten eller debattören faktiskt vill lösa utmaningarna, eller om man bara vill ha tid i etern. För, tänker jag i mitt stilla sinne, om det är ett problem man vill lösa borde man väl använda de verktyg som finns och inte slänga ut barnet med badvattnet? Och varför bara problematisera kring denna lilla del av marknaden?
Det finns nämligen verktyg. I många kommuner har parterna på marknaden infört systematisk hyressättning med utgångspunkt i lägenheternas bruksvärde. I Malmö gjorde vi det redan 2005 och det innebär att hyrorna hos oss sätts utifrån det praktiska värde lägenheten har ur hyresgästens synvinkel, bruksvärdesprincipen – alltså utifrån kvaliteterna i bostaden, fastigheten och utemiljön. Men, också utifrån bostadens geografiska läge. Nämligen en av de faktorer som kritikerna av nuvarande hyresreglering menar saknas. Att det finns lägen i staden som är mer attraktiva än andra och där betalningsviljan därför är högre är inte raketforskning. Det har fastighetsägare och Hyresgästföreningen i Malmö varit överens om de senaste 20 åren.
Vi agerar enligt affärsmässiga principer och har avkastningskrav motsvarande marknadens på alla våra investeringar
Men nyproduktionen då? Ett vanligt argument är också att nya hyresrätter inte kan byggas – trots ett behov – eftersom hyrorna inte speglar marknadens efterfrågan och därmed gör det möjligt att räkna hem affären. Saken är bara: vi har räknat hem affären inom bruksvärdet för drygt 5 000 nya bostäder de senaste tio åren. Det är nämligen fullt möjligt att ta in både kvalitets-, läges- och ny-faktorn även vid nya bostäder.
Innan någon hinner invända vill jag betona att ingen kan vifta bort den prestationen med att vi är ett allmännyttigt bolag. Vi agerar enligt affärsmässiga principer och har avkastningskrav motsvarande marknadens på alla våra investeringar. Det är alltså inte frågan om subventioner eller affärer som egentligen inte går ihop. Tvärtom är vi konkurrenskraftiga. De senaste åren ligger, med marknadsmässig avkastning, hyrorna för MKB:s nyproduktion 12-14 procent under snittet i Malmö. Det innebär också en minskad affärsrisk jämfört med de aktörer som ligger på högre hyresnivåer.
Det är lite som vädret; regnar det i Stockholm så regnar det i hela landet
För att sammanfatta ter sig debatten om det påstått ickefungerande hyressystemet helt enkelt ganska obegriplig ur ett Malmöperspektiv. Vore det inte smakfullare om Stockholm gjorde sin läxa istället för att resten av landet ska behöva anpassa sig till ett nytt regelverk på grund av den begränsade geografiska bostadsmarknadens dysfunktionalitet. Det är lite som vädret; regnar det i Stockholm så regnar det i hela landet...
Marie Thelander Dellhag
Vd, MKB