Adam Tyrcha: Den största risken i bostadspipelinen står inte på räntemarknaden — den står på valsedeln
KRÖNIKA | Adam Tyrcha, analyschef på Newsec, skriver om möjliga effekter på byggprojekt efter årets kommunalval, efter att ha studerat uppgifter på Kommunkompassen.se.
Vi i fastighetsbranschen älskar att prata om bostadsbyggande som om det vore en ekvation med räntor, markpriser och byggkostnader. Lägg till lite Boverket-prognoser och en suck om regelkrångel, så har vi vår standardkrönika.
Av 50 562 planerade bostäder ligger 22 645 i riskzonen vid ett politiskt maktskifte – det vill säga nästan hälften
Men efter att ha gått igenom de planerade bostadsprojekten i Stockholms län inför nästa mandatperiod är min slutsats en annan: Den största enskilda risken i pipelinen är inte konjunkturen eller sentiment i branschen, utan den ligger på valsedeln. Min analys bygger på data från Kommunkompassen, en plattform som strukturerar beslutsunderlag och plan- och styrdokument från svenska kommuner och gör dem sökbara för fastighetsbranschen.
Av 50 562 planerade bostäder ligger 22 645 i riskzonen vid ett politiskt maktskifte – det vill säga nästan hälften. Om vi räknar bort lite kommuner där politiskt maktskifte känns högst osannolikt kommer vi fram till en ganska koncentrerad risk, med vissa kommuner där man behöver ha bra koll på förutsättningarna inför eventuella investeringsbeslut som tas nu inför valet.
En siffra som denna förtjänar en förklaring. Med riskzon menar jag inte projekt som kan tänkas möta motstånd – det skulle vara gissningar. Jag menar projekt där motståndet redan är dokumenterat: reservationer, yrkanden och avvikande meningar i nämnders och fullmäktiges protokoll, från ett politiskt block som realistiskt kan ta makten i kommunen efter valet 2026.
Just därför är det mer meningsfullt att läsa faktiskt politiskt beteende än att extrapolera nationella mätningar
Det är en viktig poäng, för opinionsdatan på kommunnivå är tunn och svårtydd. Just därför är det mer meningsfullt att läsa faktiskt politiskt beteende än att extrapolera nationella mätningar. Politiker som har reserverat sig mot en detaljplan har visat var de står – oavsett vad nästa Sifomätning säger.
Tre kommuner i Stockholms län sticker ut som särskilt skakiga inför valet – Botkyrka, Sigtuna och Värmdö. Skälen skiljer sig åt mellan kommunerna, och det handlar inte om någon prognos i första hand utan om att de politiska förutsättningarna är osäkra på olika sätt. Där är det ungefär 6 500 bostäder som ligger i riskzonen. Då räknar jag inte med den mindre sannolika risken för maktskifte i Stockholms stad – men ifall Stockholm hade blivit blått finns det stor sannolikhet att både Stora Sköndal och Bromma flygplats fördröjs eller försvinner, och därmed även 16 000 ytterligare bostäder. Samtidigt hade ett blått styre möjliggjort för nya bostäder – men då i andra delar av staden.
Värt att lägga till är att ett maktskifte inte automatiskt innebär att projekt stoppas. Däremot kommer fastighetsägaren med största sannolikhet att behöva göra eftergifter – och hur stora eftergifter som krävs beror i hög grad på hur väl ägaren har läst in sig på viljan hos de partier som kan komma att styra.
Vi är politiskt eniga om att bygga kontor och logistik, men just när det kommer till var folk ska bo kan det svänga kraftigt
Det finns ingen entydig blockgräns mellan "byggvänlig" och "byggkritisk" politik. I Solna kommer reservationerna från KD, M och L. I Österåker från V, RP och MP. I Stockholm från SD, M, KD och L. Det är ett liknande motstånd, men med helt olika avsändare. Byggpolitiken är lokal – ofta drivs motståndet av nimbyism, ibland estetisk kritik, ibland kanske snarare ren maktpolitik. Det gör den svårare att förutsäga och farligare att underskatta.
Parallellt har vi en kontrast som också är slående. 304 878 kvadratmeter kommersiell yta i 66 projekt har beslutats – med Solna och Botkyrka som stora motorer. Här finns det däremot inget behov av någon vidare riskanalys, då det helt enkelt inte finns någon politisk strid att analysera.
Vi är politiskt eniga om att bygga kontor och logistik, men just när det kommer till var folk ska bo kan det svänga kraftigt.
Vad ska man ta med sig? Framför allt att man inte bör behandla bostadsförsörjning som en teknisk fråga, utan en politisk sådan, som avgörs vart fjärde år i kommunfullmäktige. Den som inte räknar in det i sin kalkyl kommer få en ovälkommen påminnelse hösten 2026.
Adam Tyrcha
PhD, head of Research, Newsec