Den svenska bostadsmodellen och dialektiken

KRÖNIKA | Den svenska bostadsmodellen har med tiden gett kommunerna starka ekonomiska intressen som riskerar att tränga undan bostadssociala mål. För att möta dagens problem krävs därför en ny modell där planmonopol, markägande och kommunala bostadsbolag omprövas, menar Hans Lind.

Många i min generation läste en hel del marxistisk litteratur under 1970-talet. Det fanns delade meningar om vad som egentligen var det viktigaste i marxismen: Var det arbetsvärdeteorin eller kanske den historiska materialismen? För egen del var det särskilt en tanke som fastnade och det var idén om en dialektisk utveckling. Det traditionella exemplet var kapitalismen som initialt var ett stort framsteg och bidrog till en snabb produktivitetsökning. Med tiden skulle dock olika omständigheter göra att kapitalismen blev ett hinder för fortsatt utveckling av samhället.

Med tiden förändras samhället runt omkring och det uppstår effekter som ingen hade tänkt på

Jag tror att denna tanke om dialektisk utveckling är relevant i många sammanhang som inte har med hela det ekonomiska systemets utveckling att göra. Det införs nya regler för att lösa ett visst problem, men med tiden förändras samhället runt omkring och det uppstår effekter som ingen hade tänkt på. Människor lär sig ”lura” systemet och de som handhar regelverket får med tiden andra drivkrafter än de som fanns från början. Även om i stort sett samma mål finns kvar behöver regelverket efter ett antal år göras om från grunden för att man ska närma sig dessa mål.

I den bostadspolitiska modell som skapades efter andra världskriget var kommunalt planmonopol, kommunalt markägande och kommunala bostadsföretag centrala komponenter. En rimlig utgångspunkt var att privata markägare och bostadsföretag inte skulle vara intresserade av att producera så mycket bostäder att de reala hyrorna pressades ner. Därför behövdes ett starkt offentligt engagemang. Modellen visade sig länge mycket framgångsrik när det gällde att höja den allmänna bostadsstandarden och hålla nere boendekostnaderna. Till saken hör också att under den aktuella tiden kunde kommunerna höja skatten om de behövde mer pengar.

Då inga partier vill höja skatten nämnvärt förvandlas den lokala bostadspolitiken till något där kommunens egna ekonomiska intressen väger tyngre och tyngre

Men en långsiktig effekt var att kommunen fick starka ekonomiska intressen i bostadspolitiken. Under en period då inga partier vill höja skatten nämnvärt förvandlas steg för steg den lokala bostadspolitiken till något där kommunens egna ekonomiska intressen väger tyngre och tyngre. Olika bostadssociala mål, till exempel mål om minskad segregation och lägre boendekostnader, väger lättare och lättare.

Första gången jag mötte argument av denna typ var i slutet av 1990-talet efter ett seminarium i en större stad utanför storstadsområdena. En lokal fastighetsutvecklare kom fram och ville upplysa mig om ett problem: Han menade att deras företag kunde bygga billiga attraktiva marklägenheter, men att kommunen inte ville planlägga mark för detta. Han menade att orsaken var att då skulle ju hushåll flytta från allmännyttans miljonprogramsbestånd till hans fina och relativt billiga bostäder. I en situation med höga vakanser i allmännyttan valde kommunen att prioritera sina egna ekonomiska intressen.

För knappt tio år sedan var jag med på ett seminarium om bostadsplanering i en stor kommun. Jag frågade varför de inte planerade för fler småhus och svaret blev omedelbart ”Men då skulle vi ju få in mindre pengar!”. En faktor som rimligen bidrar till att det inte planerats för så mycket småhus är att kommunerna äger mycket mark och, när bostadsefterfrågan är hög, tjänar mer på att det byggs täta områden med hyresrätt och bostadsrätt. När vi i ett projekt för ett antal år sedan jämförde Tyskland och Sverige såg vi att det ställdes mer sociala krav, t.ex. om blandning, i Tyskland. Dessa krav drev ner markvärdet men eftersom det var privat mark kostade det inte kommunen något att ställa dessa krav – så länge som projektet fortfarande var lönsamt. Men med kommunal mark är det kommunen som förlorar pengar på de sociala kraven.

Kanske bör det förtätas, men är det självklart att det är lämpligast just där kommunen äger mark?

Förra året kom min bok om bostadsbyggande i Farsta 1980–2025 ut. I Farsta finns en rad pågående planärenden som illustrerar problematiken. Det handlar nästan bara om förtätningar på kommunal mark. Kanske bör det förtätas, men är det självklart att det är lämpligast just där kommunen äger mark? Det borde vidare vara uppenbart för alla att flera av dessa förtätningar minskar attraktiviteten hos bostäderna i de aktuella kvarteren, till exempel genom att grönytor minskar och att garage/parkeringsplatser tas bort. Man bör förvänta sig att hushåll med bättre ekonomi i högre grad kommer att välja bort dessa områden och därmed att segregationen ökar. Men kommunen får in pengar och det väger uppenbart tyngre.

Och låt oss leka med tanken att hyrorna i nyare lägenheter i förorterna skulle sjunka med 20 procent. Hur skulle det då gå för de kommunala bostadsbolagen och i förlängningen kommunens ekonomi?

Cirkeln är sluten och vi är tillbaka i en situation där ”makthavarna” har starka ekonomiska intressen av att hålla hyrorna och markpriserna uppe. Makthavarna har förändrats från privata markägare/fastighetsägare till kommunen, men de ekonomiska intressena är desamma.

Utmaningen för en politisk vänster som tar dialektiken på allvar är att skapa en ny bostadssocial modell, utan kommunalt planmonopol, kommunalt markägande och kommunala bostadsföretag.

Hans Lind,
Professor i fastighetsekonomi och aktuell som redaktör för den nya antologin "Att köpa, sälja och förmedla bostäder: Hur fungerar egentligen marknaden?"