”Det borde löna sig att göra rätt”
Dagens hyressättningssystem premierar kortsiktiga ytskiktsrenoveringar – inte det som är långsiktigt rätt. Det var Stångåstadens vd:s Fredrik Törnqvists budskap på tisdagens frukostseminarium på Link Business Center i Linköping. Botryggs Adam Cocozza varnade för att de centrala hyresrätterna hotas av ombildningar.
Bostadspolitik.se arrangerade en Bopol-frukost på tisdagen, tillsammans med Stångåstaden och Botrygg. På programmet stod omvärldsbevakning, den lokala politiken och hur det befintliga hyresrättsbeståndet kan och bör tas om hand.
Stångåstadens ambition är att renovera 300 lägenheter om året, vilket motsvarar ungefär två procent av bolagets bestånd.
Vd Fredrik Törnqvist gick igenom tre olika slags strategier för renoveringar:
# Varsam renovering, där fokus ligger på att behålla det som fungerar, med ambitionen att hålla nere hyreshöjningarna.
– Men den tekniska skulden finns ju kvar och till slut måste man ändå göra det som man hoppar över initialt och då är det rimligt att tro att det blir dyrare än om man hade gjort rätt från början.
# Successionsrenovering, som var vanligt för några år sedan – omfattande invändiga åtgärder efter att en hyresgäst flyttat ut, men innan nästa flyttar in. Den här sortens renovering innebär standardhöjningar och ger höga hyreshöjningar. Men den tekniska skulden kvarstår.
– Många gick in och köpte på höga nivåer och nyckeln för att affären skulle gå ihop var att man kunde genomföra sådana här renoveringar och få upp hyresnivåerna ordentligt.
# Totalrenovering, då de tekniska systemen byts ut och fastigheten blir mer energieffektiv (samtidigt som även de invändiga åtgärderna genomförs). Boendekvalitén lyfts, samtidigt som fastighetens prestanda och klimatpåverkan förbättras.
Fredrik Törnqvist menar att den sistnämnda strategin borde vara rätt väg att gå, åtminstone för ett bolag som Stångåstaden, som verkar i en växande stad med hög efterfrågan och låga vakanser. Problemet är att den här sortens renovering går på cirka 25 000 kronor per kvadratmeter, jämfört med cirka 10 000 kronor per kvadratmeter för successionsrenoveringen. Och hyressättningssystemet premierar inte uppdaterade tekniska lösningar – det premierar de åtgärder som syns i lägenheterna.
– Tittar man i Linköping så har de som har arbetat med successionsrenoveringarna nästan fått högre hyreshöjningar än de som har arbetar med totalrenoveringar. Det känns ju fel i magen att de får högre hyreshöjningar än om man förnyar huset på riktigt.
Stångåstaden har ändå ambitionen att generellt genomföra totalrenoveringar.
– Vi har överlag kört den varianten för vi har ändå trott att det över tid måste bli billigast. Men varje projekt är kämpigt och det är helt klart ett dilemma att det inte lönar sig att göra rätt.
Han menar också att fastighetsvärderarna inte tar tillräckligt stor hänsyn till fastigheternas tekniska skuld – vilket också leder in fastighetsägare att ta ”genvägen” med successionsrenoveringar. Samtidigt står vi inför skarpare krav från EU på mer energieffektiva byggnader. Fredrik Törnqvist menar att systemet, istället för att premiera det som syns, borde värdesätta återbruk och åtgärder som minskar klimatpåverkan, höjer byggnadens tekniska standard, förlänger livslängden och minskar behovet av framtida renoveringar.
– Det borde löna sig att göra det som är rätt på 50 års sikt, inte det som är bäst kortsiktigt.
Adam Cocozza, vd för familjebolaget Botrygg (som också är en av Bostadspolitik.se:s delägare) gjorde en fastighetsekonomisk dragning som landade i att lägesfaktorn väger alldeles för lätt i bruksvärdessystemet och att detta hotar centrala hyresrätter i staden.
– Det finns en vägledning från domstolarna som säger att man ska ta hänsyn till storlek, planlösning, standard, hiss och så vidare. Men läget kommer med som en liten bisats längst ner. Tittar du på bostadsmarknaden så är det tydligt att läget är den absolut viktigaste parametern. Det här innebär att hyrorna i olika områden som är olika attraktiva är väldigt platta.
Samtidigt som centrala hyreslägenheter har förhållandevis låga hyror är bostadsrättspriserna i de här områdena väldigt höga, vilket gör det attraktivt för fastighetsägare att sälja till bostadsrättsföreningar.
– I Stockholm har andelen hyresrätter sjunkit med 50 procent de senaste 20 åren. Det vore synd om det gick på samma sätt i Linköping, som har ett starkt näringsliv som behöver attrahera kompetens utifrån – då behövs hyreslägenheter även i stans mest attraktiva delar.
