Adam Cocozza: En bostadspolitik för vår tids utmaningar

LEDARE | Bruksvärdessystemet skapades för en annan tid och en annan verklighet än den vi har i dag.
Systemet behöver ersättas – och nu kan det vara rätt läge att göra det.

Bruksvärdessystemet kom till för att skydda bostadshyresgästens direkta besittningsrätt i samband med att den gamla hyresregleringslagen avvecklades. Det primära syftet var att motverka kraftiga hyreshöjningar på bostadsmarknader där brist på bostäder rådde.

Systemet är ursprungligen konstruerat för att försöka spegla en marknad i balans. Jämförelsehyran skulle sökas i det övre hyresspannet för likvärdiga lägenheter, inte bland genomsnittet, just för att undvika att konservera hyresstrukturen. Systemet konstruerades primärt för att skydda hyresgästen mot godtyckliga hyreshöjningar, inte mot marknadens prisbildning som sådan. I SOU 2000:33 kap 2 finns en bra historiebeskrivning av systemet.

Nu i efterhand vet vi hur allvarliga problemen var

I utredningens slutsatser (sid 119) skriver författaren att:

”Ibland föreslås att bruksvärdessystemet skall ersättas med en ordning som innehåller mer tydliga marknadsinslag för att vi skall få en hyresstruktur på olika lokala bostadsmarknader som bättre stämmer överens med rådande konsumentvärderingar. Därigenom skulle incitamenten för ombildning till bostadsrätt i attraktiva områden minska samtidigt som tendenser till ”handel” med hyreskontrakt i samband med lägenhetsbyten skulle motverkas. Regeringen framhåller i direktiven att diskussionen lider av att det saknas aktuella undersökningar av förhållandena. Det är alltså svårt att bedöma hur allvarliga problemen är.”

Nu i efterhand vet vi hur allvarliga problemen var. Mellan 1998 och 2021 sjönk andelen hyresrätter i Stockholm innerstad från 63 till 33 procent. Mellan 2000 och 2021 ombildades över 190 000 hyresrätter i landet, varav nästan 70 procent i Stockholms län (SCB upphörde med att föra statistik efter 2021).

Konsekvenserna av ett utarmat hyresbestånd i attraktiva stadsdelar är att beståndet endast blir tillgängligt för en kapitalstark målgrupp som har råd att köpa sin bostad. Det medför även problem för näringslivet då de efterfrågar hyreslägenheter i attraktiva lägen för att kunna attrahera kompetens, både nationellt och internationellt.

I dag fungerar systemet som en generell subvention av hela hyresmarknaden

Dagens system innebär att hushåll med god ekonomi ofta sitter på lägenhetskontrakten i attraktiva lägen till hyror långt under sin faktiska betalningsförmåga och vilja, samtidigt som människor utan kötid eller kapital har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden.

I dag fungerar systemet som en generell subvention av hela hyresmarknaden. Det är ett ineffektivt instrument. Det subventionerar i stort sett alla, oavsett behov, och träffar därigenom sällan dem som faktiskt behöver stöd.

Då rekordmånga kommuner uppger att de har balans/överskott på marknaden kan man fråga sig vad man ska med bruksvärdessystemet till där?

Hyresmarknadens parter har inte lyckats förvalta systemet vilket har föranlett dagens dysfunktionella marknad. Då konfliktnivån konsekvent trappas upp måste politiken inse att utsikterna för att komma till rätta med problemen genom fortsatta försök att lappa och laga i nuvarande regelverk är minimala. Nuvarande system med bruksvärde och hyresförhandlingar har spelat ut sin roll och behöver ersättas med något annat. Kanske tiden är mogen nu? Då rekordmånga kommuner uppger att de har balans/överskott på marknaden kan man fråga sig vad man ska med bruksvärdessystemet till där?

Systemen vi ärver är sällan designade för den verklighet vi lever i. Bruksvärdes- och hyresförhandlingssystemet var ett svar på sin tids utmaningar men skapar idag fler problem än det löser. Vi behöver en politik som löser vår generations utmaningar.

Adam Cocozza
Vd för Botrygg, en av Bostadspolitik.se:s ägare