Experter varnar: Bolånereglerna kan stoppa nödvändigt underhåll av småhus
De nya bolånereglerna ska stärka den finansiella stabiliteten, men riskerar samtidigt att få långtgående konsekvenser för hushåll som köper småhus med renoveringsbehov. Kritiken handlar om dyrare finansiering, risk för eftersatt underhåll och en reglering som behandlar hushåll olika trots samma återbetalningsförmåga. Bostadspolitik.se har talat med flera aktörer om hur reglerna kan slå i praktiken.
I en ledare på Bostadspolitik.se varnade Kent Persson nyligen för att hushåll som köper renoveringsobjekt riskerar att hamna ”ordentligt i kläm” av de nya reglerna för tilläggslån. För att följa upp kritiken har Bostadspolitik.se låtit flera röster ge sin bild av konsekvenserna.
En central förändring i de nya reglerna är begränsningen av möjligheten att finansiera renoveringar genom omvärdering och bottenlån. I stället riskerar hushåll att hänvisas till dyrare blancolån eller att behöva amortera i flera år innan nytt låneutrymme uppstår.
Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, delar bilden att förändringen gör det svårare att renovera bostäder.
– Jag delar Kents uppfattning att det blir svårare att renovera en bostad med bolån enligt de nya reglerna i framtiden. Alla bostäder behöver renoveras förr eller senare. Att försämra möjligheterna att finansiera renoveringarna med bolån jämfört med idag vore olyckligt.
Han pekar också på att hushåll med svagare ekonomi riskerar att drabbas särskilt hårt.
– Ja, för det kan leda till att nödvändiga renoveringar inte blir av eller till en högre kostnad jämfört med i dag, inte minst för hushåll med svagare ekonomi.
När det gäller möjliga justeringar av regelverket är Arturo Arques tydlig.
– Skrota förslaget helt alternativt se till att belåningsgraden för det nya tilläggslånet hamnar på 85 procent alternativt 90 procent.
"Det är mycket ogenomtänkt"
Den mest omfattande och detaljerade kritiken kommer från Robert Boije, chefsekonom på SBAB. Han menar att begränsningen av tilläggslån är dåligt underbyggd och riskerar att slå fel.
– Ja, absolut. Jag tycker att det är ogenomtänkt att begränsa tilläggslån till 80 procent och det finns ingen analys som visar hur åtgärden slår i olika situationer.
Robert Boije pekar på att hushåll med identiska ekonomiska förutsättningar behandlas olika beroende på bostadens skick vid köpet.
– Om ett hushåll köper ett hus utan något som helst renoveringsbehov i närtid, får hushållet med det nya förslaget låna upp till 90 procent av bostadens värde. Det är bra.
– Om samma hushåll alternativt köper ett betydligt billigare likadant hus men med stort renoveringsbehov, får det också låna 90 procent av bostadens värde.
– De lån hushållet sedan tar för att renovera huset så att det får samma skick och därmed värde som huset utan renoveringsbehov får däremot bara tillsammans med det ursprungliga bolånet uppgå till 80 procent av bostadens värde. Det kan få flera oönskade effekter.
Ingen vinst för den finansiella stabiliteten
Enligt Robert Boije leder detta till både dyrare lån och snedvridna incitament.
– Det kommer att leda till att de som behöver renovera sina hus i stället behöver använda betydligt dyrare blancolån eller att de tar ett större bostadslån initialt än de annars hade tänkt sig för att finansiera kommande renoveringar.
– Hushåll som inte vill renovera bostaden med blancolån eller låna ända upp till bolånetaket behöver alternativt med denna begränsning amortera flera år innan de kan finansiera renoveringen med bolån.
– Hushåll med exakt samma ekonomiska förutsättningar och återbetalningsförmåga kommer med andra ord att behandlas helt olika beroende på om man köper ett hus utan renoveringsbehov eller ett med renoveringsbehov – och allt detta utan någon som helst vinst för den finansiella stabiliteten.
Robert Boije lyfter också fram att reglerna riskerar att bromsa nödvändiga energieffektiviseringar.
– Förutom att det kraftigt kommer missgynna hushåll som köper billigare objekt som de avser att renovera kommer begränsningen utgöra en effektiv bromskloss för de energieffektiviseringar som vi enligt EU:s direktiv (EPBD) för byggnaders energiprestanda måste göra framöver.
– Det kommer i närtid troligen att drabba de husägare som bor i fastigheter med lägst energiprestanda/klass mest.
Han konstaterar samtidigt att ett befintligt undantag mildrar effekterna något.
– Som tur är föreslår regeringen att det nuvarande undantaget från tröghetsregeln vid en avsevärd förändring av bostadens värde av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, såsom vid omfattande renoveringar, bör kvarstå oförändrad och även gälla för omvärdering i syfte att ändra belåningsgraden.
– Utan det hade problemen med det nya förslaget blivit ännu större. Men det är illa nog som det är.
När det gäller risken för eftersatt underhåll är Robert Boije tydlig.
– Ja, absolut, eftersom blancolån är betydligt dyrare än bostadslån – alternativt att det kommer ta flera år av amorteringar för dem som inte vill ta dyra blancolån att komma ner till en belåningsgrad på 80 procent vid en initial belåningsgrad på 90 procent.
– Dessutom kommer begränsningen motverka syftet med ROT-avdraget.
"Slår särskilt mot dem som köper renoveringsobjekt"
Kritiken delas av Villaägarna. Organisationens samhällspolitiske chef, Håkan Larsson, ser tydliga risker för småhusägare.
– Ja, den risken finns absolut. Möjligheten att använda en värdeökning efter renovering för att rulla in kostnaderna i huslånet begränsas. Det slår särskilt mot dem som köper renoveringsobjekt, eftersom värdeökningen inte längre kan användas för att förbättra lånevillkoren eller sänka kostnaden.
Han pekar på vilka hushåll som drabbas hårdast.
– Ja. I Sverige har det länge varit möjligt att finansiera nödvändiga renoveringar genom att använda husets värdeökning. De som drabbas hårdast är hushåll med små marginaler. Jag tänker på förstagångsköpare och barnfamiljer med begränsat sparkapital.
– Att renovera och underhålla fastigheten via blancolån, är något jag avråder från.
När det gäller underhållet beskriver Håkan Larsson risken som påtaglig.
– Ja, den risken är påtaglig. Ett småhus kräver löpande investeringar för att inte tappa i värde. Takbyte, fasadrenovering, fönsterbyten och liknande är svåra att finansiera kontant.
– Om hushållen inte längre kan använda värdeökningen efter renovering kommer många helt enkelt att avstå eller skjuta upp nödvändigt underhåll. Det leder till eftersatt underhåll, högre driftskostnader och minskade investeringar i energieffektivisering.
"Ger upphov till större problem än det regeringen vill undvika"
Avslutningsvis ifrågasätter både Robert Boije och Håkan Larsson om reglerna verkligen stärker den finansiella stabiliteten.
– Vad gäller regeringens stabilitetsmål i övrigt finns ingen som helst analys i remisspromemorian som visar på vilket sätt förslagen leder till att det målet verkligen nås, säger Robert Boije och fortsätter:
– Jag förstår att regeringen vill undvika en situation där hushållen efter att ha amorterat ned bolånen i linje med syftet med amorteringskraven tar upp nya bolån med bostadens som säkerhet som används till ren konsumtion. Det finns dock inget starkt empiriskt stöd för att bostadsägare i Sverige använder hushållen som bankomat eller i en omfattning som är äventyrande för den finansiella stabiliteten.
– Det problem som regeringen vill undvika med detta förslag är högst troligen mindre än de problem som förslaget ger upphov till.
– Att klämma åt småhusägare som vill underhålla och renovera sin fastighet är helt enkelt feltänkt, säger Håkan Larsson och fortsätter:
– Ofta är det just hög kredittillväxt som skapar obalanser. Inte nödvändigt underhåll.
