Lennart Weiss: Extrem osäkerhet kastar långa skuggor över bygg- och fastighetsmarknaden
LEDARE | Mycket talar för att ”happy days” och förhoppningarna om ett nytt glatt 20-tal satts på paus. Frågan är hur länge? Är vi på väg mot ett nytt 1930-tal eller är det vi upplever just nu av relativt snabbt övergående karaktär? Ingen vet. Just nu är osäkerheten extremt stor och det får vi vackert leva med ett tag till, skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke.
Happy days are here again var titeln på Veidekkes senaste rapport om tillståndet på den svenska bygg- och fastighetsmarknaden. Den gavs ut i september förra året och höll streck i ungefär 2–3 månader. Sedan dess är läget helt annorlunda.
Redan under hösten fanns tydliga tecken på att återhämtningen efter Corona var förenad med betydande problem. Det tog längre tid än förväntat för materialleverantörerna att få fart på hjulen igen. Än svårare att få de globala leverantörskedjorna att fungera. Containrar och fartyg fanns på fel platser med följd att inte minst byggbranschen drabbades av stigande priser på trä, stål, cement och installationsmaterial.
Till det visade energipriserna tecken på att bita sig fast på höga nivåer. Den gröna omställningen kräver el – fossilfri el – i enorma mängder. Enbart satsningen på fossilfritt stål och batterier till framtidens fordonsflotta kräver att Sverige på 10–15 år i princip fördubblar sin energiproduktion. Det kräver stora investeringar i produktionsanläggningar och överföringskapacitet. Sånt tar tid. Och flaskhalsar innebär stigande priser. Först inom olika delar av industrin, men förr eller senare kommer de att hamna på konsumenternas prislappar. Alltså finns starka tecken på att inflationen som ekonomiskt fenomen är på väg tillbaka igen.
Den gröna omställningen kräver el – fossilfri el – i enorma mängder.
Till detta har vi kriget i Ukraina som med överraskande hastighet och omfattning utlöst ett ekonomiskt krig mellan västvärlden och Ryssland. Det betyder med obeveklig kraft att Ryssland kommer att förlora. Frågan är hur snabbt och till vilket pris?
Just nu är det många som håller andan. Med stigande inflation följer i ett normalläge stigande räntor. Med stigande räntor dämpas investeringsviljan och därmed påverkas också börsen. Sedan årsskiftet har den fallit med ca 10–15 procent. Hittills har bostadspriserna stått emot. Samma sak med investeringsviljan inom bostäder, kontor och samhällsfastigheter. Men vad kan vi tro framåt?
Just nu är osäkerheten extremt stor, så stor att när Veidekke om en dryg vecka levererar en uppdaterad marknadsanalys kommer vi att nöja oss med att presentera olika scenarier. Att göra prognoser ens för det närmaste halvåret är extremt svårt. Det finns dock flera tecken som tyder på en inbromsning när det gäller investeringsviljan i bostäder och kontor.
Även om Corona avskrivits som bred folksjukdom finns kvardröjande effekter i form av ändrade beteenden.
Den allmänna osäkerheten har redan fått bankerna att kräva högre säljgrad som villkor för byggkreditiv. Oron för stigande räntor torde också få konsumenterna att tveka längre vilket tillsammans innebär att säljtakten sjunker. Det innebär rimligen färre byggstarter och minskat bostadsbyggande. Även på kontorsmarknaden kan man ana en stigande försiktighet. Även om Corona avskrivits som bred folksjukdom finns kvardröjande effekter i form av ändrade beteenden. Förr var sambandet mellan fler jobb i tjänstesektorn och ökade kontorsytor i princip linjär. Med Corona har digitaliseringen tagit fart och beteenden förändrats, inte minst i Stockholm där restiden har stor påverkan på människors dagliga liv. Det talar för att hemarbetet kommer att bestå och att kontorets roll kommer att förändras till att mer bli en nod för projektarbete och social interaktion än dagligt arbete.
Att sia är som bekant svårt, särskilt om framtiden. Vad man ska titta på i kristallkulan är dock uppenbart. Den första faktorn är räntan. Just nu står det och väger. Ökade inflationsförväntningar brukar innebära stigande räntor. Men vad händer om vi får en bred konjunkturavmattning? Alla ekonomers skräckscenario är stagflation och nu är detta ett fullt möjligt scenario.
Arbetsmarknaden har dock den helt avgörande betydelsen.
Den fortsatta utvecklingen på börsen får stor betydelse. Som dagens bostadsmarknad fungerar med höga inträdesbarriärer för kapitalsvaga är det redan befintliga bostadsägare som utgör motorn. Här spelar hushållens finansiella tillgångar en viktig roll och ser man att värdena i börsportföljen smälter samman minskar både det ekonomiska utrymmet samtidigt som det psykologiska klimatet påverkas.
Arbetsmarknaden har dock den helt avgörande betydelsen. Så länge människor har jobb snurrar hjulen. Men om arbetslösheten stiger och politikens förmåga att parera med ekonomiska stimulanser begränsas, helt enkelt för att tillgänfdliga resurser slukas av stigande försvarsinvesteringar och kostnader för den eskalerande flyktingkrisen, kan kon sina när mjölken behövs som bäst.
Mycket talar för att ”happy days” och förhoppningarna om ett nytt glatt 20-tal satts på paus. Frågan är hur länge? Är vi på väg mot ett nytt 1930-tal eller är det vi upplever just nu av relativt snabbt övergående karaktär? Ingen vet. Just nu är osäkerheten extremt stor och det får vi vackert leva med ett tag till. Men den som är bäst informerad är också den som fattar de bästa besluten. Veidekkes uppdaterade marknadsanalys kommer om en dryg vecka.