Lennart Weiss: Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag
Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.
Det nuvarande systemet för obligatoriska amorteringar som infördes 2016 innebär att hushållen måste amortera 1 procent av den totala låneskulden för lån mellan 50 till 70 procent av lägenhetens marknadsvärde och 2 procent för lån mellan 70 till 100 procent.
Finansinspektionens (FI) nya förslag innebär en skärpning av amorteringskravet med 1 procentenhet för hushållen med de högsta lånen men det kopplas till hushållets skulder i förhållande till deras samlade bruttoinkomster, en variant av ett så kallat skuldkvotstak. Om hushållets lån överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomster utlöses kravet på ytterligare amortering med en procentenhet.
Rent tekniskt innebär det nya förslaget således en kombination av två principer. Utformningen innebär också att hushållen med den svagaste ekonomin måste amortera mera.
Hur det slår i praktiken kan belysas med följande räkneexempel: Antag att ett hushåll lånar 3 miljoner för att köpa en bostad för 4 miljoner. (Belåningsgrad på 75 procent.) Eftersom hushållet har lån över 70 procent måste man amortera 2 procent av den totala låneskulden, d v s 60 000 kr/ år eller 5 000 kr/ månad.
Skulle lånet på 3 miljoner utgöra mer än 4,5 gånger hushållets totala bruttoinkomst måste hushållet amortera 3 procent. Det innebär 90 000 kr eller 7 500 kr per månad, i ren amortering.
Det finns åtminstone fem skäl att vara tveksam till förslaget:
1. Vem bör fatta beslut om hushållens boende?
Fram till att bolånetaket infördes 2010 var det självklart att dessa beslut fattades av hushållet tillsammans med deras bankman. Det gjorde att detta, i många fall livsavgörande, beslut fattades i direkt dialog mellan de två parter som hade störst möjlighet att överblicka hushållets situation på arbetsmarknaden och totala framtidsutsikter. Sedan dessa har myndigheterna i steg begränsat utrymmet för den sortens dialog.
Bolånetaket följdes av amorteringstvånget 2016 och nu vill FI skärpa amorteringskravet samt bakvägen införa ett skuldkvotstak. Det begränsar ytterligare möjligheten till en flexibel hantering med koppling till det specifika hushållets situation.
Är det verkligen önskvärt att möjligheten till dialog mellan banken och hushållet kringskärs ytterligare och att alltfler beslut om hushållets ekonomi beslutas bakom ett skrivbord i Stockholm?
2. Vad är det egentliga motivet till Finansinspektionens förslag?
Av finansinspektionens nya stabilitetsrapport framgår att hushållens lån i förhållande till deras marknadsvärde i genomsnitt uppgår till 58 procent. Hushållen har förvisso skulder som uppgår till 2 950 mdr SEK men samtidigt uppgår deras samlade tillgångar till 15 000 mdr SEK. Av FI:s rapport framgår att hushållen aldrig varit rikare, att de tål ett betydande prisfall och att tillståndet i det svenska bankväsendet är gott.
Ändå vill man nu gå vidare. Men vad handlar det om egentligen? Konsumentskydd? Makro- eller finanspolitiska skäl? Med en diffus problembild är det högst troligt att FI:s utspel har andra motiv. På regeringens bord ligger just nu ett förslag om att ge FI ett starkare mandat att vidta så kallade makrotillsynsåtgärder.
FI vill ha mandat att i ett givet läge kunna införa ett regelrätt skuldkvotstak, tidigare presenterat som ett tak för lån i förhållande till hushållets nettoinkomster.
I remissbehandlingen har förslaget fått skarp kritik, bland annat för att förslaget ger FI mandat att vidta åtgärder med syfte att parera ”konjunktursvängningar”. Få har uppmärksammat den lilla detaljen.
Ansvaret för den ekonomiska politiken ligger på regeringen. Det är via finanspolitiska åtgärder (stimulanser eller åtstramningar) som dessa beslut tas vilket innebär att beslut som direkt påverkar hushållens ekonomi fattas av demokratiskt tillsatta organ. Så bör det också vara. Det är svårt att se varför FI skulle ges ett vittgående mandat att agera inom ett område som av tradition ligger på politikernas bord.
Det är inte otroligt att regeringen avser dra tillbaka sitt hårt kritiserade förslag. I så fall kan FI:s senaste förslag ses som ett försök att bibehålla initiativet. Men är det i sig ett rimligt eller tillräckligt motiv?
3. Finansinspektion höjer barriärerna mot de ekonomiskt svaga.
Det är lätt att se att FI:s nya förslag skulle slå direkt mot hushållen med den svagaste ekonomin, d v s ungdomar, ensamstående med barn och andra grupper som redan har en svag position på bostadsmarknaden.
Eftersom unga hushåll, med eller utan barn, är den mest rörliga gruppen på arbetsmarknaden finns det en risk att företagen får svårare att rekrytera den personal som de behöver, något som slår mot samhällsekonomin i sin helhet. FI:s förslag har därmed en kostnad som varken redovisas eller analyseras.
Det är visserligen korrekt att unga i genomsnitt har högre bolån. Men är inte detta ganska naturligt? Unga hushåll har ett långt förvärvsliv framför sig. Givet att de har möjlighet att flytta och etablera sig på arbetsmarknaden har de fantastiska framtidsutsikter. Det är i unga år som lönerna stiger som mest. Med rimlig inflation kommer ett bolån att urholkas över tid.
För samhällsekonomin som helhet är det viktigt att unga hushåll kan etablera sig bostadsmarknaden. Och kan det verkligen vara så att den totalt sett lilla gruppen av hushåll som unga och nyetablerade utgör, innebär en betydande makroekonomisk risk? Detta underförstådda påstående återstår fortfarande att vederlägga.
4. Varför inga ventiler för unga?
Finansinspektionen menar med viss rätt att politikerna måste göra mer. De pekar helt riktigt på behovet av reformer som ökar rörligheten på bostadsmarknaden för att på det sättet utnyttja beståndet bättre.
Men att begränsa de unga hushållens möjligheter att ta sig in på den ägda marknaden är knappast rätt recept. Allt annat lika är en nyproducerad ägd bostad avsevärt billigare än motsvarande hyresbostad. Med lägre boendekostnader kommer hushållets ekonomi utvecklas mer gynnsamt.
Unga hushåll (utan rika föräldrar) har dock ett problem, de saknar i regel kapital. Det hade därför varit snyggt om Finansinspektionen någon gång kunde sätta saker i sammanhang.
Om hushållet har goda inkomster borde det finnas utrymme att ta lån utan att bestraffas med orimliga amorteringskrav. Och varför föreslår FI aldrig åtgärder som skulle göra unga hushåll mer förberedda att möta bostadsmarknaden? Med subventionerat bosparande och startlån av norsk modell skulle svenska ungdomar möta bostadsmarknaden med helt andra förutsättningar.
I avsaknad av sådana förslag ser det onekligen ut som att både Finansinspektionen och Riksbanken föredrar att unga och ekonomiska svaga hänvisas till den mest kostsamma delen av bostadsmarknaden.
5. Finansinspektionen utlöser i förskott det problem de vill lösa
Ett ständigt återkommande argument från FI och Riksbanken är att man vill parera risken för att hushållen skulle minska sin konsumtion i samband med ett boprisfall.
Märkligt nog bortser de från att deras förslag till åtgärder riskerar att utlösa exakt det de vill undvika, i förskott.
Som framgår av föregående punkt är nyproducerade (mycket dyra) hyresrätter i stort sett det enda alternativet som står till buds om unga hushåll nekas tillträde till den ägda marknaden. Det betyder högre kostnader för boendet, mindre i hushållskassan och därmed lägre köpkraft.
Det är minst sagt egendomligt att varken Finansinspektionen eller Riksbanken gjort den matematiken. Istället upprepar man mekaniskt kända ståndpunkter och i tillägg gillrar man, utan att riktigt förstå det, en effektiv fattigdomsfälla för de hushåll som har hela livet framför sig.
Finansinspektionens utspel förstärker bilden av brist på helhetssyn. Frågor om bostadsbyggande, finansiering, risk och sociala behov hänger ihop och måste lösas i ett sammanhang. Det är uppenbart att dessa frågor inte förvaltas särskilt väl av myndigheter som har ett mer snävt ansvar. Därför bör man också akta sig för att ge dem utökade maktbefogenheter. Vad gäller det konkreta förslaget bör det förpassas dit det hör hemma, i papperskorgen.