Patrik Emanuelsson: Från stagnation till innovation – ett nödvändigt skifte

LEDARE | Efter 25 år i fastighetsbranschen i många olika roller, och nu dessutom med ålderns rätt, tar jag mig friheten att lyfta en insikt: Vi är en bransch som i stora delar fortfarande arbetar utifrån logiker, system och arbetssätt som formades för bortåt ett sekel sedan.

Fastighetsbranschen beskrivs ofta som stabil, långsiktig och trygg. Det är i grunden positiva egenskaper, men i Sverige har stabilitet i alltför hög grad blivit en ursäkt för stagnation. I en tid där nästan alla andra branscher genomgår snabb transformation står fastighetssektorn kvar – präglad av strukturer, system och arbetssätt som i många fall har närmare hundra år på nacken.

Det gäller inte bara regelverk, utan även hur vi faktiskt arbetar – i fastighetsutveckling, i byggprocessen och i förvaltningen. Vi fortsätter i stor utsträckning att göra som vi alltid har gjort. Konsekvensen blir tydlig: Produktionskostnaderna ökar, effektiviteten uteblir och miljöbelastningen minskar endast marginellt.

Detta är inte enbart ett socialt problem – det är ett systemfel

Det blir särskilt tydligt när vi ser på bruksvärdessystemet – ett system som i praktiken närmar sig hundra år och som skapades i en helt annan samhällsekonomisk kontext. Syftet var en gång att skydda hyresgäster och skapa rimliga boendekostnader. I dagens verklighet har systemet utvecklats till något helt annat.

I praktiken skapar det en bostadsmarknad med mycket låg rörlighet. Vi har i dag två parallella marknader: äldre bestånd med relativt låga hyror och nyproduktion med väsentligt högre hyresnivåer. Det innebär att människor som står utanför hyresmarknaden får allt svårare att ta sig in – samtidigt som rörligheten inom beståndet är obefintlig. Resultatet är att trösklarna höjs och att den strukturella hemlösheten ökar.

Detta är inte enbart ett socialt problem – det är ett systemfel.

Samtidigt fortsätter byggprocessen att präglas av samma grundläggande logik som tidigare. Trots tillgång till ny teknik behandlas varje projekt som unikt, snarare än som en del av en industrialiserad process. Standardisering, repetition och lärande mellan projekt utnyttjas inte fullt ut.

Förutom detta har vi odynamiska planprocesser och tjänstemän som inte kan prioritera för att undvika målkonflikter och långa ledtider

Det är därför inte förvånande att byggkostnaderna fortsätter att stiga. När vi inte förändrar arbetssätten, fortsätter vi också att reproducera samma ineffektivitet. Förutom detta har vi odynamiska planprocesser och tjänstemän som inte kan prioritera för att undvika målkonflikter och långa ledtider.

Hållbarhetsarbetet är ytterligare ett exempel. Ambitionerna är höga, men resultaten utvecklas långsamt. Vi saknar ofta systematik, uppföljning och skala i genomförandet. Det gäller inte minst materialval och byggmetoder där klimatpåverkan fortsatt är hög, trots att alternativ finns och förändringen skulle gå fortare om vi tillsammans ställde högre krav på materialleverantörerna.

I förvaltningen ser vi ett liknande mönster. Arbetssätten är i många fall fortfarande personberoende och reaktiva. Man agerar när något går sönder, snarare än att arbeta systematiskt och förebyggande.

Det är anmärkningsvärt, eftersom fastigheter i grunden är mycket förutsägbara system – inklusive hur hyresgäster använder dem. Här finns en enorm potential att arbeta datadrivet, med hjälp av IT-stöd, sensorer, analysverktyg och inte minst AI.

Det finns en kultur av att ”så här har vi alltid gjort”, där förändring uppfattas som risk snarare än möjlighet

Andra branscher har arbetat med systematiskt kvalitetsarbete och datadriven styrning i flera decennier. I fastighetsbranschen har vi knappt börjat utnyttja dessa möjligheter fullt ut.

Konsekvensen är att vi går miste om effektiviseringar, bättre kundupplevelser, minskad miljöpåverkan och inte minst en arbetsmiljö med mindre brandkårsutryckningar.

Det mest anmärkningsvärda är kanske inte att problemen finns. Det gör de i alla branscher. Det anmärkningsvärda är hur accepterade de är. Det finns en kultur av att ”så här har vi alltid gjort”, där förändring uppfattas som risk snarare än möjlighet.

Framtiden kräver något annat.

Fastighetsbranschen har en unik position. Den formar våra städer, våra livsmiljöer och i förlängningen vårt samhälle. Just därför måste den också ligga i framkant – när det gäller innovation, digitalisering, hållbarhet och nya arbetssätt.

Nu är det dags att på allvar lämna 1900-talet bakom oss

Det räcker inte längre att justera i marginalen. Vi behöver ifrågasätta grundläggande strukturer – från hur vi sätter hyror till hur vi bygger och förvaltar fastigheter.
Vi behöver sätta mål som vi inte kan nå genom att springa fortare utan kräver nytänk.

Vi behöver visioner som utmanar det invanda. Nytänkande som bryter gamla mönster. Innovation som faktiskt implementeras – inte bara diskuteras. Och framför allt: handlingskraft.

För utan förändring kommer vi fortsätta att göra samma misstag, till högre kostnad och med begränsad effekt.

Nu är det dags att på allvar lämna 1900-talet bakom oss.

Nu är det dags att släppa sargen.

Patrik Emanuelsson
Vd Heba Fastighets AB, en av Bostadspolitik.se:s delägare