Frysta hyror och förhandlingsveto är fel väg

DEBATT | Den svenska modellen för den årliga hyresjusteringen fungerar inte tillräckligt väl. Den är oförutsägbar, konfliktfylld och ger inte tillräckliga ekonomiska förutsättningar att äga och förvalta hyresrätter. Det försvagar en boendeform som är viktig för människors rörlighet och Sveriges tillväxt. Lösningen är varken frysta hyror, återinfört förhandlingsveto eller otydliga partsförhållanden. Det krävs långsiktigt hållbara spelregler som stärker hyresrätten, skriver Fastighetsägarnas fem vd:ar.

I valrörelsen har flera politiker föreslagit frysta hyror och att avskaffa skiljemannasystemet. Förslagen kan framstå som attraktiva för hyresgästerna på kort sikt, men försämrar direkt förutsättningarna för hyresrätten och de som bor i den.

Utgångspunkten för en långsiktigt hållbar bostadspolitik borde vara självklar: Den som bygger och förvaltar hyresrätter måste över tid kunna täcka sina kostnader och få rimlig avkastning på investerat kapital. Det är en förutsättning för investeringar i både befintliga och nya bostäder.

Hyrorna i det befintliga beståndet justeras på ett sätt som sällan ger fastighetsägarna full täckning för ökade förvaltningskostnader

Så har det inte fungerat. Lönsamheten har pressats och hyresrättens ställning försvagats, särskilt på expansiva bostadsmarknader där det ofta är mer lönsamt att bygga eller ombilda till bostadsrätt. En viktig förklaring är hyressättningssystemet: Hyrorna i det befintliga beståndet justeras på ett sätt som sällan ger fastighetsägarna full täckning för ökade förvaltningskostnader.

Tidigare hade Hyresgästföreningen veto i de årliga hyresförhandlingarna. Om parterna inte kom överens blev det ingen hyreshöjning, och fastighetsägaren var i praktiken tvungen att acceptera den nivå som Hyresgästföreningen godkände. För att bryta denna obalans införde den dåvarande socialdemokratiska regeringen skiljemannalagstiftningen.

Fastighetsägarna har inget intresse av att stänga ute nya organisationer eller hindra konkurrens. Tvärtom finns det skäl att välkomna ett bredare deltagande om hur hyresrätten kan utvecklas

Reformen var viktig, men löste inte grundproblemet. De senaste årens utfall har inte täckt kostnadsökningarna, och systemet är fortfarande oförutsägbart och konfliktfyllt. När fastighetsägare inte får tillgång till skiljemannaförfarandet kvarstår dessutom Hyresgästföreningens veto i praktiken.

Det är därför inte förvånande att det söks nya vägar genom förhandlingssystemet. Nya hyresgästorganisationer har bildats.

Men när hyresvärdssidan medverkar till att bilda eller finansiera den organisation som ska företräda hyresgästerna uppstår legitima frågor om parternas självständighet. Sådana upplägg riskerar att skada förtroendet för hela hyresmarknaden.

Fastighetsägarna har inget intresse av att stänga ute nya organisationer eller hindra konkurrens. Tvärtom finns det skäl att välkomna ett bredare deltagande om hur hyresrätten kan utvecklas. Men kollektiv hyressättning kräver självständiga parter, tydliga mandat och transparens kring styrning, finansiering och medlemsrelationer.

Fungerande partsmodeller bygger på att de organisationer som företräder olika intressen är självständiga från varandra. Den som företräder hyresgästerna ska vara självständig från hyresvärdssidan. Annars riskerar uppläggen att få motsatt effekt och leda till politiska krav på ett starkare inflytande för Hyresgästföreningen. Vi ser redan sådana tendenser, bland annat genom krav på att avskaffa skiljeförfarandet med hänvisning till just denna utveckling.

Det skulle göra det ännu svårare att bygga och förvalta de hyresrätter som behövs för en fungerande bostadsmarknad

Det skulle vara en mycket destruktiv utveckling. Om möjligheten att få en oberoende prövning försvagas riskerar vi återigen ett system där Hyresgästföreningen i praktiken kan blockera den årliga hyresutvecklingen. Det skulle göra det ännu svårare att bygga och förvalta de hyresrätter som behövs för en fungerande bostadsmarknad.

Konsekvenserna stannar inte på bostadsmarknaden. Hyresrätten ger människor frihet att flytta till arbete, utbildning eller när livet förändras. En väl fungerande hyresmarknad stärker därmed arbetsmarknadens rörlighet, företagens möjligheter att rekrytera och Sveriges tillväxt.

Rekommendationerna ska motiveras, ekonomisk kompetens säkerställas, kriterierna för den årliga justeringen tydliggöras i lag och rätten till prövning får inte bero på motpartens samtycke

Hyressättningssystemet behöver reformeras. På längre sikt behöver själva modellen för den årliga hyresjusteringen reformeras så att den blir mer förutsägbar, transparent och ekonomiskt förankrad. Till dess behöver den oberoende tvistlösningen stärkas: rekommendationerna ska motiveras, ekonomisk kompetens säkerställas, kriterierna för den årliga justeringen tydliggöras i lag och rätten till prövning får inte bero på motpartens samtycke.

Det är den reformdiskussion Sverige behöver. Frysta hyror och ett återupprättat förhandlingsveto är fel väg för den som vill se fler väl förvaltade hyresrätter och en bostadsmarknad som bidrar till Sveriges utveckling.

Anders Holmestig, vd Fastighetsägarna Sverige
Anna Waxin, vd Fastighetsägarna Stockholm
Lars Wild-Nordlund, vd Fastighetsägarna Syd
Rikard Ljunggren, vd Fastighetsägarna GFR
Susanna Roback, vd Fastighetsägarna MittNord