Adam Cocozza: Fyra reformer som räddar hyresrätten – utan att befintliga hyresgäster drabbas

DEBATT | Dagens hyreslagstiftning gynnar varken hyresgäster, kommuner eller fastighetsägare och riskerar att underminera hyresrättens framtid. Nu krävs en bred kompromiss som adresserar systemfelen, menar Adam Cocozza.

Det har genom åren gjorts åtskilliga lagändringar som alla syftar till att bevara bruksvärdessystemet, till exempel införandet av presumtionshyror, Allbolagen och skiljemannaförandet. Det råder dock fortfarande ett flertal stora systemfel på hyresrättsmarknaden som beror på den nuvarande lagstiftningen.

Debatten om hyresrättens utveckling tenderar dock att bli polariserad. Från vänstersidan målas det upp en bild av att ingen kommer ha råd att bo kvar i sin bostad medan högersidan endast adresserar hyressättningen utan att ge något bra svar på hur den sociala bostadspolitiken ska utformas. Nedan ges fyra förslag som skulle kunna utgöra en kompromiss i syfte att rätta till de systemfel som präglar marknaden.

Inför fri hyressättning för nya hyreskontrakt
Genom att successivt fasa in en fri hyressättning i samband med omflyttningar kommer ingen hyresgäst behöva lämna sitt hem eller drabbas av höga hyreshöjningar.

Dagens bruksvärdessystem har lett till en tillplattad och snedvriden hyresstruktur. Hyran är ungefär densamma i förorten som i innerstaden. Konsekvensen är att resurssvaga hushåll i förorten subventionerar hyrorna för de resursstarka hushållen i stan.

Högre hyror i centrala och attraktiva delar av staden är en förutsättning för att säkerställa den långsiktiga tillgången på hyresrätter i dessa områden. När hyrorna ligger långt under marknadens betalningsvilja återspeglas det i värderingen. Den dagen fastigheten säljs är det oftast till en BRF då betalningsförmågan är högre än för en lågavkastande hyresfastighet.

Mellan 1998 och 2020 gick andelen hyresrätter i Stockholms innerstad från 63 % till 33 %. Det är uppenbart att något måste göras för att stoppa denna utveckling. Städer med låg tillgång på hyreslägenheter kommer få det svårt i både ett nationellt och internationellt perspektiv att kompetensförsörja sitt näringsliv.

Höj fastighetsskatten
En infasning av fri hyressättning leder till ökade intäkter i centrala och attraktiva lägen. Därför är det rimligt att kombinera reformen med en höjning av fastighetsskatten. När hyresintäkterna ökar så ökar taxeringsvärdena, med ett höjt takbelopp på fastighetsavgiften får fastigheter där hyror höjs ge tillbaka en del av den ökade intäkten till det allmänna.
Den ökade skatteintäkten kan gå till att förstärka det urvattnade bostadsbidraget och därmed komma de hushåll som faktiskt behöver stöd till godo.

Inför indexering av hyror
De årliga höjningarna bör enbart syfta till att kompensera fastighetsägare för kostnadsökningar. När kommunala taxor för vatten, avfall, fjärrvärme med mera höjs ska det inte vara en förhandlingsfråga att föra dessa kostnader vidare till hyresgästerna. Politiken kan inte rösta ja till taxehöjningar i kommunfullmäktige ena dagen för att nästa dag kräva att fastighetsägare, och inte hyresgäster, ska bära den ökningen. Sjunkande driftnetton slår hårt mot investeringar i nybyggnation. Att investera i en ny fastighet är en lågavkastande och mycket långsiktig investering. Förutsägbarheten behöver förbättras för att investeringsviljan ska öka.

Den årliga hyresjusteringen löses bäst genom indexering, inte genom ineffektiva förhandlingar som kostar över en halv miljard årligen där notan i slutändan landar i hyresgästernas knä.

Avskaffa kravet på affärsmässighet för allmännyttan
Råder det fri hyressättning där hyror indexeras finns det inte längre något behov av att i lag reglera att allmännyttiga bolag ska verka enligt affärsmässiga principer. Den lagändringen tillkom i syfte att ta bort deras hyresnormerande roll. Finns det inte längre något bruksvärde att ta hänsyn till är kommuner fria att skräddarsy sin allmännyttas hyressättning efter kommunens behov. Detta förslag ger kommuner ett stort utrymme att bedriva den bostadspolitik de anser vara bäst för just sin kommun. Den ger även kommunen bättre förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar.

Dessa fyra förslag utgör en kompromiss som inte drabbar någon befintlig hyresgäst, de ökar rörligheten, gynnar resurssvaga hushåll, ökar kommuners möjlighet att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar, gynnar näringslivet, gör det mer förutsägbart och attraktivt att investera i fastigheter, gynnar seriösa fastighetsägare, säkerställer att hyresrätter finns kvar i attraktiva områden.

En ordnad infasning av fri hyressättning, en mer rättvis beskattning, indexerade hyror och en allmännytta som används till det den borde användas till skulle skapa en marknad där kvalitet premieras och där stöd går till de som verkligen behöver det.

Adam Cocozza,
Vd Botrygg