Hans Lind: Hans Lind: Lite hjälp för att få fram ett snabbt delbetänkande om presumtionshyror
DEBATT | Professor Hans Lind var med och tog fram förslaget om presumtionshyror. Meningen var inte att det skulle tolkas som Svea Hovrätt gjorde förra sommaren. Nu utreds frågan. Hans Lind kommer här med ett förslag om en enkel ändring i lagtexten – ett förslag som utredningen kan lägga fram omedelbart.
I det förslag om presumtionshyror som jag var med och tog fram (i SOU 2004:91 Reformerad hyressättning) var tanken att minska en risk för fastighetsägaren; risken för att hyran sänks på grund av bruksvärdesprövning – utan att skapa nya risker eller nackdelar. Därför var utredningens förslag att presumtionshyran skulle få höjas i samma takt som bruksvärdeshyran för liknande lägenheter.
Att det nu blivit problem beror på följande formulering i lagtexten (Jordabalken kap 12 kap §55c):
"Trots första stycket får hyran ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades."
Detta tolkades tidigare som att det var skäligt att höja hyran i takt med den allmänna hyresutvecklingen, medan denna text i hovrättens dom (Svea hovrätts beslut den 8 juni 2022 i mål nr ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21) tolkades som att det skulle bedömas om det var skäligt att höja presumtionshyran i takt med den allmänna hyresutvecklingen. Av skäl som spelar mindre roll här kom domstolen fram till att presumtionshyran inte fick höjas lika mycket.
I och med detta blev det inte längre så intressant att sätta en presumtionshyra: Nu blev det ju inte bara en fördel – ingen risk för bruksvärdesprövning – utan också en nackdel; hyran får höjas i långsammare takt. För att skapa en lagtext som tydliggör det som i alla fall utredningen tänkte sig kan man ändra paragrafen ovan till:
"Trots första stycket får hyran ändras i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades."
Utredningen ska enligt direktiven (dir 2023:92) även analysera om det krävs särskilda regler rörande hyresändringar på grund av tillval, frånval och särskilda hyresgästanpassningar. Enligt min mening är detta en mindre viktig fråga och mitt förslag är att utredningen:
# Omedelbart lägger fram ett förslag till ändring i lagtexten som det ovan så att presumtionshyressystemet åter kan fungera.
# Återkommer senare med ett särskilt delbetänkande om de övriga frågorna.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, Stockholm.
