Hans Lind: Har vi fortfarande bostadsbrist?

KRÖNIKA | Har vi fortfarande bostadsbrist? Svaret beror förstås på vad vi menar med bostadsbrist. Hans Lind reflekterar kring frågan, främst utifrån sambandet mellan bostadsbrist och bostadsbyggande. Det kan ju låta rimligt att säga att om det är bostadsbrist så bör vi bygga mer bostäder.

Min första reflektion fokuserar på det äldre hyresbestånd som finns centralt i många städer. Här är det i regel långa köer och det är svårt att få tag på en sådan lägenhet om man inte har något att byta med. Dessa långa köer och svårigheter att få tag på en sådan lägenhet är rimligen inte något som motiverar byggande av fler bostäder. Vi kan ju på en marknad inte bygga nya lägenheter till den hyresnivån. Ett möjligt samband med bostadsbyggande är dock följande: Vissa menar att om hyran var mer marknadsmässig centralt i stan skulle boendetätheten där öka och då skulle vi inte behöva bygga så många nya lägenheter. Överkonsumtionen av ytor skulle minska.

Den dåliga matchningen på en reglerad marknad gör också att vissa bor trångt i en billig lägenhet på en hyresreglerad marknad eftersom det kan vara svårt att hitta något större med relativt låg hyra

Sambandet är dock inte självklart: Om det var lätt att komma över en hyreslägenhet med hög hyra i ett centralt läge skulle kanske vissa med mycket höga inkomster hyra en övernattningslägenhet. Den dåliga matchningen på en reglerad marknad gör också att vissa bor trångt i en billig lägenhet på en hyresreglerad marknad eftersom det kan vara svårt att hitta något större med relativt låg hyra. För många år sedan gjorde vi på KTH en jämförelse mellan boendetätheten i hyresrätt och bostadsrätt i centrala Stockholm. Till vissas överraskning var det bara små skillnader.

Min andra reflektion fokuserar på nybyggda hyreslägenheter i ytterförorter (som ej har hög status). Mitt intryck är att idag finns inga nämnvärda köer till dessa lägenheter. Även om det inte finns tomma lägenheter så är omsättningen så hög att det snabbt blir något ledigt. Antar vi vidare att hyran speglar en rimlig avkastning på faktiska kostnadsnivåer så skulle jag säga att det i denna situation inte finns någon generell bostadsbrist. Även för den med en inkomst något under genomsnittet går det att snabbt hitta en bostad. I och med att omsättningen är hög är det svårt för hyresvärden att ställa höga inkomstkrav. Är det lätt att hitta en bostad i nyproduktionen i en förort finns ingen anledning att bygga mycket nytt.

Detta är ett argument för att angripa de underliggande problemen, men inte ett argument för att bygga mer nu givet de rådande förhållandena

Att det inte finns någon generell bostadsbrist i denna mening innebär inte självklart att det finns "rätt" mängd bostäder. De faktiska kostnaderna kan bygga på monopolpriser i olika led. Om dessa underliggande problem åtgärdades skulle kostnaderna sjunka och även den hyra som ger en rimlig avkastning. Det skulle då vara lönsamt att bygga fler bostäder. I viss mening är då det befintliga bostadsbeståndet för litet. Detta är ett argument för att angripa de underliggande problemen, men inte ett argument för att bygga mer nu givet de rådande förhållandena.

Min tredje reflektion fokuserar på det faktum att även om det inte är någon generell bostadsbrist så kan vissa grupper ändå ha svårt att hitta en bostad. Det kan vara så att de inte har råd med hyran eller för att hyresvärdar inte vill hyra ut, till exempel på grund av att den sökande har låg inkomst, betalningsanmärkningar eller tidigare har stört grannar. Vi kan kalla detta gruppspecifik bostadsbrist. Här finns ett brett spektrum av tänkbara åtgärder, till exempel att förbjuda vissa krav som diskriminerande[1], att öka bostadsbidragen och/eller att skapa någon form av "social housing".

Ett kort svar på frågan i rubriken är därmed: Vi har inte längre någon generell bostadsbrist men den specifika bostadsbristen består – en bostadsbrist som dock i sig inte motiverar högre "vanligt" bostadsbyggande.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, Stockholm

Fotnötter:
En mer ingående diskussion av begreppet bostadsbrist finns i kap 3 i Hans Linds bok "En stad och en bostadsmarknad för alla: Bearbetade krönikor och artiklar" (2024)

[1] I kapitel 10 i boken "Åtkomliga bostäder: Så gör vi det möjligt för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad" (Lind, Annadotter, Björk, Högberg och af Klinteberg, 2016) argumenteras till exempel för att krav på viss inkomst borde ses som en form av diskriminering om det aktuella hushållet har skött sin ekonomi tidigare.