Hur ska vi se på bostadsprisökningar och förmögenheter?

Leder ökade bostadspriser till ökad jämlikhet eller ska vi se dem som en förmögenhetsöverföring som skapar framtida skulder? Akademikerna tolkar verkligheten på olika sätt: I en ny studie beskriver nationalekonomerna Olle Hammar, Paula Roth, Felicia Stokke och Daniel Waldenström hur de privata förmögenheterna i Sverige har vuxit kraftigt sedan millennieskiftet, utan att den relativa förmögenhetsojämlikheten har ökat. Jonas Vlachos, professor i nationalekonomi vid Stockholms universitet menar att bostadsförmögenheter är en särskild sorts rikedom – eftersom den som inte redan äger samtidigt möter högre framtida kostnader.

Hammar, Roth, Stokke och Waldenström skriver på DN Debatt att de har byggt en ny databas över hela befolkningens förmögenheter 1999–2020. Deras resultat är att Sverige blivit betydligt rikare.

”De samlade privata förmögenhetsvärdena har tredubblats i reala termer sedan 1999. Ökningen syns inte bara i toppen. Medianförmögenheten, alltså den hos personen i mitten av fördelningen, har ökat fem gånger. Även mycket stora förmögenheter har blivit fler: antalet miljardärer, mätt i kronor, har femdubblats.”

Men enligt forskarna betyder inte detta att Sverige blivit mer ojämlikt i relativ mening. De pekar bland annat på att Ginikoefficienten för nettoförmögenhet har fallit och att den rikaste tiondelens andel av de samlade förmögenheterna har minskat. Förklaringen ligger bland annat i pensionskapitalet, som blivit en bredare form av indirekt ägande.

Samtidigt konstaterar de att utvecklingen ser olika ut beroende på tillgångsslag. Ägande i onoterade företag driver förmögenhetsökningen i toppen, medan bostäder ger en mer blandad bild.

”Stigande småhuspriser har gynnat en stor del av befolkningen; närmare hälften av svenskarna bor i ett ägt småhus. Prisökningen på bostadsrätter har däremot bidragit till ökad ojämlikhet.”

Jonas Vlachos tar fasta på just bostädernas särställning. Han beskriver, i en krönika på EFN, bostaden som både tillgång och nödvändighet – och menar att värdeökningar för dagens ägare har en spegelbild i högre kostnader för framtida köpare.

”När bostadspriserna stiger bokförs värdeökningen som en tillgång för den som redan äger. Balansräkningen stärks. Den spegelvända posten bokförs däremot inte. För den som ännu inte äger – eller som senare behöver köpa en större bostad – innebär samma prisuppgång en framtida belastning: högre kontantinsats, större lån, högre räntekänslighet och större risk.”

Vlachos menar därför att stigande bostadspriser inte självklart gör samhället rikare i praktisk mening. För den som redan bor rätt kan värdeökningen vara svår att använda utan att samtidigt behöva köpa dyrt igen. För den som står utanför marknaden innebär samma prisuppgång ett mer riskfyllt inträde.

”Stigande bostadspriser är därför mindre en allmän förmögenhetsökning än en omfördelning: dagens ägare ser rikare ut, medan morgondagens köpare möter högre kostnader.”

Skillnaden mellan resonemangen handlar därmed inte bara om siffror, utan om vad som ska räknas som förmögenhet. Hammar, Roth, Stokke och Waldenström betonar att Sverige både blivit rikare och i vissa relativa mått mer jämlikt. Vlachos menar att bilden blir ofullständig om den framtida skulden för dem som ska in på bostadsmarknaden inte syns.

Hans slutsats är att bostadsförmögenheter bör förstås mer försiktigt än andra tillgångar:

”Känslan av att det blivit dyrt att flytta är alltså ingen inbillning. Den är ett vardagligt uttryck för ett verkligt mätproblem: Vi bokför tillgången, men inte den framtida skulden.”