Ted Lindqvist: Hyresmarknaden har blivit en lokal historia

KRÖNIKA | Bostadsbrist och överskott kan råda samtidigt. I samma kommun.
Bostadspolitik.se och Evidens släpper nu en ny rapport om hyresmarknaden. Evidens Ted Lindqvist konstaterar att hyresmarknaden har blivit väldigt lokal.

Läs den nya rapporten En hyresmarknad i förändring här.

Det är lätt att tala om den svenska hyresmarknaden som om den vore en marknad. Men utvecklingen på senare år visar motsatsen. I samma storstadsregion kan en äldre hyresrätt kräva tio eller tjugo års kötid, medan en nyproducerad bostad några kilometer bort kan hyras ut till någon som knappt hunnit samla kötid alls. På vissa håll krävs dessutom rabatter eller aktiv marknadsföring för att få alla lägenheter uthyrda.

Det betyder inte att hushållen slutat efterfråga hyresrätter. Det betyder att priset – hyran – har kommit mycket närmare gränsen för vad hushållen faktiskt kan och vill betala.

Det är den förändring som stå i centrum för rapporten ”En hyresmarknad i förändring”. Vi jämför faktiska nyproduktionshyror med så kallade jämviktshyror: den hyresnivå där antalet hushåll som både vill och kan efterfråga en bostad ungefär motsvarar utbudet. Resultatet är ganska tydligt. I Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala ligger nyproduktionshyrorna i genomsnitt nära de beräknade jämviktshyrorna – och på vissa delmarknader över dem.

De båda kurvorna rörde sig mot varandra: hushållens betalningsvilja ned, kalkylens hyresbehov upp

Detta är en förändring jämfört med för bara några år sedan. Efter 2022 pressades hushållens reala köpkraft av inflation, högre räntor och svagare konjunktur. Samtidigt drev stigande bygg-, finansierings- och kapitalkostnader upp de hyror som nya projekt behövde ta ut. De båda kurvorna rörde sig mot varandra: hushållens betalningsvilja ned, kalkylens hyresbehov upp.

Det är därför missvisande att fråga om det råder ”bostadsbrist” eller ”överskott” i en kommun eller region. Båda kan existera samtidigt

Men den kanske viktigaste slutsatsen är att genomsnitt döljer stora skillnader. I centrala och attraktiva lägen kan höga hyror fortfarande ligga tydligt under hushållens betalningsvilja. På Södermalm kan en nyproducerad trea ha en hyra som framstår som hög i kronor räknat och ändå ge ett stort konsumentöverskott – vilket syns i långa kötider. I mer perifera lägen kan en lägre hyra samtidigt ligga över den lokala jämviktshyran och ge korta kötider eller uthyrningsproblem.

Det är därför missvisande att fråga om det råder ”bostadsbrist” eller ”överskott” i en kommun eller region. Båda kan existera samtidigt.

Samma logik hjälper oss förstå stigande vakanser. Den nationella vakansgraden har ökat från extremt låga nivåer under 2010-talet, men problemen är långt ifrån jämnt fördelade. I storstädernas centrala delar är vakanserna fortfarande mycket låga. De större problemen finns i mindre och krympande arbetsmarknader, i vissa regionstäder och i enskilda projekt eller stadsdelar där hyran ligger högt i förhållande till lokal köpkraft.

Nya bostäder kan på så sätt synliggöra problem som tidigare doldes av brist på alternativ

Nyproduktion kan dessutom skapa vakanser utan att de nya bostäderna själva står tomma. När hushåll flyttar till nyare och mer attraktiva bostäder lämnar de något efter sig. Om efterfrågan inte växer lika snabbt som utbudet kan vakansen därför hamna i ett äldre område med sämre läge, standard eller relativ hyra. Nya bostäder kan på så sätt synliggöra problem som tidigare doldes av brist på alternativ.

Vad händer framåt? Här är bilden försiktigt ljusare. Hushållens realinkomster väntas stiga, konsumtionen återhämta sig och arbetsmarknaden gradvis stärkas. Det talar för att jämviktshyrorna åter kan öka. Samtidigt bedöms direktavkastningskraven kunna falla något, vilket stärker fastighetsvärdena.

Det avgörande är samspelet mellan faktisk hyra, lokal betalningsvilja, marknadsdjup, byggkostnader och kapitalmarknad

Men någon återgång till 2010-talets investeringsvillkor är knappast att vänta. Långräntorna förblir högre och byggkostnaderna fortsätter att stiga från en redan hög nivå. I vårt huvudscenario ökar byggkostnadsindex med drygt två procent per år de närmaste åren. Därmed förbättras efterfrågesidan troligen lite snabbare än kostnadssidan – men inte tillräckligt för att göra alla projekt genomförbara igen.

Rapportens viktigaste slutsats är därför den enklaste: hyresmarknaden måste analyseras lokalt. Inte med ett enda mått på bostadsbrist, inte med kommunala snitthyror och inte med enbart kötid eller vakansgrad. Det avgörande är samspelet mellan faktisk hyra, lokal betalningsvilja, marknadsdjup, byggkostnader och kapitalmarknad.

Den som vill förstå var nya hyresrätter kan byggas – och hyras ut – måste börja där.

Ted Lindqvist
Vd för Evidens, som har ett strategiskt samarbetsavtal med Bostadspolitik.se