”Många hyresavtal kan komma att prövas”
Sett och hört
Advokaterna Amelia och Antonia Krzymowska skriver på Fastighetsvärlden om konsekvenserna av HD-domen i december som gav en andrahandshyresgäst ett förstahandskontrakt.
I december avslutades den långa processen med att den amerikanske affärsmannen fick förstahandskontraktet till lägenheten och därmed en rejält sänkt hyra.
Tidigare samma vår underkändes blockhyra i uthyrningsintresse och advokaterna från Krzymowski Advokater konstaterar att ”trenden är tydlig – hyresgästens ställning förstärks och slutet är kommet för den kommersiella uthyrningsmarknaden av bostäder.”
Advokaterna beskriver konsekvenserna av domarna:
”Fastighetsägare som hittills hyrt ut lägenheter genom olika förmedlingsbolag som i sin tur hyr ut lägenhet till en bostadshyresgäst riskerar att andrahandshyresgästen kan rikta krav mot fastighetsägaren för såväl besittningsskydd som återbetalning av överhyra. Här ska noteras att med överhyra avses skillnaden mellan vad hyresgästen betalar och brukshyran plus 5–10 procent. Fastighetsägaren kan alltså bli skyldig att betala även den del av hyran som förmedlaren tillgodogjort sig. Även om det finns en regressrätt är frågan om förmedlarna kan bära den typen av masskrav.
Även sådana korttidskontrakt som ingåtts mellan en fastighetsägare och hyresgäst i vilka hyresgästen avstått från besittningsskydd för att lägenheten ska användas som evakueringslägenhet är problematiska. Hyresgästernas avståenden är utan verkan och innebär att hyresgästen kan göra gällande besittningsskydd.
HD:s dom är en tydlig påminnelse om att hyreslagstiftningen ytterst är en skyddsreglering som syftar till att tillvarata hyresgästens intressen. Avtalsupplägg och modeller som syftar till att kringgå de i hyreslagen uppställda skyddsbestämmelserna kommer numera att utlösa den så kallade bulvanregeln. Den allmänna uppfattningen om en bulvan är i och för sig att det i dagligt tal avses en aktör i en inte sällan ljusskygg och otillbörlig verksamhet. Att nyttja begreppet på en i dagsläget vanligt förekommande affärsmodell på marknaden i vilken flera respekterade aktörer agerar kan därför verka magstarkt, särskilt med hänsyn till att det tidigare inte varit klarlagt att affärsmodellen står i strid med gällande rätt.
Mot bakgrund av det senaste årets trend inom hyresrätten är det dock inte uteslutet att även andra på marknaden förekommande avtalskonstruktioner kommer att prövas inom ramen för bulvanregeln.”