Hans Lind: När bokföringen döljer verkligheten
DEBATT | Stora överskott eller underskott i föreningars årsredovisningar säger ofta lite om den verkliga ekonomiska situationen. Redovisningen bör i stället anpassas efter hur människor faktiskt tänker om pengar och betalningsförmåga, menar Hans Lind.
Några reflektioner om redovisning i bostadsrättsföreningar (och småhus-samfällighetsföreningar).
Låt mig först formulera några grundläggande krav och principer.
Ett första krav är att årsredovisningen ska vara begriplig för vanliga medlemmar. Utifrån mina erfarenheter uppfyller inte dagens redovisningsmetoder detta krav. Om medlemmarna inte förstår vad resultaträkningens netto betyder, eller vad det egna kapitalet står för i balansräkningen, riskerar de att dra felaktiga slutsatser om föreningens ekonomiska situation och att fatta beslut på felaktiga grunder.
Ett exempel: Vårt radhus ingår i en samfällighetsförening som ansvarar för vatten, värme, garage, parkmark m.m. Området byggdes för drygt 60 år sedan och under de senaste 15 åren har det därför gjorts en rad ”investeringar”. Avloppsledningar har relinats eller bytts ut, undercentralen har renoverats, garagedörrar och garagetak har bytts ut. Eftersom det visade sig vara dyrt för samfällighetsföreningar att låna, så valdes en strategi där åtgärder fördelades över flera år och att avgifterna höjdes med cirka tjugo procent.
Kassan är i princip tom, men föreningen har en checkräkningskredit som kan utnyttjas om något händer
Detta innebär att föreningen i resultaträkningen visar stora överskott. Åtgärderna har ju ”aktiverats” och de skrivs av under i genomsnitt 20 år. Föreningens årliga utgifter är lika stora som inkomsterna, men eftersom vissa stora utgifter aktiveras så blir de redovisade årliga kostnaderna lägre än inkomsterna. År efter år redovisas därför runt 200 000 kr i överskott i föreningen. Medlemmarna tänker förstås att föreningen har god ekonomi och gott om pengar. Kassören har varje år svårt att på stämman få medlemmarna att förstå att det inte alls är så. Kassan är i princip tom, men föreningen har en checkräkningskredit som kan utnyttjas om något händer. De senaste åren har revisorerna rekommenderat ökade avskrivningar bara för att resultatet inte ska se så bra ut. Min bedömning är att människor i allmänhet tänker i kassaflödestermer. Överskott betyder då att det flutit in mer pengar än vad som betalats ut.
Jag tror inte att det går att undervisa medlemmar så de förstår dagens årsredovisningar. De har för mycket annat att tänka på
Dagens redovisningsmetoder kan också ge underskott som medlemmarna har svårt att förstå. Ett exempel från min bekantskapskrets är en bostadsrättsförening som gjort en mycket stor investering för att kraftigt minska energiförbrukningen. Den finansierades i huvudsak av bidrag och lån. Kassaflödet i föreningen är bra, det finns rimligt med pengar på banken och det finns inga problem att betala räkningarna. Det redovisade resultatet, givet att rekommenderade avskrivningsregler används, är emellertid ett stort underskott. De stora energieffektiviseringsinvesteringarna leder ju till mycket stora avskrivningar. Föreningsmedlemmarnas intryck är att föreningen står på ruinens brant.
Jag tror inte att det går att undervisa medlemmar så de förstår dagens årsredovisningar. De har för mycket annat att tänka på. Det rimliga är därmed att årsredovisningarna för denna typ av föreningar ändras radikalt.
Det är viktigt att tänka igenom vem som ska betala vad. Enligt min mening är en rimlig princip att de som får nytta av en åtgärd bör betala den. Detta innebär till exempel att en större renovering ska betalas av de som bor i husen när renoveringen görs och perioden därefter. För ett antal år sedan renoverade vi kök och badrum i vårt radhus. Det mesta finansierades med lån. Varje månad fick vi betala ett antal extra hundralappar till banken för ränta och amortering, men det kändes ju helt OK eftersom vi hade finare kök och badrum. I vår samfällighetsförening var det på motsvarande sätt vi som fick de nya garagedörrarna och vi som slapp akuta kostnader för läckande avloppsrör som betalade för åtgärderna genom de högre avgifterna.
Dessutom finns risker med stora reserver i en förening. Ett exempel från vår förening kan illustrera detta. Asfalten på garageplaner och parkeringar har lappats och lagats i 60 år och ser inte så roliga ut, men de fungerar. På varje stämma kommer det förslag om att vi borde asfaltera om allt så det ser prydligare ut. Nu kan styrelsen peka på att det inte finns några pengar i kassan och att det finns viktigare saker att använda det kommande årets intäkter till. Asfalteringen skjuts därför upp på obestämd tid varje år. Jag menar att det finns goda skäl att tro att om det låg 300 000 kr i vår kassa skulle asfalteringsförespråkaren få majoritet på stämman, men att det skulle bli nej om det föreslogs att höja avgiften för att betala för asfalteringen. Att spara i en förening riskerar att leda till att mindre viktiga åtgärder genomförs: Det är som att spara i ett såll.
Några förslag:
1. Det centrala i ”resultatredovisningen” bör vara kassaflödet, dvs det som brukar kallas finansieringsanalysen: Vilka pengar har flutit in (avgifter, nya lån, etc) och vad har pengarna gått till (utgifter av olika slag, amorteringar). Det ska framgå tydligt om avgifterna räckt till de årliga utgifterna (inkl ränta och amorteringar) samt hur lånevolymer ändrats.
2. Föreningen ska redovisa en mer långsiktig plan/prognos över vilka större åtgärder som kan behöva göras de närmaste 10–20 åren och hur dessa ska finansieras, t ex vad som är tänkt att finansieras med löpande inkomster och vad som ska finansieras med lån. Finns befintliga lån ska det finnas en amorteringsplan som är sådan att det givet rimliga antaganden går att ta upp nya lån när det behövs i framtiden. Dagens beslut ska ge de framtida medlemmarna en chans att finansiera åtgärder på liknande sätt som dagens åtgärder finansieras.
3. För många år sedan argumenterade jag och Stellan Lundström för att dagens balansräkningar i kommuner inte ger någon vettig information, eftersom mycket av de redovisade tillgångarna i praktiken inte kan säljas och ge inkomster att täcka skulderna med. I vår samfällighetsförening finns till exempel betydande tillgångar i form av avloppsledningar och en nyrenoverad värmecentral. Men det är ju inte direkt något vi kan sälja för att få in pengar. Och vad drar en vanlig medlem för slutsatser när han eller hon läser att det finns 5 miljoner i ”Eget kapital” i föreningen? Knappast tänker de att kassan är tom och att inga likvida tillgångar finns, fast så är fallet. Enligt min mening räcker det att en förening redovisar likvida tillgångar på ena sidan och lån och obetalda räkningar på den andra sidan.
Till sist en kommentar för den som är mer teoretiskt intresserad. En grundläggande tanke i nationalekonomisk teori är att redan satsade resurser är ”sunk cost” som inte ska påverka vad som är rationellt att göra idag. Att avgöra vad som är ett rationellt beslut idag handlar bara om vad som, givet den aktuella situationen, ger de bästa framtida konsekvenserna. Detta innebär till exempel att avskrivningar, som speglar resurser som satsats tidigare, inte ska påverka dagens beslut, t ex om vad som är en lämplig avgiftsnivå.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH