Björn Willemark: Nya redovisningsregler riskerar att bromsa träbyggandet – igen

DEBATT | De nya reglerna som tvingar bostadsrättsföreningar att följa K3 och koppla amorteringstiden till avskrivningstiden riskerar att snedvrida bostadsmarknaden då träbyggnader får kortare avskrivningstider och därmed högre årskostnader än hus i betong och tegel, menar Björn Willemark.

Från 2026 tvingas bostadsrättsföreningar och fastighetsägare över till K3-regelverket och nya bostadsrättsföreningar tvingas till nya regler där amorteringstiden måste vara kortare än avskrivningstiden. Resultatet? Träbyggnader får högre årskostnader än betong och tegel – tvärt emot klimatmålen.

I januari skrev jag här på Bostadspolitik om hur nya föreskrifter riskerar att påverka träbyggandet. Sedan dess har Bokföringsnämnden beslutat att bostadsrättsföreningar från 2026 måste tillämpa K3 och där byggnadskomponenter ska tillskrivas olika avskrivningstider. Samtidigt införs nya regler avseende amortering för nyproducerade bostadsrättsföreningar, amorteringstiden ska vara kortare än avskrivningstiden. Det är kombinationen av dessa två regelverk som nu skapar en ojämlikhet på marknaden.

Vägledningen ”Komponentindelning i bostadsrättsförening” som är framtagen i samarbete mellan de största förvaltningsbolagen i landet, flera stora revisionsbolag för bostadsrättsföreningar och FAR. Enligt vägledningen blir den bedömda nyttjandeperioden för trästomme på betonggrund 75 år medan betongstomme får 120 år. Träfasader skrivs av på 40 år, medan murtegel får 100 år. Sammantaget landar en typisk träbyggnad på ungefär 60 års genomsnittlig avskrivningstid, medan tegel/betong hamnar kring 80 år. Skillnaden blir alltså nästan 20 år – med omedelbara konsekvenser för finansiering.

När amorteringstiden måste vara kortare än avskrivningstiden tvingas föreningar med träbyggnader alltså inte bara till snabbare avskrivningar utan också till högre amorteringar. Det höjer årskostnaderna och gör kalkylerna betydligt svårare att få ihop. För betong och tegel blir effekten mildare, tack vare längre nyttjandeperioder. I kombination med att flertalet banker endast tillämpar rak amortering för nya bostadsrättsföreningar riskerar alltså skillnaderna att bli stora beroende på materialval.

Vi riskerar att hamna i en situation där redovisningsnormer styr materialvalet i svensk bostadsproduktion

En nyproducerad bostadsrättsförening har typiskt en belåningsgrad på 12 000 – 14 000 kr/m² vilket vid rak amortering innebär en årsavgift som är 50–60 kr/m², år högre för trähus. För att matcha avgifterna för tegel/betonghus behöver då belåningsgraden minska med ca 1 500 kr/m² för trähusprojekt. I dagens svåra bostadsproduktionsmarknad kan detta innebära skillnaden till att genomföra ett projekt eller inte.

Vi riskerar därmed att hamna i en situation där redovisningsnormer styr materialvalet i svensk bostadsproduktion – tvärt emot ambitioner om ökat byggande i trä för klimatets skull. Regelverken ger ett indirekt ekonomiskt incitament att välja material med längre avskrivningstid snarare än med lägre klimatavtryck.

Det är inte bara orättvist, det är ineffektivt klimatpolitiskt styrmedel.

Det är inte bara orättvist, det är ineffektivt klimatpolitiskt styrmedel. Redovisningsnormer är till för att spegla ekonomin, inte för att dölja eller snedvrida klimatsmarta val. Därför behöver BFN och regeringen se över kombinationen av K3 och amorteringskravet. Det finns två vägar framåt:

1. Justera avskrivningstiderna så att de bättre speglar träbyggnaders faktiska livslängd. Träbyggnader håller betydligt längre än 40–60 år om de underhålls rätt.
2. Separera redovisning från finansiering – låt inte amorteringskravet automatiskt knytas till avskrivningstid utan skapa ett flexiblare system som inte missgynnar material med kortare bokföringsmässig livslängd.

Om vi menar allvar med klimatmålen måste vi skapa neutrala spelregler där valet av byggmaterial styrs av funktion, ekonomi och miljöpåverkan – inte av hur Bostadsrättslagen skrivs, eller bokföringsnämnden formulera sina regler.

Björn Willemark
Fastighetskonsult, Gedda Fastighetsutveckling.