Rikard Norman: Nyproducerade bostäder blir inte billigare än de äldre – varken i Tyskland eller Sverige
I ett reportage påstår SVT att ett svenskt företag bygger hyresrätter med låg hyra i Tyskland och kritiserar att det inte görs i Sverige men faktum är att de jämför äpplen med päron, hänsyn måste till exempel tas till att hyra i Tyskland inte inkluderar värme. Det skriver Rikard Norman, näringspolitiskt ansvarig för Fastighetsägarna i Linköping.
När SVT jämför hyror för nyproducerade lägenheter i Tyskland och Sverige jämför de äpplen med päron. En hög nyproduktion av bostäder är bra, men det kommer inte att hjälpa de grupperna som har lägst inkomster. Först när vi accepterar att ”billiga” hyresrätter är en myt kan vi fokusera på de åtgärder som verkligen skulle kunna göra skillnad.
Något som är populärt idag är att ”krossa myter”. Varje mediekanal med självaktning har någon slags faktagranskning. Ibland kan detta bli lite oseriöst, framför allt när man försöker finna en objektiv sanning i frågor som egentligen handlar om subjektiva åsikter, men för det mesta är det en fördel ifall samhällsdebatten baseras på fakta så långt det är möjligt. En hårdnackad myt som aldrig riktigt vill försvinna är myten om den billiga nyproducerade bostaden. Vi hör ständigt politiker och branschföreträdare prata om att vi har producerat för dyra bostäder när det som behövs är ”billiga” bostäder. Påståendet stämmer i att det behövs bostäder för grupper med lägre inkomster men det är inte bland de nyproducerade bostäderna de kommer att finnas.
"En hårdnackad myt som aldrig riktigt vill försvinna är myten om den billiga nyproducerade bostaden."
Nu senast var det SVT som i sin egen nyhetsrapportering verkar ha gått på myten och dessutom slarvat lite med faktagranskningen själva. I ett inslag som på nätet rubriceras ”Här bygger svenska bolaget billiga bostäder – i Tyskland” beskriver man hur ett svenskt byggbolag, i Tyskland, bygger just ”billiga bostäder”.
För det första, nytt är mycket sällan billigare än begagnat. Det är ett samband som gäller när du köper till exempel bil, kläder eller möbler men också bostad. Allt annat lika kommer den nya bostaden eller bilen att vara dyrare än den begagnade. Vi kan exemplifiera med hyresnivåer från Linköping, där jag är verksam. En tvåa på 50 kvadratmeter går att hitta i det äldre beståndet för under 4 500:-/mån. Snitthyran för en lägenhet av samma storlek är 5 000:-/mån. En lägenhet producerad med investeringsstöd i samma storlek kostar 6 500:-/mån, den är alltså dyrare trots att Investeringsstödet motiverades just med att det skulle ge ”billiga” hyresrätter. Snittet ligger alltså betydligt närmare den lägsta nivån än den subventionerade nyproduktionen. Och för det andra så motsvarar nyproduktionen ca 1 procent av det totala beståndet, en försvinnande liten del. Om vi sen passar på att kika närmare på SVTs tyska exempel så noterar den uppmärksamme direkt att hyran på den tyska lägenheten anges såsom ”kallhyra”. Redan där finns det ju något intressant att kika närmare på.
När jag frågat runt bland större byggherrar verkar en konsensus hamna på ett påslag på någonstans kring 100kr/kvadratmeter och år för att få en rättvis jämförelse med våra hyror, där värme och varmvatten som regel ingår. Att man i Tyskland dessutom ofta hyr lägenheter helt ”nakna”, utan vitvaror, betalar för allmänna ytor vid sidan av och så vidare framgår inte i SVTs text. Det finns en stor variation och utan att veta detaljerna är det förstås svårt att göra en jämförelse. Den tyska lägenheten är dessutom större än den vi jämför med så vi får räkna om helt enkelt. När jag lagt till uppvärmning till den tyska lägenheten och korrigerat för att vår Linköpingslägenhet är lite mindre så får jag fram en hyra på strax över 6 000:-/mån. Jämför vi detta med Linköping ser vi alltså att även den billiga tyska lägenheten ligger 20 procent över snitthyran.
Är det inte bra att vi försöker få ner priset för nyproducerade bostäder? Jo självklart. Det jobbas hela tiden med kostnaderna inom bygg- och fastighetsbranschen. När Sveriges byggindustrier analyserade frågan 2016 kom man dock fram till att byggkostnaden svarar för ungefär 1/8 av boendekostnaden. Det kommer sig av att drift, underhåll, mark och skatter står för en väldigt stor del. Hur mycket vi än effektiviserar byggprocessen kommer detta inte att inverka på de övriga delarna.
"Problemet med myten om den billiga nyproduktionen är att den förblindar och lägger en slöja över åtgärder som faktiskt har potential att göra nytta."
Problemet med myten om den billiga nyproduktionen är att den förblindar och lägger en slöja över åtgärder som faktiskt har potential att göra nytta. Så länge våra politiker kan visa att de minsann jobbar med problemen via olika stöd och kan påtala att byggherrarna måste pressa kostnader på marginalen slipper de ta i de strukturreformer som hela boendesektorn behöver. Som vi kunde se tidigare så är nyproduktionen ett dyrt boende. Det som behövs är istället sätt att säkerställa att rörligheten på hela bostadsmarknaden ökar. Vill vi frigöra bostäder som inte kostar så mycket att bo i måste vi helt enkelt motivera de som bor där idag, men har råd med dyrare, att vilja byta upp sig. Jag är inte på något sätt emot nyproduktion av bostäder. Vi behöver en stor nyproduktion men vi måste ha rimliga förväntningar på vad den kan tillföra.
Problemen på den svenska bostadsmarknaden kommer inte att lösas av att vi fortsätter älta samma mantra om och om igen för att det känns hemtrevligt och tryggt. Vi behöver istället fundera på vad det egentligen är vi vill uppnå och hur vi faktiskt kan uppnå det. Mer av samma har en tendens att ge just mer av samma. Och mer av samma i det här fallet innebär just mer av brist på passande bostäder för stora grupper.