Adam Cocozza: Politiker, så här ser hyresrättsaffären ut

DEBATT | Adam Cocozza, vd på Botrygg, upplever att vare sig politiken eller Hyresgästföreningen visar förståelse för hyresvärdens situation.

Efter att ha deltagit på Bopol Live Hyresrätt i veckan blev det tydligt att hyresvärdar, Hyresgästföreningen och politiken inte förstår varandra i de mest grundläggande frågorna. I denna text gör jag ett försök att ge en hyresvärds syn på några av de punkter jag upplever att det saknas en förståelse hos Hyresgästföreningen och politiken, för hyresvärdsperspektivet.

Jag är medveten om att det finns ett starkt ideologiskt motstånd hos vissa parter att bolag ser människors hem som en investering, men det är så den svenska bostadspolitiken är uppbyggd

Genom att skapa bättre förståelse för varandra kan vi förhoppningsvis föra en mer konstruktiv dialog och debatt. Jag har i möjligaste mån utgått från fakta från trovärdiga källor och undvikit rapporter som tagits fram i syfte att tjäna som partsinlaga i debatten.

Hyresrätten är en investering
Det måste börjas med att slå fast att privata hyresvärdar investerar i hyresrätter. De köper hyresrätter och förväntar sig en avkastning. Jag är medveten om att det finns ett starkt ideologiskt motstånd hos vissa parter att bolag ser människors hem som en investering, men det är så den svenska bostadspolitiken är uppbyggd.

Alla investeringar är förknippat med någon form av risk. Ett bolag som investerar förväntar sig någon form av avkastning på den risken man tar. Desto högre risken är i en investering är desto högre avkastning förväntar man sig.

Som en liknelse du tänka på den ränta du får på ditt bankkonto. Den räntan är den avkastning du får när du inte tar någon risk alls. Skulle du i stället välja att placera ditt sparkapital i aktier eller fonder så tar du högre risk och du förväntar dig därför att få en bättre avkastning än den ränta du får på bankkontot.

När det kommer till hyresfastigheter finns det också olika grader av risktagande. Desto starkare bostadsmarknaden är i en kommun desto är lägre risken för att du får vakanser. Det innebär att avkastningskravet är lägre i orter med en stark bostadsmarknad än vad det är i avfolkningskommuner.  Likaså är höga hyror förknippade med en högre risk än låga hyror. Desto högre hyror fastigheten har, desto större är risken att du får vakanta lägenheter. Därför kommer avkastningskravet vara högre där det finns en risk att hyrorna överstiger marknadens betalningsvilja.

En stor anledning till att bolag är villiga att acceptera en låg avkastning är att hyrorna historiskt har utvecklats i samma procentuella takt som kostnadsökningarna. Fastigheterna har så att säga ett inbyggt inflationsskydd

Att köpa en befintlig fastighet innebär en lägre risk än att bygga en ny. Detta på grund av att den som bygger en ny hyresfastighet tar en risk att byggkostnaden blir högre än vad beräknat medan den som köper en befintlig vet exakt hur mycket man kommer att betala för den. Således kommer de som bygger nya hyresfastigheter kräva en högre avkastning än vad de kan köpa en befintlig fastighet för.

Hyresfastigheter är generellt förknippade med relativt låg risk i jämförelse med andra investeringar. Det innebär att bolag är beredda att investera i dessa till en relativt låg avkastning. En stor anledning till att bolag är villiga att acceptera en låg avkastning är att hyrorna historiskt har utvecklats i samma procentuella takt som kostnadsökningarna. Fastigheterna har så att säga ett inbyggt inflationsskydd.

Nedan följer ett räkneexempel på en fastighet som har ett överskott på 1000 kr/m2 och år där hyran och kostnaderna ökar i takt med inflationen som här är satt till 2 % per år.

Efter 10 år så har överskottet förvisso ökat i kronor, men justerat för inflationen så är det reala överskottet detsamma. Som jämförelse kan du tänka att du investerar din tid (i form av arbete) mot att du får en avkastning (i form av lön). Får du inte en löneökning som över tid kompenserar för den ökade inflationen så kommer du försöka byta arbetsgivare till en som betalar bättre. På samma sätt kommer fastighetsägare som får realt sjunkande överskott över tid (överskottet ökar i långsammare takt än inflationen) välja att investera i något annat.

Bara för att ett fastighetsbolag gör mångmiljonvinster innebär det inte att de får en rimlig avkastning på de pengar de investerat

Ett missförstånd som jag ofta hör i Hyresgästföreningens argumentation är att det inte går någon nöd på fastighetsägarna. ”Vi ser att de gör miljonvinster”. Att bygga en hyresfastighet kostar mycket pengar. Mellan tummen och pekfingret kan ett hyreshus med 100 lgh kosta 250 Mkr att bygga (källa). Att investeringen är så stor kommer följaktligen leda till att avkastningen är hög räknat i kronor. Jag har full respekt för att vinsterna kan anses vara höga, MEN, de måste ses i relation till det kapital som investeras. Investerar ett bolag 250 Mkr så förväntar det sig en årlig avkastning på ca 5 % vilket blir 12,5 Mkr. Lägger man ihop ett antal sådana projekt så kommer vinsterna följaktligen uppgå till mångmiljonbelopp. Så är det, och så måste det vara. Annars kommer bolag välja att investera sina pengar i något annat än att bygga hyresrätter. Bara för att ett fastighetsbolag gör mångmiljonvinster innebär det inte att de får en rimlig avkastning på de pengar de investerat.

Ett annat missförstånd i debatten är att det varit mycket lönsamt att förvalta hyresrätter över tid. Anledningen till detta missförstånd är att värdet på hyresrätter varierar över tid, och bolag som säljer fastigheter när värdet gått upp gör en vinst. Är du däremot en långsiktig fastighetsägare som inte säljer dina hus så är variationer i värdet ingenting som gör att du får mer eller mindre pengar på kontot.

Vinsterna fanns endast i teorin så länge de inte sålde fastigheterna

Börsnoterade bolag måste tillämpa en redovisningsstandard där värdeförändringar på fastigheter redovisas som en intäkt alternativt kostnad i resultaträkningen. Läser man årsredovisningarna i noterade bolag ser det därför ut som de gjorde stora vinster på sista raden under perioden då räntorna och avkastningskraven sjönk. Dessa vinster var dock inte i form av faktiska pengar som de fick in på sitt konto. Vinsterna fanns endast i teorin så länge de inte sålde fastigheterna. Läser man senaste årens årsredovisningar ser man på motsvarande sätt stora förluster i takt med att värdena sjunkit.

Nedan är utdrag från Hebas årsredovisning från 2017 resp 2023 (källa). Anledningen till att Heba får tjäna som exempel är att de är ett av relativt få noterade börsbolag som i stort sett bara har hyresfastigheter.

Det ser ut som de gör flera hundra miljoner i vinst på sista raden 2016 och 2017, men läser du högre upp i uppställningen ser du att majoriteten av vinsten består av värdeförändringar. Det är som sagt inte några pengar som bolaget någonsin ser röken av så länge de inte väljer att sälja av hela sitt bestånd. Likaså ser de ut att göra brakförlust 2022 och 2023, men rensar man för värdeförändringar så är det inte lika illa.

Lönsamhetsutveckling över tid
Avkastningskravet (den ”ränta” du vill ha för att köpa en fastighet i stället för att ha pengarna på kontot) varierar som sagt i förhållande till den risk du tar. Under perioden från slutet av 2014 fram till 2022 så rådde en historiskt sett extrem lågräntemiljö. Räntan var till och med negativ under flera år. När du inte får någon ränta på bankkontot så är du villig att acceptera ett lägre avkastningskrav på hyresfastigheter.

Får du 5 % ränta på bankkontot finns det ingen logik i att köpa en hyresfastighet som ger dig 5 % avkastning med allt jobb det innebär. Men om räntan på bankkontot är 0 % så är 5 % en bra avkastning.

Under perioden med negativ ränta fick stora bolag och institutioner (t.ex. pensionsfonder) betala för att ha pengar på bankkontot. Det var bättre för dem att investera i något med låg risk, exempelvis hyresfastigheter, som åtminstone gav ett litet positivt överskott. Värdena på fastigheter gick således upp under perioden då räntan sjönk.

För att en långsiktig fastighetsägare ska anses ha haft en onormalt lönsam period krävs att hyrorna ökar i snabbare takt än kostnadsökningarna och inflationen. Deras investering kommer då ge en högre avkastning än de räknade med när de köpte huset.

Tittar vi på hur hyresintäkterna utvecklades i förhållande till kostnaderna under perioden då räntorna sjönk kan man konstatera att den faktiska lönsamheten, dvs hur hyran utvecklas i förhållande till kostnaderna, inte varit extraordinär på något sätt. Den orangea linjen som visar hyresutvecklingen följer den ljusblå som visar den totala kostnadsökningen.

Diagrammet är hämtat från s49 i denna rapport. Tyvärr finns inte en längre tidsserie än fram till 2016.

Ser vi på hur utvecklingen varit senaste 10 åren, alltså från 2015–2024, går det dock att ge en överskådlig bild över utvecklingen. Anta att:

# Du 2015 köpte en fastighet som hade ett överskott innan räntor på 613 kr till ett avkastningskrav på 4 %. Du betalade då 15 325 kr/m2 (613/0,04).

# Du lånade 50 % av köpeskillingen och betalade en rörlig ränta som då låg på 0 % plus en marginal till banken 1,5 %. Du betalade då 115 kr/m2 om året i räntor. (0,015 x 15 325/2).

Utvecklingen ser då ut enligt följande:

	2015	2024
HYRA	1100	1323	Räknas upp med de genomsnittliga höjningarna i landet (källa)
Driftkostnader	-324	-465	Fås från Nils Holgersson (källa och källa)
Reparationer	-75	-101	Antas öka i takt med inflationen (källa) Totalt 34,1%
Administration	-70	-94	Antas öka i takt med inflationen (källa)  Totalt 34,1%
Fastighetsavgift	-19	-25	Fastighetsavgiften slås i detta exempel ut på en 65 m2 lgh.
Driftnetto	613	638
Räntor	-115	-307	Rörlig ränta 2015 = 0 % och 2024 = 2,5 % (källa). Bankens marginal utöver rörlig = 1,5 %
Överskott	498	332

Det har alltså varit allt annat goda år för fastighetsägare. För att ta i kapp driftnettot respektive överskottet i reala kronor krävs en hyreshöjning på 13,9 % respektive 25,4 %.

Visst går det att argumentera för att fastighetsägare som köpte på toppen inte fullt ut kan förvänta sig kompensation för ökade räntekostnader, men att få realt bibehållet driftnetto över tid är en hygienfaktor. Det är hyresgästerna som förbrukar värme och vatten, de får sina sopor hämtade, sin kyl bytt när den är trasig etc. De måste bära dessa kostnadsökningar annars blir det Ebberöds bank.

Det rimliga hade dock varit att hyrorna åtminstone utvecklades i samma takt som lönerna

Från hyresgästernas sida är situationen också ansträngd, deras löner har inte hängt med inflationen, men inte alls i samma utsträckning som för fastighetsägare. Mellan 2015 och 2024 har den genomsnittliga löntagaren fått ett reallönetapp på 4,1 % (källa löneutveckling, källa inflation). Löntagarna tog sitt ansvar genom att inte kräva reala löneökningar i tider av hög inflation. Det hjälpte till att få ner inflationen och Riksbanken kunde sänka styrräntan vilket gynnar hyresvärdarna. Då hyresgästerna tog sitt ansvar är det inte mer än rätt att hyresvärdarna tar sitt. Det rimliga hade dock varit att hyrorna åtminstone utvecklades i samma takt som lönerna.

Det finns dock en grupp som har haft en sämre utveckling än löntagarna, nämligen arbetslösa och pensionärer. Två grupper som i stor utsträckning bor i hyresrätt. De årliga hyresförhandlingarna är starkt präglade av denna grupps möjlighet att betala hyran. Här har staten skjutit över ett allt för stort ansvar på Sveriges hyresvärdar. Följden blir att dagens hyresgäster bor på bekostnad av morgondagens. De minskade överskotten kommer i förlängningen leda till att det inte finns tillräckligt med pengar till att underhålla husen. Konsekvensen blir att hyreshöjningarna i samband med renoveringar behöver bli ännu högre än vad de är idag.

Att Hyresgästföreningen med bakgrund av det som framförts i denna text går ut och kräver sänkta hyror visar att vi har behov av att skapa en bättre förståelse för varandra. Förhoppningsvis kan denna text bidra till det

Fastighetsägarnas kostnadsökningar består till stor del av kommunala taxehöjningar på fjärrvärme, vatten, avfall och elnät. Det finns inget förhandlingsutrymme för fastighetsägaren när kommunen höjer dessa. Varför ska då fastighetsägare behöva förhandla om att föra vidare kostnaderna till de som faktiskt nyttjar dem? Höjer kommunen taxorna så pass att det finns vissa kommuninvånare som bor i hyresrätt som inte har råd att betala dem så är det idag fastighetsägaren som tar notan. Här måste det till ett regimskifte. Det allmänna måste ta sitt ansvar.

För att få en uppfattning om vilka belopp vi pratar som så anta att en person utan förvärvsinkomst bor i en lgh med en månadshyra på 5000 kr. Den hyran borde enligt beräkningsexemplet ovan vara 13,9 % eller 695 kr/mån högre för att täcka de ökade kostnaderna.

Det innebär att alla fastighetsägare fått dra ett enormt socialt lass de senaste åren när regeringen inte höjt bidragen till de resurssvaga hushållen. När regeringen nu höjer bostadsbidraget bör den höjningen slå rakt igenom på hyreshöjningarna.

Att Hyresgästföreningen med bakgrund av det som framförts i denna text går ut och kräver sänkta hyror visar att vi har behov av att skapa en bättre förståelse för varandra. Förhoppningsvis kan denna text bidra till det.

Adam Cocozza
Vd, Botrygg