Rikard Berg von Linde: Prisrally på bostadsmarknaden – vad är det som händer?

KRÖNIKA | Bostadspriserna har stigit nio veckor i rad och Malmö sticker ut med en stor prisökning.
Evidens Rikard Berg von Linde resonerar kring vad siffrorna beror på. 

Varje måndag bläddrar vi ivrigt fram sidan med förra veckans prisförändringar på bostadsmarknaden. Vad hände under veckan? Gick det som vi trodde? Ja, se här, nu har vi nio veckor i rad med stigande priser! Särskilt Malmö sticker ut, där verkar prisuppgången vara nästan dubbelt så stor som på de andra storstadsmarknaderna. Det är särskilt intressant med tanke på att Malmö har haft den svagaste utvecklingen efter prisfallet under 2022. Jag kommer tillbaka till varför det är så. Men först den verkligt spännande frågan: varför stiger priserna just nu?

Lite anekdotiskt kan man läsa i nyhetsflödet att det är beslutade lättnader av amorteringskrav och höjt bolånetak som är huvudanledningen till prisuppgången. En genomgång av bankernas prognoser för bostadspriserna under 2026 pekar på en uppgång under året med 2–6 procent. Det finns en ganska enig bild av att stabila räntor och stigande optimism är drivande, men också de lättade reglerna för kreditgivning lyfts fram som särskilt betydelsefullt.

Vi är sammantaget övertygade om att vi ser en betydande prisuppgång just nu

Våra prisindikationer hittills under 2026 visar redan på uppgång med 3–4 procent i Stockholm, Göteborg och Malmö. Men siffrorna ska läsas med flera brasklappar. Detta är vad vi kallar ”nowcasting”, där vi med tillgängliga data och modeller försöker fånga de korta prisrörelserna så långt det är möjligt. Uppföljning visar att modellen fungerar väl; aggregerar vi till månads- eller kvartalsdata är utfallet rimligt. Med den höga upplösningen (vecka) tillkommer en rad störningar, som till exempel hur helgdagar infaller. Serien är inte säsongs- eller på annat sätt kalenderjusterad, det kan ha stor betydelse för utfall under enstaka veckor.

Vi har även modeller för nowcasting av månadspriser, de blir mer stabila och innehåller flera exogena variabler (oberoende variabler, i detta fall ränta och börs). Även denna modell pekar tydligt uppåt i februari. Vi är sammantaget övertygade om att vi ser en betydande prisuppgång just nu. Och kanske så stor att den redan ätit upp vissa av bankernas helårsprognoser redan under sportlovet.

Modellerna var något för optimistiska under 2025. Kommer de få mer rätt från 2026 och framåt?

Kan vi förklara detta? Under det gångna året såg vi återkommande hur våra prognosmodeller för många marknader sköt över de verkliga priserna. Nedslående för en prognosmakare? Ja kanske, men mest intressant. Prognosmodellen är ju teknisk, givet den data som modellen tränas på ger den ett resultat – en prognos. Vi kan dels anta fel ingångsvärden, tro att ränta, ekonomisk tillväxt och finansiella tillgångar växer enligt ett visst scenario. Har vi fel där blir förstås prognosen också fel. Vi kan också träna modellen på historiska samband som inte är fullt lika giltiga idag. Dessutom kan institutionella villkor förändras, som nu när kreditrestriktionerna lättas. Allt detta gör att det tekniska resultat som prognosmodellerna ger behöver tolkas. Vilka osäkerheter och störningar finns just nu? Kan de kvantifieras? Och vilken prognos är den sammantaget mest sannolika?

Modellerna var som sagt något för optimistiska under 2025. Kommer de få mer rätt från 2026 och framåt? För att förstå detta behöver vi titta på vilka krafter som påverkat tillväxten i bostadspriser de senaste åren. "Flera regimer" med olika tillväxtvillkor har passerat på kort tid.

Pandemin 2020 gav upphov till ett chockartat men kort fall, som övergick i snabb prisuppgång påeldad av god ekonomisk tillväxt och låga räntor. Regimen som drev upp priserna fick ett abrupt slut när inflationen tog fart och prisfall inleddes synkront med starten för Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina i februari 2022.

Stigande räntor och snabbt minskande köpkraft pressade hushållen och priserna föll med omkring 20 procent. En brytpunkt kan utläsas i priskurvorna i slutet av 2023. Från den punkten syns viss prisuppgång på flera marknader. Men det är stora skillnader mellan olika marknader och hushållens ekonomiska styrka är från denna punkt fram till nu helt avgörande för prisutvecklingen. Marknader med relativt höga inkomster redovisar pristillväxt samtidigt som priserna fortsätter utvecklas negativt i marknader med lägre inkomster. Och det är här vi hittar förklaringen till våra (alltför) optimistiska modeller.

Men i januari 2026 stiger priserna i bland annat Malmö, som är just en sådan marknad som utvecklats svagt sedan inflationschocken lagt sig

Inflationschocken har ärrat hushållen (sök på economic scarring för mer om detta, eller för den med intresse för ekonometri: läs här). Särskilt hushåll med mindre löpande marginaler i sin ekonomi och som därför även har ett lägre buffertsparande påverkades särskilt hårt av försämrad köpkraft till följd av den höga inflationen. När variablerna som historiskt förklarat prisutvecklingen väl steg under 2025 tyckte prognosmodellerna att detta skulle ge ökad efterfrågan på bostäder och stigande priser, men det tyckte inte alla hushåll. Inte de hushåll som fortsatte kämpa för att återställa sin köpkraft och bygga på sina buffertar. Men i januari 2026 stiger priserna i bland annat Malmö, som är just en sådan marknad som utvecklats svagt sedan inflationschocken lagt sig.

Är det ett trendbrott, kan de marknader som utvecklats svagt under 2025 nu ta fart, så som vi modelltekniskt menar att de ska göra, eller är detta bara förändrade kreditregler som tas ut i förskott? Vi kan snegla på annan data, till exempel hur hushållens konsumtion utvecklas med trend uppåt mot slutet av 2025 (läs här) eller lönesummor där kvartalsdata pekar tydligt uppåt i storstadsregionerna. Svårigheten ligger i att knyta denna positiva bild till hushållen i Malmö, Botkyrka och Borås, som helhet ser det bra ut, men vänder det även i marknader med lite svagare hushåll? Vår nowcasting påstår det, vi får se om den får rätt.

Intuitionen får stöd av data, svaga marknader är mer ränteberoende än starka

Under tiden filar vi på de vanliga prognosmodellerna. Det är inte tillfredsställande att systematiskt överskatta utvecklingen, i synnerhet om vi har en stark hypotes om orsaken till överskattningen. Regimerna som beskrevs ovan, samt även de som präglat bostadsmarknaden från 2010 och framåt, kan vi låta modellerna känna till. Dessutom kan vi även tillföra information om hur starka hushållen är på varje marknad relativt andra marknader.

För att göra detta tvingas vi hälla in alla marknader i samma modell så att de kan snegla på varandra när de tränas, till skillnad från hur vi gör i vanliga fall då vi har en modell per marknad. Detta kallas för en panelmodell, mix av tidsserie och tvärsnitt. Och: Nu händer det flera spännande saker. Vi kan till exempel se att ränta och finansiella tillgångar spelar olika roll i olika marknader under de olika regimerna. Intuitionen får stöd av data, svaga marknader är mer ränteberoende än starka. Perioder av prisfall, som till exempel 2022, verkar fungera ganska likartat oavsett typ av marknad. Men perioder med återhämtning, som från slutet av 2023, syns stora skillnader i kraften i pristillväxt. Bromsen från inflationsregimen gör att svaga marknader inte orkar växa enligt modellen, exakt det som syns i faktiska prisdata.

Vi kommer se stigande efterfrågan och tillväxt i bostadspriser, frågan är bara hur snabbt hushållen vill och vågar agera på de allra svagaste marknaderna

Om vi använder denna modell, som alltså tycks förstå världen betydligt bättre efter 2022 än våra vanliga prognosmodeller, och tillämpar samma prognosantaganden som enligt de vanliga modellerna ger tillväxttakter på 4–6 procent beroende på marknad, vad får vi då? Kruxet är att vi behöver fatta ett beslut om vi tror att regimen som vi inledde 2022 ska fortsätta även 2026 och framåt, eller om den ska avvecklas redan nu. Vi låter den först vara kvar i modellen. För att ta några exempel från Stockholms län; då får vi fortsatt prisfall i Botkyrka med några procentenheter under 2026, sidledes utveckling i Täby och Sollentuna samt stigande priser i Lidingö och Stockholm. Sen avvecklar vi regimen från och med nu. Då växlar alla marknader upp under 2026 och dessutom relativt sett, i procent räknat, snabbare i Botkyrka än i Lidingö.

Vad är slutsatsen av detta? En första reflektion är att avvecklingen av regimen antagligen inte sker momentant, den bör sannolikt fasas gradvis under en längre period. Finanspolitiska stimulanser under våren kan påskynda förloppet, men en digital på/av-knapp finns knappast för hushållens ekonomi.  Den andra reflektionen är att resultatet verkar stämma med intuitionen, men vi behöver mixa de två prognosutfallen, med och utan påslagen regim. Vi kommer se stigande efterfrågan och tillväxt i bostadspriser, frågan är bara hur snabbt hushållen vill och vågar agera på de allra svagaste marknaderna.

Veckan därpå kan snön ligga tjock över de utslagna blommorna

Slutsatsen är att bostadsmarknaden går mot vår oavsett vilken modell vi väljer.  Men visst, det kan komma bakslag. Kanske är vår nowcasting som snödroppar i mars. Veckan därpå kan snön ligga tjock över de utslagna blommorna. Just nu räknar vi veckorna som världen får klara sig utan en femtedel av den globala oljeproduktionen.

Rikard Berg von Linde
Partner på Evidens