Pyrrhusseger i HD löser inte gordisk tomträttsknut

DEBATT | Att BRF Smyrna får en avgäldshöjning på bara 53 procent, efter flera års juridiskt fäktande i olika domstolsinstanser, är bara att gratulera till. Men, skriver Mikael Goldstein; är det en pyrrhusseger?

Är det en pyrrhusseger? Statens fastighetsverk (SFV) är ju långsiktig vinnare. Högsta domstolen (HD) har fastställt att skälig avkastning på hyrd mark är 1,75 procent, inte 3,0% procent. Årlig tomträttsavgäld blir för BRF Smyrna under perioden 2021–2031 blir endast 2,9 miljoner kronor mot begärda 5,0 miljoner. En rejäl seger?

Avgäld vid omförhandling av markhyra (vart 10:e/20:e år) utgår från senaste taxeringsvärde för mark. Vi tittar på taxeringsvärdet för fastigheten Smyrna 5 i Stockholm över tid (utdrag ur Skatteverket):

Markhyresavtalet löper mellan år 2021–2031. Avgäld utgår från 2019 års taxvärde (186 mkr). I dag (april 2025) finns ett nytt, högre värde (för år 2022); 246 mkr, en ökning med 60 mkr – det friköpsbelopp som föreningen idag måste erlägga, om den vill förvärva marken.

I praktiken är markköp uteslutet. Marken har blivit för dyr

Slår man ut markvärdet på Smyrnas boyta (7240 kvm) blir det cirka 34 000 kronor per kvadratmeter. För en bostadsrätt om 67 kvadratmeter måste medlemmen idag privat låna upp över 2 mkr. Realiseras i form av kollektivt kapitaltillskott (avgiftshöjning räcker ej). Varje medlem bidrar då privat med sin andel. I praktiken är markköp uteslutet. Marken har blivit för dyr.

I juni 2025 sker omtaxering. Vi extrapolerar. Gissningsvis hamnar Smyrnas markvärde då på 300 mkr, och tre år senare, 2028, på 400 mkr? Värdestegring för mark är större än för byggnad, då mark utgör en evig resurs, som inte förslits.

År 2031 sker omförhandling av avgäld för ny tioårsperiod. Man utgår då från senaste taxeringsvärdet (2028; ca 400 mkr). Vi multiplicerar med av HD fastställd avkastningsränta (1,75%). Ny årlig avgäld hamnar då på:

7,0 milj. kr ≈ 400 000 000 x 1,75%

Trots lägre räntesats ökar avgälden om sex år med 4,1 mkr (7,0–2,9).

Om vi pessimistiskt antar att taxvärdet inte ändras efter juni 2025, multiplicerar vi med 300 mkr:

5,25 milj. kr ≈ 300 000 000 x 1,75%

Trots det hamnar avgäldsökningen om sex år på cirka 2,35 mkr (5,25–2,9).

Tidens tand biter inte på mark, som hela tiden ökar i värde

Avgälden 5,0 och 5,25 mkr ligger i samma härad. SFV får ”skälig” avkastning, men med viss fördröjning. Är segern i HD en pyrrhusseger?

HD borde kanske dömt en mer hållbar, gordisk dom? Tidens tand biter inte på mark, som hela tiden ökar i värde. Domen kan visa sig tandlös, då den inte löser avgäldsknuten, utan skjuter den framför sig. Här krävs nog ett Alexanderhugg?

Mikael Goldstein
Docent, författare

Fotnötter:
"En sådan seger till, och jag är förlorad"
Pyrrhus, kung av Epirus, ska ha yttrat detta efter sin seger mot romarna efter slaget vid Asculum år 279 f.Kr. Pyrrhusseger avser en dyrköpt seger, leder till förlust, längre fram.

I den grekiska staden Gordions tempel fanns en knut på en oxkärra som var så komplicerad att ingen förmådde lösa upp den. Alexander den store misslyckades. Han drog då sitt svärd och högg av knuten. En oväntad åtgärd kallas Alexanderhugg. En enkel lösning på ett komplext problem.