Så ska allmännyttan få bukt med de skenande vakanserna

Cirka 8 000 allmännyttiga lägenheter står tomma och var femte bolag gick back i fjol.
För Bostadspolitik.se berättar Desirée Morast, chef Fastighet och hållbarhet på Sveriges Allmännytta, om hur organisationens nya idébank ska få fler hyresgäster att flytta in – och bo kvar.

I veckan lanserade Sveriges Allmännytta en ny digital idébank med över 100 konkreta tips och råd för att hjälpa medlemsföretagen att öka uthyrningen. Tipsen är en blandning av stort och smått, där vissa är väldigt enkla och lätta att testa medan andra är mer genomgripande och kräver mer.
– Man måste ha med sig att allt inte fungerar hos alla, men något jag tror har kommit för att stanna är en förändring av uthyrarens roll till att börja arbeta mer mäklarinspirerat, säger Desirée Morast, chef Fastighet och hållbarhet Sveriges Allmännytta.
– Exempelvis kan man tänka mer som när en mäklare när man visar en lägenhet. Se till att den som visar känner till lägenheten och området och kan svara på de frågor som ställs, följ upp och kontakta dem som tittat på lägenheten och fråga om de har några frågor och om man är intresserad av att hyra den… Tidigare har det inte varit ovanligt att en intressent istället får några dagar på sig att tacka ja eller nej så detta kan vara ett sätt att snabba upp arbetet med uthyrningar.

Inkomstkravens vara eller inte vara har diskuterats flitigt på Bostadspoltik.se sedan Erik Hävermark och Sveafastigheter nyligen efterlyste ett branschgemensamt ansvar för att sänka eller helt slopa kraven. I Allmännyttans idébank nämns också att hyresvärden kan se över vilka krav som ställs.
– Man kan se över så att man har relevanta tillträdeskrav och inte slentrianmässigt bara krav på inkomst x gånger hyran eller totalt stopp om någon har en betalningsanmärkning, säger Desirée Morast.

Ett annat motgift mot ökande vakanser är att sträva efter att nuvarande hyresgäster faktiskt vill bo kvar.
– Att ha hyresgäster som bor kvar skapar stabilitet och trygghet i ett område, och det är viktigt att man som hyresvärd är lyhörd och snabb på bollen om antalet flyttar ökar i ett visst område på kort tid. Då är det en bra idé att stämma av med de som säger upp sina kontrakt varför de flyttar. Har familjen vuxit ur lägenheten kan det vara svårare att lösa, men i vissa fall kan det vara något som faktiskt går att åtgärda.

Har alla år med bostadsbrist gjort att bostadsbolagen blivit bekväma?
– Nej, bekväma skulle jag inte säga att man blivit. Men verkligheten har sett ut på ett sådant sätt att många bolag i praktiken kunnat fördela lägenheter till en kö, nu när det ofta är lite svårare att hyra ut kan det krävas mer aktiv uppsökande uthyrning.
– Jag har själv upplevt att det finns mycket att vinna på nära samarbeten inom bolagen, så att skötsel och förvaltning har en tät dialog med uthyrningen. Då kan man fånga upp problem tidigt, innan de växer, och även snabba upp till exempel visningar och besiktningar.

Enligt en färsk undersökning visade det sig att cirka 8 000 lägenheter står tomma inom allmännyttan. Och ungefär 20 procent av de allmännyttiga bostadsbolagen visade röda siffror föregående år.
– Man ska ha med sig att det skiljer sig väldigt mycket mellan olika platser, men när vi gjorde den här enkäten i våras svarade två tredjedelar att de hade tomma lägenheter. Och hälften av dessa lägenheter hade varit vakanta i tre månader eller mer.
– Det är anmärkningsvärt att vakanserna ökar snabbt. Medlemmarna uppgav att de hade dubbelt så många lägenheter tomma när vi jämför år 2024 med 2023.

Vissa menar att en viss vakansgrad är hälsosamt. När blir vakanserna ett problem?
– Det är klart att man kan tycka en viss låg vakansgrad inte är ett problem men när det blir flera tomma lägenheter i ett område kan det ganska snabbt leda till ekonomiska problem.
– Om det blir ett tjugotal tomma lägenheter, med månadshyra på 6 000 kronor per lägenhet så blir det ganska fort ett väldigt kännbart problem, i synnerhet för ett bolag som redan har röda siffror.

Hyresrabatter är en tveeggad quick-fix
I idébanken lyfts även ideer om hyresrabatter och hyresfria månader för att undvika dubbla hyror vid inflyttning. Men medan det kan låta som en lockande quick-fix ser Desirée Morast tudelat på hyresrabatter.
– Rabatter är knepigt. Ger man för mycket rabatt initialt finns det en risk att man skapar en skevhet i området och etablerar olika hyresnivåer. Ibland väljer man att istället premiera nuvarande hyresgäster på något sätt, så att det ska löna sig att bo kvar snarare än locka nya hyresgäster med gratismånader/rabatter. Det är ett ganska kraftfullt verktyg, men det är viktigt att man använder det klokt.

Även om förutsättningarna och vakanserna skiljer sig kraftigt mellan de lokala marknaderna i landet ser Desirée Morast en ganska tydlig gemensam utmaning: nyproduktion som inter riktigt är ny längre.
– Lägenheter som färdigställdes för ett par år sedan och därmed har hyror som nästan speglar nyproduktion, men ändå inte är nya utan har visst slitage där ser vi att det är ganska tufft generellt.
– Likaså lägenheter som renoverats för bara några år sedan och därmed fått en högre hyra, men ändå inte är helt nyrenoverade.