Hans Lind: Underhållsbehov beror på antaganden
DEBATT | Miljardbelopp som beskrivs som underhållsbehov kan ge sken av att vara objektiva fakta, men bygger i själva verket på en rad antaganden om standard, risk och framtida användning.
Därför behövs en betydligt mer nyanserad diskussion om vad som faktiskt är eftersatt underhåll och vad som är rimligt att åtgärda, menar Hans Lind.
Under senare år har vi kunnat läsa om underhållsbehov på flera hundra miljarder rörande olika typer av infrastruktur och nyligen för bostäder i allmännyttan. När man läser om sådana siffror så bör man fundera på hur de beräknats. Hur stora underhållsbehoven bedöms vara beror nämligen på en rad antaganden och frågan blir då vad som har antagits när dessa miljardbelopp räknats fram.
Underhållsbehov beror på vilka strategier som tillämpas och dessa strategier beror i sin tur på vilka risker som vi anser det vara rationellt att ta. En tänkbar strategi är förebyggande underhåll. Komponenter ska bytas ut i god tid innan den uppskattade tekniska livslängden närmar sig sitt slut. Risken för fel av olika slag och till exempel läckor i taket och ledningar ska minimeras. Denna underhållsstrategi kan vara logisk i flygplan och kärnkraftverk, men är det en rationell strategi för infrastruktur och byggnader? Att generellt genomföra förebyggande underhåll blir mycket kostsamt och dessutom är det ur hållbarhetssynpunkt tveksamt att t.ex. riva ut fungerande byggnadsdelar. Sist men inte minst: Vad som är en acceptabel risknivå är inget som en expert kan avgöra utan något som ägare och ansvariga myndigheter avgör. Ytterst handlar det om politiska beslut.
Hur dåligt ska tillståndet vara innan underhållsinsatser sätts in?
En annan underhållsstrategi kan kallas tillståndsbaserat underhåll (”condition-based maintenance”). Tanken är att den som är ansvarig för anläggningen eller byggnaden med jämna mellanrum inspekterar anläggningarna/byggnaderna eller följer tillståndet löpande genom olika sensorer. När det konstateras att ”tillståndet” försämrats ned till en viss nivå så genomförs underhåll för att förbättra anläggningen/byggnaden så den närmar sig ursprungligt tillstånd. Även här finns ett värderingsmoment: Hur dåligt ska tillståndet vara innan underhållsinsatser sätts in? Hur mycket vatten får läcka ut innan det är motiverat att begränsa läckaget? Och ska man då ”lappa och laga” eller byta ut rören? Hur dåligt får taket vara innan det byts ut? Hur skadat får golvet i en hyreslägenhet vara innan det är dags att lägga om det?
I en tidigare artikel om eftersatt underhåll hade jag spårdjup på asfaltvägar som exempel. Hur djupa får spåren vara innan vägen ska asfalteras om? Där pekade jag på att om gränsen är A cm så kan det finnas ett stort eftersatt underhåll om många vägar har djupare spår än A. Om beslutsfattaren ändrar sig och bestämmer att det acceptabla spårdjupet är A+2 cm så kan mycket av det eftersatta underhållet försvinna om många vägar har spårdjup som ligger i intervall mellan A och A+2 cm. Frågan är även här vad som är en acceptabel standard och vem som ska avgöra vad som är acceptabelt och på vilka grunder. Vid tillståndsbaserat underhåll har alltså gränsen för vad som ska ses som ett oacceptabelt tillstånd stor betydelse för hur mycket underhåll som behöver utföras.
Detta inte en fråga som en expert kan bedöma utan något som styrs av ägarens bedömningar och samhällets regelverk
En ytterligare komplikation är att vad som är rationellt underhåll idag beror på vad vi tänker om framtiden. Miljonprogrammets bostäder kan tas som exempel. Dessa byggnader är idag kring 60 år gamla. För åtminstone en del av detta bestånd kan det vara aktuellt att riva husen inom en 20-årsperiod. Om det är rationellt att riva och eventuellt bygga nytt beror både på hur efterfrågade bostäderna är och om det finns strukturella tekniska problem som skulle kosta mycket att åtgärda. Ifall byggnadens framtid är osäker är det dock inte så smart att lägga ner mycket pengar på att underhålla byggnaden. Återigen är detta inte en fråga som en expert kan bedöma utan något som styrs av ägarens bedömningar och samhällets regelverk.
Sen är det självklart så att alla bostäder ska uppfylla lägsta godtagbara standard, dvs att, värme, el och VA fungerar. Vi har kunnat läsa om slumvärdar som utnyttjar utsatta människor och om kommuner som tittar bort när de hänvisar människor till bostäder som är långt ifrån att uppfylla lägsta godtagbara standard. Men så förslummade bostäder är en mycket liten del av bostadsbeståndet och säger inget om vilket underhållsbehov som finns i det ”normala” bostadsbeståndet.
Ett särskilt problem i Sverige är att hyresregleringen styr helt fel när det gäller underhåll och hållbarhet. Den fastighetsägare som löpande håller lägenheterna och de tekniska systemen i gott skick får inte höja hyran. Den som låter lägenheterna förfalla och sedan gör en stor renovering, där ”standarden” höjs i vissa avseenden, kan däremot få höja hyran rejält – även om det är ”standardhöjningar” som hyresgästerna inte alltid ser som så viktiga.
Min slutsats är att det krävs en mycket mer nyanserad diskussion om:
- Vad det idag finns för olika problem i anläggningar och byggnader
- Vad som ses som oacceptabla tillstånd i olika avseenden
- Vlka underhållsstrategier som är de optimala i de olika situationer som kan föreligga.
Hans Lind,
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH
Länkar:
”Underhållsskuld som begrepp bör ifrågasättas”
"Hyresreglering och renovering – en förbisedd dimension”
”Knivstamodellen BoKvar för renovering av bostäder"