Mikael Goldstein: Vad menas med (rätt) sparande i föreningen?

DEBATT | Mikael Goldstein menar att dagens nyckeltal för ”sparande” i bostadsrättsföreningar ger en skev bild eftersom amortering, som faktiskt stärker ekonomin, inte räknas med. Det riskerar att vilseleda köpare, som borde få nyckeltal som speglar föreningens verkliga långsiktiga ekonomiska styrka.

Sju nyckeltal ska hjälpa köparen att bedöma föreningens ekonomi. Skuldsättning, årsavgift, räntekänslighet och energikostnad är enkla nycklar som lätt kan dyrkas upp: ju högre värde desto sämre, lätt att tolka för köparen.

Min uppfattning är att såväl sparande i fond för framtida yttre underhåll, som amortering, är olika sidor av samma sparmynt.

Sparande däremot, en komplex nyckel, som inte alltid öppnar upp. Min uppfattning är att såväl sparande i fond för framtida yttre underhåll, som amortering, är olika sidor av samma sparmynt. Men, bokföringsnämnden (BFN) anser att amortering inte ingår i sparande. Amortering ses som ett kassaflöde från kassan i kassaflödesanalys.

Sparande, enligt Bokföringsnämnden
BFN utgår från resultaträkning (Vägledning till BFNAR 2023:1), vid normalår (Att läsa & förstå bokslut, 2014): Inga väsentliga händelser, bara reparationer.

Här redovisas intäkter och kostnader, inte utgifter (amortering ses som en utgift). Enda ogräs som rensas bort är avskrivningar, en fiktiv kostnad för årets förslitning, som då adderas till årets resultat.

När blodtryck-hjärtslag mäts, sker det i viloläge (80/120, 75 är bra). Då vet man om det är för högt. Medicineras med Losartan.

300 kr/kvm= (avskrivningar ±årets resultat)/totalyta

”Rätt” sparande vid normalår är +300 kr/kvm/år. Nås av få, då undersparande är regel. De flesta sparar halvvägs. Nuvarande medlems (yttre) slitage täcks inte, hamnar i knät på nästa. Botemedlet heter höjd årsavgift, högre skuldsättning, i värsta fall kollektivt kapitaltillskott.

Motsatsen till normalår är händelseår. Precis som omställning till sommar-/vintertid kan sparande då justeras, ytterligare.

(Kostnadsfört) planerat underhåll, enligt underhållsplan adderas till sparande. Investering däremot, dras ifrån, likaså extraordinär intäkt (till exempel upplåtelse av tidigare hyresrätt). Ekonomiskt ogräs som rensas bort från typiskt sparande.

Men, även vid normalår kan sparande bli negativt, om avskrivningar är mindre än årets (minus)-resultat. Tydlig signal att årsavgiften bör höjas.

Minus är ju dåligt, plus är bra. Ju mer plus, desto bättre. Men, här kan minus vara bra.

Och, hur ska negativt sparande tolkas vid händelseår? Minus är ju dåligt, plus är bra. Ju mer plus, desto bättre. Men, här kan minus vara bra. Och, hur hanteras amortering?

Ingår amortering i nyckeltal Sparande?
Nej. Sparande (BFN) är ett mått på föreningens utrymme för långsiktigt yttre underhåll. Här ingår inte amortering. Som vi intuitivt förknippar med sparande. Hänsyn tas bara till vad som sker i resultaträkning, som bebos av intäkter och kostnader. Sparande avser kassa-, inte kapitalsparande (amortering).

Amortering är en utgift, syns som en förändring i balansräkning (skulden minskar)/kassaflödesanalys. Kassan minskar då, resultat påverkas inte. Man skiljer på resultat- och kassa-baserat sparande (Chat GPT)

Tycker inte att amortering bör stå i den ekonomiska sparvrån. När föreningens skuld amorteras minskar såväl skuldsättning, årsavgift som räntekänslighet. Kapitalsparande framgår inte.

Minus-Sparande kan förvirra
Vi väljer Brf Solregnet i Solna, händelseåret 2024, utgår från resultaträkning, där justerat resultat blev +346 285 kr.

Försäljning av hyresrätt gav föreningen en extraordinär intäkt om 2 651 400 kr (insats + upplåtelseavgift), som dras från justerat resultat. Sparande blev negativt, - 224 kr/kvm.

Sparande (BFN)- 224 kr/kvm=(+346 285 -2 651 400)/(10 287 kvm totalyta)

Tolkas negativt sparande som något positivt? Förmodligen inte, det ligger ljusår från rätt sparande (+300 kr/kvm/år). Men mumma för föreningen.

Syftet med nyckeltal är att bringa ekonomisk klarhet, inte skapa förvirring.

Intäkten ledde till att man amorterade 2 miljoner kronor på föreningens skuld, kassan minskade. Det framgår ej av nyckeltalet. Man kan ju alltid fråga mäklaren. Syftet med nyckeltal är att bringa ekonomisk klarhet, inte skapa förvirring. Bör underlätta tolkning av årsredovisning för en lekman.

Extra viktigt med kapitalsparande vid hög skuldsättning. Effekten framgår senare, i form av minskad skuldsättning, lägre årsavgift och räntekänslighet.

Problemet finns i nyproduktion, där föreningslån ofta amorteras progressivt, enligt serieplan-50 år. Pyttelite i början, desto mer på slutet.

Det tar 25 år innan amorteringsbeloppet når 1 procent av skulden. Skuldsättning, årsavgift och räntekänslighet förblir här hög under lång tid, trots träget kassasparande, som då bör konverteras till kapitalsparande, då fondpengar gör bättre nytta där.

Sålunda inte kall öl som släcker kunskapstörst utan hur frånvaro av ingrediens amortering bör krydda BFN:s sparanderecept.

Mikael Goldstein,
Docent, författare