”Väljer bort kommuner med inkompetenta tjänstepersoner”

Fastighetsbranschen handlar om långsiktighet, uthållighet och förutsägbarhet. Men till följd av bland annat godtyckliga bedömningar blir bostadsutvecklingen oförutsägbar – eller förutsägbar i den meningen att utvecklarna vet att vissa kommuner är väldigt svåra att komma fram i. Många av bolagen vi har haft kontakt med för vår artikelserie uppger att de undviker vissa kommuner beroende på att ”fel” personer sitter på för stor makt.

Det kommunala godtycket, att enskilda personer använder sitt eget tyckande för att fatta beslut och ställa krav på bostadsprojekt som håller sig inom gällande regelverk är en fråga som gör stora delar av den svenska bostadsutvecklingssektorn minst sagt frustrerad, vilket ni kan läsa om i våra två första delar av artikelserien, läs här och här. Serien grundar sig på anonyma utsagor från ett antal svenska bostadsutvecklings- och fastighetsbolag.

Att enskilda personer har stor makt i kommuners plan- och byggprocesser leder till att olika kommuner är vara olika svåra att arbeta i som bostadsutvecklare. Många av bolagen vi har varit i kontakt med säger att de undviker kommuner där förutsättningarna för att ta sig genom processerna bedöms vara för svåra.
– Till viss del väljer vi bort kommuner där vi vet att tjänstepersoner i nyckelpositioner är inkompetenta eller känt slöa och ineffektiva, säger en vd.

Attraktiva kommuner är mest besvärliga
En synpunkt vi har fått från flera bolag är att de mest attraktiva kommunerna också är de mest ”besvärliga”.
– Mindre kommuner vet att de inte kan vara besvärliga om det ska få något byggt. Så det innebär att vi inte kan välja bort några kommuner, säger en annan vd.

En tredje vd, som också är inne på att det handlar om att olika kommuner ”har råd att vara besvärliga”, menar att Stockholm är den överlägset jobbigaste kommunen att arbeta med i det här avseendet.
– Hade det bara handlat om det här så hade vi inte arbetat i Stockholm överhuvudtaget.

Godtycket ligger naturligt i politiska processer
Samtidigt anger en del i vår undersökning också att det även finns många kommuner som är lätta att ha att göra med och där det funkar väldigt smidigt (Uppsala och Järfälla tillhör kommunerna som har fått pluspoäng). Vissa anger att de inte väljer bort kommuner, men i vissa fall räknar de med extra långa handläggningstider och gör ”risktillägg” i kalkylerna när det gäller kommuner som anses vara extra oförutsägbara.
– Och detta kan ju leda till att kalkylerna inte går ihop och då är det ju ett slags undvikande, konstaterar en företrädare för en av de större bostadsutvecklarna.

En del i att bolagen vi har varit i kontakt med upplever att kommunens handlande är godtyckligt ligger i det faktum att det i grunden rör sig om politiska processer. Politiker och tjänstepersoner rör sig inte alltid åt samma håll och att utveckla ett större bostadsprojekt tar ofta mer än en mandatperiod.
– I slutändan är kommunens beslutande organ en folkvald församling och det är egentligen där hela problemet ligger. Den part vi har att göra med är en flytande entitet som kan ändra inriktning vart fjärde år, eller oftare om nya koalitioner tar över. Om kommunfullmäktige beslutar att rösta ner en detaljplan behöver de inte ange något skäl. Vi som byggherre kan ha gjort allt till 100 procent enligt avtal, vi kan ha gjort allt kommunen har begärt och tjänstepersonerna kan också ha gjort sitt jobb till 100 procent rätt – men om planen röstas ner så är det ändå bara att lägga ner, säger vd:n som ovan valde bort kommuner med ”inkompetenta tjänstepersoner”.

Hen fortsätter:
– Vill inte kommuninvånarna, genom de politiker de väljer, ha bebyggelsen så finns det inget lagrum som ka ge oss rätt att få fram en detaljplan. Tjänstepersonerna får ibland oförtjänt mycket skäll för att de ställer godtyckliga krav i en detaljplaneprocess men ibland är det faktiskt bara så att de har försökt uttolka den politiska viljan och försökt hitta en väg framåt till en detaljplan som faktiskt kan antas av kommunfullmäktige.
– Den enda lösningen som jag ser på detta är att upphäva det kommunala planmonopolet eller urvattna det och ge mer makt till staten att kräva detaljplanering av byggbar mark enligt vissa riktlinjer.

Använder detaljplaner som förhandlingsverktyg
En företrädare för ett annat bolag är också inne på att politikers kortsiktighet är en stor risk.
– Vi har varit med om att detaljplaner används som förhandlingsverktyg under valår, då politikerna blir väldigt kortsiktiga. De tänker mer på att bli omvalda än på kommunens bästa. Då har de valt att avsluta eller skjuta fram projekt som vi arbetat med väldigt länge, efter att vi planerat vår verksamhet efter detta, anställt folk och så vidare.

Ett bolag berättar om hur ett av deras projekt stoppades helt efter att först drabbats av en försening – och sedan kom ett val emellan.
– Vi hade drivit detaljplan för ett par hundra bostäder plus en hel del kommersiella ytor. Detaljplanen gick igenom alla kommunala instanser och antogs av kommunfullmäktige. Sedan överklagades den till mark- och miljödomstolen som återförvisade planen till kommunen på grund av ett formaliafel i kommunens hantering – planen hade varit ute några dagar för kort tid under granskningstiden. Kommunen tog sedan upp planen igen för antagande men då hade det hunnits med ett val, frågan var känslig och utfallet blev att planen stoppades helt. Vi hann lägga ner 16 miljoner kronor i projektet.
– Översiktsplaner och påbörjade detaljplaner måste få bättre långsiktiga förutsättningar. Det måste göras långsiktiga överenskommelser över blocken. Alternativt en återbetalningsskyldighet om kommuner ensidigt väljer att avbryta detaljplaner.

CASE: Exempel på ”kommunalt godtycke” i verkligheten

Nämnden gick emot förvaltningen – avslog utan skäl
”Bygglovsprocess i södra Sverige. Trots att detaljplanen bara är några år gammal så ställer kommunen krav på gestaltning och utformning som går över kraven enligt detaljplanen. Det leder till en utdragen bygglovsprocess med flera omtag för oss. Innebär i sin tur ökade kostnader och förseningar av projektet. Problematiken avser dels bygglovshandläggningen (stadsbyggnadskontoret), men även beslutsfattandet i stadsbyggnadsnämnden. Trots att stadsbyggnadskontoret i slutändan förordar att bevilja bygglov så avslår stadsbyggnadsnämnden ansökan och anger inget skäl. Vi överklagar till Länsstyrelsen, som upphäver kommunens beslut och återförvisar ärendet till kommunen för fortsatt handläggning.”

Åtgärder i för sena skeden driver kostnader
"Ett större projekt i Stockholm: Markanvisning 2013, detaljplanen vinner laga kraft Q4 2018. Först efter det kräver kommunen ett flertal komplexa utredningar som borde ha hanterats före eller i samband med detaljplanen. Bygglov inskickat 2024 – då ger bygglovsavdelningen sig in i frågor som redan var utredda i samband med detaljplanen som vi håller oss inom. Vi kunde till slut byggstarta 2025, men bedömningen är att projektet inte hade blivit av om vi inte hade arbetat djupgående för att hjälpa kommunen att lösa frågor som ligger på dem att lösa. Konsekvensen i det här fallet: Projektet försenades med 2–4 år jämfört med om kommunen hade legat i fas med gatu- och ledningsombyggnaden. Byggherrekostnaderna ökar på grund av omtag i projektet, utredningar etcetera, med ett flertal miljoner kronor.”

Markanvisning drogs tillbaka
”Ett markanvisningsavtal som omfattade tre projekt drogs tillbaka för den tredje etappen med hänvisning till att detaljplanen inte vunnit laga kraft. Kommunen valde i detaljplaneprocessen att inte ta med den tredje etappen i detaljplanen. När arbetet med den tredje etappen föreslogs påbörjas, genom att en planansökan för etapp tre lämnades in, så nekade kommunen med hänvisning till att markanvisningen gått ut. Markanvisningen gällde två år efter det att detaljplanen vunnit laga kraft och för den tredje etappen hade detaljplan aldrig påbörjats.”

Skillnader mellan olika kommuner
”Ett koncepthus, radhus i två plan. Efter att vi fått bygglov utan problem i två kommuner hävdade en tredje kommun brister, kopplade till BBR i hustypen. I en fjärde kommun får vi hantera mängder av detaljfrågor på hustypen, kopplade till tillgänglighet och avskiljbart kök – stora skillnader i myndighetshandläggning mellan olika kommuner.”

Vägrar konkretisera vad som menas
”Vi har bygglovet klart för ett stort projekt och ska precis till att byggstarta över 100 lägenheter. Då kommer bygglovschefen och säger; ”Nej, ni har gjort för många ändringar, ni måste söka nytt bygglov”. Vi undrar vilka ändringar han syftar på, men han vägrar att konkretisera det: ”Ni får söka ett helt nytt bygglov”. Det slutar med att vi kallar in den som har skrivit lagstiftningen och visar svart på vitt att bygglovschefen har fel. Det här fördröjde projektet i ett halvår.”