Veckans Aktuellt v20: 5–10 procents vakans hade varit normalt på en fungerande marknad

VECKANS AKTUELLT | De tomma lägenheterna på mindre orter blir allt fler – ja, det kan vara problematiskt men problemet med bostadsbristen i storstäderna är värre, menar vår expertkommentator Viktor Mandel, som också menar att det är fastighetsägarna som ska stå för kostnader för klimatsäkringar – men han är inne på att åtgärderna ofta överdrivs och att man kanske ska bygga i riskområden och acceptera att det kan bli översvämmat. Han kommenterar också boendepreferenserna i Stockholmsregionen, de tidigt påkallade hyresförhandlingarna och de norska miljardärernas intåg på den svenska fastighetsmarknaden. Programledare: Anna Bellman.

Juni Strategi har på uppdrag av Region Stockholm tagit fram en rapport om boendepreferenser i regionen.
– En intressant rapport som visar att det inte är upplåtelseformen som är det viktiga, utan vilka kvaliteter bostaden har, som yta, tomt, uteplats, biutrymmen och så vidare. Jag tror att resultatet hade sett annorlunda ut om den hade gjorts för några år sedan när bostadspriserna  bara gick upp och den allmänna bilden var att man kunde bo sig rik. Så ser det ju inte ut i dag och det finns en ökad efterfrågan på hyrda radhus och olika hyrköpsmodeller. De som bor i hyrköp verkar generellt vara väldigt nöjda med sitt boende, säger Viktor Mandel i podden.
– Siffran att sju av tio vill bo i småhus motsägs av den här rapporten, men det beror mycket på hur frågan ställs och man har ställt olika frågor i de båda undersökningarna. Det finns en stor önskan om att bo i småhus, men det byggs väldigt få – det är ett problem som man inte ska sopa under mattan.

Norsk trend på den svenska fastighetsmarknaden
Den norske miljardären Kjell Inge Røkke gick in som storägare i SBB. Sedan tiderna för fastighetsinvesteringar började försämras har norska investerare gått in tungt i flera stora svenska fastighetsbolag.
– Det är en trend med flera norska aktörer som har gått in i bolag som svenska och andra investerare av olika anledningar inte tror på. Känslan med Kjell Inge Røkke är väl att han inte är så skrämd av skuldsättningen och det finns en stor hävstång i SBB med alla olika skuldinstrument. Det är bra att vi har en öppen kapitalmarknad och att de som tror hårt på något som inte alla andra tror på kan köpa in sig.

Förhandlingar behöver inledas tidigt för att bli klara till årsskiftet
Fastighetsägarna GFR påkallade en rekordtidig hyresförhandling i sex kommuner redan i mars – nu har de påkallat i ytterligare 32 kommuner. Hyresgästföreningen menar att det här är oseriöst och menar att det inte går att förhandla för att det saknas underlag.
– Det är ju en infekterad historia. Fastighetsägarna har starka skäl till att hyrorna ska vara klara och kunna aviseras 1 januari, och det ligger också i hyresgästernas intresse att veta vilka hyror de ska få. I två år har vi nu haft skiljemansprövningar och parterna har inte haft något större intresse av att komma överens. Då kan man kan räkna baklänges på hur lång tid det tar att komma till ett avslut.
– Vad gäller underlaget så har man redan nu en bra bild, den kommer inte att ändras till i augusti och det är historiken som väger tyngst. Vi har haft flera år med hyresökningar som legat under den övriga kostnadsutvecklingen och det är angeläget att komma ikapp.
– Fastighetsägarna GFR har varit först med att påkalla men det kommer snart att rassla till i hela landet.

Kostnaderna för klimatåtgärder bör tas av fastighetsägarna
Klimatanpassningsutredningens betänkande lämnades över till miljöminister Romina Pourmokhtari i veckan. DN:s klimatkommentator Peter Alestig beskriver den som en ”potentiell ekonomisk bomb som kan kännas ordentligt i plånböckerna på några av landets mest välbärgade.”
– Jag har alltid förespråkat att kostnaderna för klimatåtgärder ska bäras av fastighetsägarna – de har valt att ha hus på ställen som är utsatta. I Skanör och Falsterbo har problemen varit kända länge – likväl är det härligt att bo där. Antingen borde priserna inte vara så höga eller så får fastighetsägarna ta kostnaderna för att fixa till det.
– Däremot har sådana här klimatutredningar en tendens att rulla upp problem som kanske inträffar, eller som sannolikt inträffar, någon gång de närmaste 50 eller 100 åren: Man överdriver konsekvenserna i ekonomiska termer och det leder till åtgärder som är omotiverat stora. Det är samma sak att man avstår från att bygga på platser där det kan bli översvämningar. Jag tycker att man gott kan göra en riskanalys och kanske bygga och acceptera att det kan bli översvämmat någon gång.

Normalt med 5–10 procents vakans – i en fungerade marknad
Sveriges Allmännytta kom med en ny rapport som förstärker bilden av fortsatt bostadsbrist i storstäderna, samtidigt som vakansnivåerna ökar i mindre städer och på landsbygden. Fastighetsägarnas Tomas Ernhagen är kritisk till mediabilden kring bevakningen – han menar att fokus ligger för mycket på de tomma lägenheterna och att problemen med bostadsbristen i storstäderna hamnar i skuggan.
– Jag håller med Ernhagen. Vakansgraden i en fungerande marknad borde ligga på 5–10 procent, även i de mest attraktiva områdena, för att hantera omflyttningar. Tittar man på fastighetsbolagen med kommersiella lokaler så har de ofta 90 procents uthyrningsgrad, det är inget konstigt med det. Det är inte normalt på en marknad att 100 procent ska vara uthyrt.
– Problemen blir när det blir 15–20 procents vakansgrad, då blir det strukturella problem, pengarna räcker inte för underhållet och husen kan förfalla.