Veckans Aktuellt v3: Finansieringsoron har varit oskäligt hög

VECKANS AKTUELLT | Även om en del bolag fortsatt har stora problem så har finansieringsförutsättningarna på fastighetsmarknaden förbättrats betydligt. Och i takt med att räntorna faller är det rimligt att tro att bostadspriserna vänder upp. Att äga sitt boende som på ett investeringssparkonto är inget som tilltalar vår expert Viktor Mandel, som även kommenterar Erik Selins bottenfiske – och en aktuell debatt där han har gjort en 180-gradig omsvängning. Programledare: Anna Bellman.

Sedan Viktor Mandel medverkade i Veckans Aktuellt senast har han bytt position, lämnat vd-stolen på Sveafastigheter mot den på Hemvist Förvaltning, som äger och förvaltar fastigheter som Sveafastigheter har utvecklat, 2 600 lägenheter i Stockholm och Mälardalen.

Finansieringsmarknaden har förbättrats betydligt
”Tjällossning på kreditmarknaden” löd en rubrik i veckan med anledning att ett antal fastighetsbolag har emitterat ganska stora belopp på obligationsmarknaden som under en period har varit mer eller mindre stängd för den svenska fastighetssektorn.
– Det har hänt mycket de senaste månaderna. Sedan kan jag tycka att oron för den svenska fastighetsmarknaden – främst bland internationella investerare och det har smittat av sig på den svenska – var oskäligt hög under 2023. Det är klart att det finns bolag som har stora problem men för de flesta ser intjäningen bra ut och skuldsättningen är inte alarmerande hög. Och nu när del långa räntorna har kommit ner en bit fungerar affärsmodellerna långsiktigt, säger Viktor Mandel.

Erik Selin gör samma affärer som han började med
Ett bolag som har finansiella problem är Oscar Properties, som tvingades sälja fastigheter för 2,2 miljarder kronor, 27 procent under värdering. Köpare är Balder-grundaren Erik Selin genom sitt privata bolag Erik Selin Fastigheter
– En reflektion är att det är den här typen av affärer som Erik Selin började med. I början köpte han med väldigt hög belåning i samarbete med bankerna. De mest framgångsrika fastighetsinvesterarna tenderar att gilla att återupprepa den typen av affärer som de gjorde i början. Det är en problematisk portfölj med stora frågetecken kring intjäningsförmågan i en del fastigheter men jag har svårt att se någon som är bättre lämpad än Erik Selin att ta över den portföljen.

Vinstskatten får för stor uppmärksamhet
Företrädare för tre olika moderata ungdomsförbund, bland andra Mufs ordförande Douglas Thor, kom med ett förslag på valbar fastighetsskatt.
Deras förslag är att man ska kunna äga sitt boende på samma sätt som man äger aktier: Antingen som på ett investeringssparkonto, då man betalar en liten procentsats av hela värdet per år – eller att man gör som i dag och betalar en eventuell vinstskatt när man flyttar (ungefär som man kan äga aktier på en traditionell depå).
– Generellt tycker jag att frågan om kapitalvinstskatten får för stor uppmärksamhet, baserat på hur skatten ser ut är den väldigt generöst utformad. Jag känner själv inget jättesug efter att istället betala en löpande beskattning.

En bra indikator – stigande bostadspriser
Swedbanks boprisindikator svänger kraftigt upp i januari, andelen som tror på stigande priser det närmaste året är 40 procent, och indikatorn 19 (skillnaden mellan andelen som tror på stigande vs sjunkande priser det närmaste året) är den högsta sedan våren 2022, då bostadspriserna började rasa.

– Den här sortens indikatorer är bra – den här marknaden styrs mycket av vad människor tror att utvecklingen blir. Och det finns ju nu många saker som tyder på att vi befinner oss nära botten när det gäller bostadspriserna. Räntorna kommer att sjunka, det låga byggandet innebär att volymen som tillförs är liten. Det är rimligt att tro att priserna kommer att stiga – sedan blir det knappast någon snabb uppgång och att realt komma upp till bostadspriserna vi hade för två tre år sedan kommer att ta lång tid.

En komplex och dyr reform
Det har rullat en debatt om moms på bostadshyra på Altinget. Moderaternas David Josefsson lät Riksdagens Utredningstjänst ta fram en uträkning om hur stor kostnaden för staten skulle bli om man inför en låg moms på bostadshyra, en åtgärd som då hade inneburit att fastighetsutvecklare hade kunnat dra av momskostnader.
RUT:s slutsats var att det skulle kosta hela 45 miljarder, men Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har ifrågasatt detta.
– Jag tyckte länge att det var väldigt konstigt att vi inte har moms på bostadshyra, men förra våren hade jag anledning att gå djupare in på frågan och jag har gjort en 180-gradig omsvängning. Det är inte optimalt att det inte är moms på bostadshyra men konsekvenserna om vi inför det är värre. Det finns utmaningar kring EU-regler. Det är en dyr reform även om jag tror att 45 miljarder är väldigt högt räknat, jag skulle säga snarare 10–25 miljarder. Det hade gett oförändrade eller marginellt lägre hyror. Förlorarna på fastighetsägarsidan hade blivit bolag med nyproducerade hus, vinnarna bolag med stora framtida underhållsbehov och man kan väl fundera på om de ska få stöd – man kan se det som att de har hanterat sitt bestånd på ett dåligt sätt. Sedan blir det gränsdragningsproblem: Hur gör man med bostadsrättsföreningar? Fastigheter som ombildas? Det blir konstiga sidoeffekter. Vill man skapa en fungerande marknad finns det lägre hängande frukter att plocka, säger Viktor Mandel, som i podden även kommenterar Bostadspolitik.se:s event Bopol Live som vi höll i Stockholm i onsdags.