Veckans Aktuellt v34: Ombildningar behöver inte innebära trygghet – HGF:s argumentation håller inte

VECKANS AKTUELLT | Märkligt agerande av Hyresgästföreningen som kräver sänkta hyror i Stockholm. Trenden går mot mer kundtänkande och bort från inkomstkrav på hyresgäster. KD-politikerna behöver inte oroa sig – planerna på att förvandla fungerande villaområden kommer aldrig att genomföras, menar vår expertkommentator Viktor Mandel, som också kommenterar fjärrvärmedebatten, de nya byggreglerna, om ombildningar leder till tryggare områden och Erik Selins aviserade avgång: ”Han är en stor inspirationskälla.” Programledare: Anna Bellman.

Hyresgästföreningen i Stockholm yrkar inför hyresförhandlingarna på att hyrorna ska sänkas med upp till 4,45 procent. De menar att hyresgästerna inte klarar av de höga hyrorna.
– Det var ett oväntat utspel, säger Viktor Mandel i podden.
– Grundförutsättningen är att vi kommer från en period med stora kostnadsökningar – 30–40 procentiga för villaägare och bostadsrättsinnehavare, medan hyresgästerna har fått en ökning med 16 procent på tre år. Hyresgästerna är relativt sett de stora vinnarna de senaste åren. De har fått en real hyressänkning eftersom fastighetsägarna har absorberat kostnadsökningarna. Vi har ett system där man slår ut kostnadsökningarna på flera år och det tycker jag är rätt – annars hade hyresökningarna kunnat bli 20 procent på ett år.
– Sedan tror jag inte heller att deras utgångspunkt – att hyresgästerna inte klarar mer – stämmer. Jag upplever generellt inte att hyran är det stora problemet i de boendes levnadskostnader.

Branschen blir mer kundtillvänd
Sveafastigheter genomför just nu ett pilotprojekt som innebär att de slopar inkomstkraven helt i 6000 lägenheter, både i Stockholm, Norrland och Skåne. De menar att de vill möjliggöra för fler att få ett tryggt hem och att riskerna för hyresbortfall inte ökar speciellt mycket. En stor kartläggning som vi har gjort visar att flera aktörer har sänkt sina inkomstkrav.
– Jag har alltid varit emot skarpa inkomstkrav, de är rätt trubbiga i praktiken, framför allt när det gäller större lägenheter. Fler och fler lättar på kraven och det är ett led i att branschen blir mer kundtillvänd, man måste vara mer dynamisk och inlyssnande. Sedan är det avgörande att fastighetsbolagen inte säljer på kunden en lägenhet som är dyrare än kunden långsiktigt kan klara av.
– På Hemvist har vi inga absoluta inkomstkrav, vi gör bedömningar från lägenhet till lägenhet, och hyresgäst till hyresgäst.

Selin – en stor inspirationskälla

Balder meddelade att grundaren och storägaren Erik Selin lämnar vd-rollen i samband med årsstämman till våren. Vice vd Sharam Rahi kommer då att ta över som vd.
– Jag blev inte överraskad och det känns som en genomtänkt succession.
– För mig är Erik Selin en stor inspirationskälla, Balder har haft en fantastisk utveckling och en del av förklaringen är Selins okomplicerade relation till företagande; ”vi gör det bästa vi kan i dag och i morgon också”. Sedan ska man inte underskatta att han började i rätt tid. Och i början var Balder ett högbelånat högriskbolag, sedan har bolaget stöpts om och blivit tryggare, samtidigt som man alltid har haft en nyfikenhet på nya möjligheter och nya segment. Det är inte självklart att ett börsbolag kan agera som Balder har gjort, men det har möjliggjorts av en stark huvudägare som har stått för strategiarbetet.

Fjärrvärme är bra med marknaden är problematisk
EU:s EPBD-direktiv går inte ihop med de svenska reglerna kring hur man ska beräkna energiprestanda, menar ett tiotal företrädare för värmepumpssektorn.
– Fjärrvärme är en utmärkt värmekälla utifrån svenska förhållanden, men samtidigt är fjärrvärmesituationen djupt problematisk. Det är monopolister som levererar och prissättningen styrs efter alternativa kostnader som de själva bedömer.
– Det är dessutom förenat med stora kostnader att byta värmekälla och svårt att kombinera till exempel fjärrvärme och värmepumpar, vilket annars ofta skulle vara att föredra.

Nej, det blir inte sämre hus av de nya byggreglerna
72 procent av de svenska arkitekterna tror att vi kommer att få sämre byggnader med de bya byggreglerna, som infördes den 1 juli, visar en ny undersökning. Viktor Mandel håller inte med.
– Ambitionsnivån hos dem som bygger är hög så jag tror inte att man behöver vara orolig för att vi ska få sämre byggnader. Sedan är jag inte odelat positiv. En fördel med att alla har följt samma strikta regler är att man har förstått ungefär hur ett hus är byggt. Nu kommer man behöva bli noggrannare och undersöka mer i detalj om man ska köpa ett hus.

Inte per automatik tryggare med ombildningar
Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har generellt handlat om ekonomi, många hyresgäster har tjänat bra på att köpa loss sina lägenheter. I ett debattinlägg menar Jonny Öhlander på ombildningskonsulten Restate att ombildning också kan vara ett verktyg för att förebygga brott och öka tryggheten.
– Jag håller med om att man inte bör se upplåtelseformer som något som ska vara statiskt över tid. I dag kan man inte ha som affärsidé att bygga hyresrätter med planen att ombilda efter tio år – ska man få finansiering förbinder man sig till att inte ombilda, det är synd.
– Däremot är jag tveksam till om ombildningar per automatik leder till större trygghet. I de områden han vill ombilda i är det inte så stora värden som behöver försvaras, det finns risk att det blir styrelser som är ovana vid att driva kapitalförvaltning i form av fastighetsverksamhet – det kan vara tryggare om en professionell aktör förvaltar de husen.

Nej, ingen risk för omvälvningar i villaområdena
Tre kristdemokratiska Stockholmspolitiker går till angrepp på Socialdemokraterna och Hyresgästföreningen: ”Det pågår en ideologiskt motiverad kampanj för att omvandla några av Stockholms mest välfungerande bostadsområden. Med stöd från Socialdemokraterna driver Hyresgästföreningen ett förslag om att bebygga våra villaområden och trädgårdsstäder med tusentals hyresrätter. Dessa förslag måste stoppas.”
– De här förslagen från Hyresgästföreningen är ganska oprecisa men de antyder revolutionerande omställningar, som att hälften av villorna ska omvandlas till sexfamiljshus. Jag kan trösta de här KD-politikerna med att de inte behöver lägga så stor energi på det här – den här utvecklingen kommer inte att ske. Vi har ett system som gör att grannarna kan sätta stopp för det här och kommunpolitikerna vill inte heller reta upp väljarna genom att driva ideologiska projekt.
– Däremot när man planerar nya områden är det bra med blandade boendeformer i samma område.