Kajsa Crona: Vi har gjort bostadsbyggandet till en affär i A-läge

KRÖNIKA | Boverkets förslag om förprövade småhus öppnar för kortare processer och lägre kostnader.
Men den större frågan är hur vi kan bygga bra bostäder som fler faktiskt har råd med – även utanför de starkaste marknaderna, menar Kajsa Crona.

Boverket har kommit med ett förslag om förprövade småhus som under vissa förutsättningar ska kunna uppföras utan bygglov. Tanken är att ett småhus som redan har prövats och godkänts mot fastställda krav inte ska behöva genomgå samma prövning igen varje gång det byggs.

Förslaget innebär en stor förändring av hur vi ser på prövningen av det byggda. Samtidigt har även andra regeländringar minskat kommunens möjlighet att påverka bebyggelsen. Sedan i somras kan en småhusägare exempelvis byta färg på sitt hus och ändra fönstersättning utan att söka lov, om inte detaljplanen styr eller det finns särskilda kulturmiljövärden.

En möjlig konsekvens är att framtidens detaljplaner för småhusområden blir mer specifika kring placering

Det förändrar balansen mellan den enskildes frihet och kommunens ansvar för helheten. En möjlig konsekvens är att framtidens detaljplaner för småhusområden blir mer specifika kring placering, volym, höjd, takform och andra egenskaper för att kommunen fortfarande ska kunna säkerställa en sammanhållen bebyggelse.

Det vore i så fall en intressant paradox. Vi förenklar en del av processen, men riskerar samtidigt att flytta behovet av reglering till ett tidigare skede.

Samtidigt finns det stora möjligheter i förslaget. Förprövning kan ge kortare processer, större förutsägbarhet och lägre kostnader. Om vi verkligen vill använda den möjligheten borde diskussionen därför handla om mer än hur vi gör dagens småhus lite enklare att bygga.

Den borde handla om vilka som över huvud taget har råd att äga ett eget hem.

Det är inte bara Sverige som brottas med den frågan

För det är inte bara Sverige som brottas med den frågan. Europa har ett bostadsproblem. När EU-kommissionen nu presenterar Affordable Housing Act är utgångspunkten att allt fler människor har svårt att efterfråga en bostad där de behöver bo.

Fastighetsägarna har kritiserat delar av EU-förslaget och pekar bland annat på möjligheten att begränsa användningen av bostäder som inte är permanentbostäder. De ställer den berättigade frågan om varför det ska vara enklare att begränsa hur en befintlig bostad får användas än att skapa förutsättningar för att bygga en ny.

Det ligger mycket i den invändningen. På vissa platser kan det finnas skäl att ingripa mot omfattande korttidsuthyrning eller bostäder som står tomma under lång tid. Men i grunden är bostadsbrist just brist på bostäder. Vi kan använda det befintliga beståndet bättre, men vi kan inte reglera fram bostäder som inte finns.

Därför tycker jag att andra delar av den europeiska bostadspolitiken är mer intressanta. EU talar om snabbare processer, mobilisering av mark, transformation, investeringar och ett ökat bostadsutbud. Det centrala i både Affordable Housing Act och Boverkets förslag om förprövade typgodkända småhus är att skapa förutsättningar för att bygga på fler platser och för fler människor.

I dag fungerar bostadsbyggandet bäst där betalningsförmågan är hög

I dag fungerar bostadsbyggandet bäst där betalningsförmågan är hög. På andra platser kan behovet vara stort utan att en traditionell projektutvecklingskalkyl går ihop. Ett lokalt företag behöver rekrytera. Äldre vill lämna villan men bo kvar på orten. Unga behöver sin första bostad. Vi brukar beskriva det som att marknaden saknas trots att människorna och behoven finns där. Min slutsats är snarare att vi har gjort bostadsbyggandet till en affär som framför allt fungerar i A-läge. För att bredda utbudet behöver vi fler sätt att dela på kostnader, risker och ansvar. Och precis som för 100 år sedan kan civilsamhället spela en större roll. Byggemenskaper, kooperativ, idéburna aktörer och framtida boende kan ta både risk och ansvar.

Det betyder inte mindre näringsliv. Någon ska rita, projektera och bygga. Någon ska leverera material, finansiera och förvalta. Det finns affärer även när en ensam aktör inte behöver bära hela utvecklingsrisken och hämta hela sin avkastning ur värdet på den färdiga bostaden. Vi ska inte tillbaka till 1920-talet. Men principen är intressant. Det offentliga kan bidra med mark, finansieringsförutsättningar och långsiktighet. Civilsamhället kan organisera människor och behov. Näringslivet kan bidra med kapital, kompetens, innovation och genomförandekraft. Och arkitekturen ser till att resultatet blir bra bostäder.

För om affordable housing bara innebär att vi skapar en ny kategori billigare och sämre bostäder har vi misslyckats. Utmaningen är att bygga bra bostäder i alla prissegment. Och då är vi tillbaka hos Boverket. Hur skulle ett nytt eget hem kunna se ut för den som inte har fyra miljoner kronor att lägga på ett litet nybyggt hus, utan kanske 1,5? För att svara på den frågan måste vi ifrågasätta sådant som vi annars tar för givet. Hur stort måste huset vara från början? Var kan det ligga? Vad behöver vara färdigt när man flyttar in? Vad kan standardiseras? Vad kan den boende göra själv? Och hur pressar vi kostnaden utan att pressa bort de kvaliteter som gör bostaden bra att leva i?

Inför en hearing om Boverkets förslag fick vi på Tengbom frågan hur vi såg på möjligheten med förprövade typhus som kan uppföras utan bygglov. Vår vision blev ett hus som börjar på 40 kvadratmeter och kan växa till 110. Man bygger inte sitt framtida behov från första dagen. Man bygger det man har råd med nu. Men arkitekturen är från början förberedd för att huset ska kunna växa när familjen, behoven och ekonomin förändras.

Då blir också bygglovsbefrielsen intressant på riktigt. I en investering på många miljoner är kostnaden för bygglov och processen runt omkring en relativt liten del. I ett mycket litet hus med en hårt pressad kalkyl blir samma kostnad betydligt mer kännbar.

Huset är bara en del av ekvationen

Men huset är bara en del av ekvationen. Ett billigt hus på en dyr tomt blir fortfarande ett dyrt boende. Ska fler kunna äga sitt hem behöver vi därför också prata om mark, tomträtt, avbetalning och finansiering. Och om vad kommunen kan göra för att sänka tröskeln utan att ta över hela ansvaret. Det är kanske där Boverkets förslag blir som mest intressant. Inte för att ett slopat bygglov löser bostadsfrågan, utan för att förslaget ger oss anledning att plocka isär hela kalkylen och fråga vilka delar som faktiskt måste se ut som de gör i dag. Kan huset vara mindre från början? Kan det växa senare? Kan marken upplåtas på ett annat sätt? Kan fler dela på risken? Kan standardisering minska kostnaderna? Kan den boende själv göra en del?

För den verkliga frågan är inte hur vi bygger ett så billigt hus som möjligt. Den är hur vi bygger bra hem som fler har råd med.

Och bostadsbyggandet behöver inte mindre marknad. Det behöver fler sätt att vara marknad.

Kajsa Crona
Kontorschef, Tengbom, Göteborg