Hans Lind: Några kommentarer om Patrik Emanuelssons kritik

DEBATT | Patrik Emanuelsson kritiserade i tisdags en krönika som professor Hans Lind har skrivit. Lind svarar nu på kritiken.

Läs Hans Linds krönika här och Patrik Emanuelssons kritiska ledare här.

Hans Lind skriver nu:

Patrik Emanuelsson kan naturligtvis byggkostnader (inkl marginal för oförutsett) mycket bättre än jag och markkostnaden varierar självklart mellan olika lägen i en region. Jag skrev också att det var lätt att räkna om mina siffror med andra antaganden rörande kostnader. Emanuelsson kommenterar dock inte tre centrala punkter i min krönika:

# Om man antar att hyror/driftnetto följer inflationen ska man använda ett realt avkastningskrav i sin investeringskalkyl och realräntorna har legat på historiskt låga nivåer under senare decennier.

# Självklart finns betydande risker i tidiga skeden men då har inte heller stora pengar satsats. Fokuserar vi på det färdiga huset finns tekniska risker, men en erfaren byggherre som uppför hyreshus väljer normalt beprövade tekniker så dessa risker borde inte vara stora. Min poäng var främst att när det gäller vakansrisker är det inkonsekvent att kompensera för denna risk genom att sätta en hög hyra eftersom vakansrisken ökar med hyresnivån.

# När huset väl är byggt så är byggkostnader ”sunk cost” och irrelevanta för hyressättning. Man kan i det skedet inte förklara hyran med kostnader. Företaget väljer den hyra som maximerar vinsten givet rådande efterfrågan oberoende av nedlagda kostnader – och det är inget man ska be om ursäkt för i en marknadsekonomi.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare på KTH