Kalkylerna spricker – krav på ärligare samtal om det ”nya normala” i Stockholm
På Bopol Live Stockholm diskuterades frågan om var det faktiskt går att bygga när byggkostnaderna stigit samtidigt som hushållens köpkraft pressats.
Viktor Mandel, vd på Hemvist Förvaltning, och Lina Brantemark, affärsutvecklingschef på Obos Nya Hem, visade hur kalkylerna förändrats sedan 2021 – och efterlyste mer realistiska projekt, etappvisa upplägg och ett ärligare samtal om vad som är genomförbart.
När bostadsutvecklare beskriver ett tuffare läge handlar det inte bara om allmänna marknadsvindar utan om konkreta poster i kalkylen som förändrats på relativt kort tid. Under programpunkten Var kan vi bygga – går kalkylerna ihop? visade Viktor Mandel och Lina Brantemark (som båda är välkända ansikten som experter på Bostadspolitik.se) hur beslut som var logiska 2021 kan se helt annorlunda ut 2026.
Viktor Mandel förklarade bakgrunden till duons räkneövning, och beskrev det som en jämförelse mellan tidigare beslutsunderlag och dagens förutsättningar.
– Vi har utgått från gamla beslutsunderlag, som var på riktigt för 2021, och så har vi tittat på hur det hade fungerat i dag.
Han fortsatte sedan med att förklara hur investeringsklimatet och avkastningskraven förändrats.
– Allt annat lika var det mer attraktivt att investera i fastigheter 2021 än i dag.
En kostnadspost som ökat kraftigt enligt Viktor Mandels kalkyler är driftkostnaderna.
– ”Har de verkligen gått upp 40 procent?” kanske någon undrar… Ja, de har åtminstone gått upp 40 procent mot vad vi trodde att de var 2021.
Går att bygga, men det blir inte samma produkt
Som exempel på hur förutsättningarna för att bygga hyresrätter utvecklats visade Viktor Mandel två projektkalkyler, en från ett projekt i Haninge och en från ett projekt i Nacka. Det projekt som enligt 2021 års kalkyl gav en riskpremie på +31 procent, ger idag en riskpremie på -17 procent
– Det är möjligt att det går att bygga även i dag, men inte samma produkt… För att kunna bygga i dag måste du krympa lägenheterna så att du får upp snitthyran. I dag krävs det att man gör en enklare produkt så att det blir billigare att bygga.
Nackakalkylen visade en riskpremie på +21 procent 2021, och +5 procent 2026.
– 2021 var projektet i Nacka solklart. I dag tror jag att man skulle säga nej till det här… Riskpremien för att investera cirka 800 miljoner med en förväntad avkastning på 5 procent är för låg helt enkelt, säger Viktor Mandel.
Lina Brantemark beskrev motsvarande kostnadsutveckling ur ett bostadsrättsperspektiv och pekade bland annat på att finansieringskostnader ökat rejält.
– Vi har en ökning i kreditivkostnad på ungefär 75 procent… Vi har en fundamentalt annorlunda situation för våra projekt och våra investeringar i dag.
Lina Brantemark visade en projektkalkyl från Skärholmen som exempel, det projekt som 2021 skulle ge en vinst på +12,5 procent ger år 2026 en riskpremie på -22 procent.
– När vi tog beslutet om investeringen så hade vi en bild av att vi hade ett robust projekt, med en robust kalkyl… Vi hade en förväntan om att det här skulle leverera ungefär 12 procent, men i dag landar kalkylen alltså på -22.
Samtidigt betonade hon att affärer fortfarande kan göras – men att förutsättningarna måste beskrivas som de är.
– Det är klart att vi kan göra affärer i dag, men inte med de förutsättningar vi hade 2021. Det behöver vi ha ett ärligt samtal om, säger hon.
Läget avgör allt – och grandiosa projekt går inte ihop
Lina Brantemark sammanfattade vad som krävs för att kalkylerna ska hålla, och pekade ut platsens marknadsdjup som helt avgörande.
– Läget avgör allt. Det måste finnas ett marknadsdjup och en genuin vilja att bo på den aktuella platsen.
Hon återkom även till att stora projekt med tung kapitalbindning i praktiken blir svåra att bära i dagens läge.
– De här grandiosa stora projekten, med väldigt mycket investeringar som blir väldigt tunga… De går inte ihop.
– Vi måste sätta oss tillsammans och bryta ner dem för att de ska kunna genomföras. För vi vill genomföra, det handlar inte om brist på vilja, men vi måste hitta sätt att göra det här tillsammans, säger Lina Brantemark.
En del av lösningen, enligt henne, är att anpassa genomförandet genom mindre etapper och nya arbetssätt.
– Vi måste ha ett ärligare samtal om etappvisa tillträden, etappvisa utbyggnader… I dag kanske ett normalt projekt är 50–60 lägenheter. 2021 det normala projektet kanske 150 lägenheter. Det är ganska stor skillnad, jag tror att vi måste börja prata om just ”det nya normala” på ett ärligare sätt.