”Felet alla gör när de talar om bostadsmarknaden”
Sett och hört
Ekonomihistorikern Jan Jörnmark sammanfattar sin ESO-rapport i en lång text på Affärsvärldens sajt.”
Utgångspunkten är att dagens diskussion om bostadsmarknaden bygger på en grundläggande missuppfattning: att Sverige har en sammanhållen bostadsmarknad. I själva verket, menar Jan Jörnmark, består den av flera olika delmarknader där reglerade och marknadsstyrda system blandas ihop.
”Det vanligaste och dyraste misstaget är att analysera bostads- och hyresmarknaden som en marknad. Det är ett betraktelsesätt som har rötter i det sena 1960-talet, när det verkligen fanns en genomreglerad marknad. Men två stora reformvågor mellan 1968–1970 och 1993–1994 har inneburit att bostadsmarknaden fallit sönder i ett stort antal små delar.”
Enligt Jörnmark har de största felbedömningarna uppstått när efterfrågan på ägt boende eller äldre billiga hyresrätter tolkats som en generell bostadsbrist. Det har lett till att politiker, Boverket och investerare överskattat behovet av nyproduktion.
Han pekar särskilt på bruksvärdessystemet, ombildningsvågen och planprocessernas växande tröghet som avgörande för dagens situation. När nyproducerade hyresrätter i ytterlägen blir betydligt dyrare än äldre attraktiva hyresrätter uppstår enligt honom de uthyrningsproblem som nu syns på flera håll.
”Det har sedan lett till det allra största misstaget, när marknaden bedöms utifrån de enorma köerna till dessa billiga lägenheter. När sedan nyproduktionen blir ungefär dubbelt så dyr i ytterlägen uppstår exakt de uthyrningsproblem som det senaste året varit omskrivna i Barkarby och på andra platser. Möjligheterna att ombilda till bostadsrätter minskar självklart också rörligheten från de äldre lägenheterna.”
Jörnmark menar att kombinationen av höga prognoser, låga räntor, investeringsstöd och bristande analys av faktisk betalningsvilja drev fram ett nytt överbyggande i början av 2020-talet. Samtidigt har stöden inte löst problemen i miljonprogramsområdena.
Slutsatsen är att bostadspolitiken ändå sällan blir en stor politisk fråga, eftersom många hushåll kan lösa sitt boende via småhus- och bostadsrättsmarknaden eller gynnas av äldre låga hyror. ”Följden av allt detta gör att incitamenten till förändringar är mycket små, vilket hittills blivit en garanti för att alla misstag upprepas med förutsägbara intervall.”
Läs texten på Affärsvärldens sajt här och mer om Jörnmarks ESO-rapport här.
