Fastighetsägarna kräver lagändring efter tre år med skiljeman

Skiljemannaförfarandet i hyresförhandlingar har använts långt mer än väntat sedan det infördes 2023. Nu kräver Fastighetsägarna att lagstiftningen görs om – medan Hyresgästföreningen anklagar fastighetsägarna för att ha överutnyttjat systemet.

Bostadspolitik.se har sedan lagstiftningen infördes följt turerna kring det nya skiljemannaförfarandet. Nu rapporterar Fastighetstidningen att systemet, tre år senare, har använts långt mer än väntat – och att Fastighetsägarna kräver en grundläggande reform av lagen.

Inför reformen uppskattades antalet ärenden till 50–200 per år. I verkligheten registrerades 1 464 ärenden 2023, 6 027 ärenden 2024 och 4 852 ärenden 2025. Totalt har lagen enligt Fastighetstidningen berört uppemot 150 000 hyror.

I en ny rapport, ”Tre år med skiljeförfarande – det nya vetot”, kräver Fastighetsägarna nu att lagstiftningen reformeras i grunden. Organisationen pekar framför allt på att lagen saknar tydliga kriterier för vad som ska ligga till grund för hyresjusteringen och att skiljemannens beslut inte behöver motiveras.
– Det är inget snack om saken att det är något fel på lagstiftningen om vi ska hamna hos skiljemannen så här ofta. Det är ju nästan en systematik kring det hela, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna, till Fastighetstidningen.

Vill se lagstadgad rätt till tvistlösning
Fastighetsägarna vill bland annat ge alla hyresvärdar lagstadgad rätt till tvistlösning, korta den obligatoriska förhandlingstiden från tre månader till sex veckor, införa tydliga kriterier för hyresjusteringen, kräva motiverade beslut och göra skiljemannens beslut direkt gällande.

Organisationen menar också att Hyresgästföreningen i praktiken kan blockera användningen av systemet genom att säga upp förhandlingsordningar med skiljeklausuler. Tomas Ernhagen beskriver det som ”det nya vetot”.
– Hyresgästföreningen har möjlighet att säga nej till den här typen av uppdatering av förhandlingsordningarna som gör det möjligt för hyresvärden att använda den lagstiftning som finns. Så det är ju knäppt, säger han.

HGF: "Systemet har överutnyttjats"
Hyresgästföreningen ger en helt annan bild. Förbundschefen Erik Elmgren menar att problemet inte är lagen i sig, utan hur den har använts.
– Vi tycker att systemet med skiljemannaförfarande har överutnyttjats och missbrukats av fastighetsägarna. Det får bli det korta svaret, tre år senare, säger han till Fastighetstidningen.

Han avvisar också kravet på motiverade beslut, eftersom han menar att tyngdpunkten fortsatt ska ligga på de lokala förhandlingarna mellan parterna.
– Med motiverade beslut får man onödig praxis i ett system som bygger på lokala förhandlingar och avtalsfrihet. Det är inte skiljemannen som ska sätta märken för framtida förhandlingar. En skiljemans uppgift är att avgöra just den specifika tvisten vid det tillfället. Vi tycker att ansvaret för hyressättningen ska ligga fortsatt hos parterna. Det är där det hör hemma, säger Erik Elmgren.

Båda parter är överens om att skiljeman inte var tänkt att bli ett återkommande normalinslag i hyresförhandlingarna. Fastighetsägarna vill se lagändringar för att göra systemet mer förutsägbart och rättssäkert. Hyresgästföreningen anser i stället att tillämpningen måste bli mer restriktiv.
– Lagstiftningen ska utformas på ett sätt som gör att vi inte behöver använda skiljemannen. Det är ju inte så att vi ska fixa till ett skiljeförfarande som permanent ska avgöra hyresjusteringarna — allting tar sikte på att vi ska få fungerande förhandlingar, säger Tomas Ernhagen.

Här hittar du hela artikeln i Fastighetstidningen och här kan du läsa Fastighetsägarnas nya rapport om skiljeförfarandet.

Fastighetsägarnas sju förslag på lagändringar:

• Ge alla hyresvärdar lagstadgad rätt till tvistlösning, oavsett hur förhandlingsordningen är utformad.
• Korta den obligatoriska förhandlingstiden innan skiljeman kan begäras från tre månader till sex veckor.
• Inför tydliga kriterier för vilka faktorer som ska ligga till grund för hyresjusteringen.
• Inför krav på att skiljemannen motiverar sitt beslut.
• Gör skiljemannens beslut direkt gällande, utan krav på att omsättas i en förhandlingsöverenskommelse.
• Inför tydliga processregler för skiljeförfarandet för en mer enhetlig och rättssäker hantering.
• Tydliggör att skiljemannen som regel ska anlita extern ekonomisk expertis.