Startar ny fastighetsägarförening: "Stockholmsmarknaden är ett haveri"

Titanias vd och grundare Einar Janson startar en ny fastighetsägarförening, med fokus på Stockholm. Med sig har han bland andra Robert Hannah, tidigare bostadspolitisk talesperson för Liberalerna. I en stor intervju med Bostadspolitik.se berättar Janson om bakgrunden, det utbredda missnöjet med det nuvarande systemet och vad han vill åstadkomma. "Målet är att få till en fungerande mer marknadsmässig hyresmarknad både för fastighetsägare och hyresgäster, en marknad som inte präglas av godtycke och oförutsägbarhet."

Einar Janson är ordförande för nya Hyresbostadsägarna i Stockholm. Övriga styrelseledamöter är Robert Hannah, tidigare riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson för Liberalerna (han lämnade riksdagen och gick över till Moderaterna förra året),  Erik Dahlin som är fastighetsägare och verksam inom fastighetsutveckling, och som har en bakgrund inom Sverigedemokraterna, samt Sebastian Scheiman, advokat med erfarenhet av domstolsprocesser vid både Högsta domstolen och Europadomstolen.

Einar Janson menar att det saknas en fastighetsägarförening som specifikt agerar i Stockholms hyresbostadsägares intressen. Han menar att Fastighetsägarna inte gör det i dag.
– Nej, jag tycker inte det. Fastighetsägarna hänger i slutändan upp allt på en förhandlingspart – Hyresgästföreningen. Det är där grundproblemet ligger. Vi, Hyresbostadsägarna, har en helt annan approach. Det som måste till akut är fler förhandlingsparter, fler hyresgästföreningar. Om dessa inte finns i tillräckligt stor utsträckning så är det branschens uppgift att underlätta för och uppmuntra att de skapas. Bostadssökande som söker företrädare för sina intressen saknas knappast. Hyresbostadsägarna kommer att uppmuntra att medlemsfastighetsbolagen förhandlar med och förhoppningsvis sluter överenskommelser med alternativa hyresgästföreningar. Vill Hyresgästföreningen driva hyresnämndsprövningar i syfte att konkurrera ut nya hyresgästföreningar – som de tidigare har gjort och misslyckats med mot till exempel Stockholms Studenthyresgästers Förening – så skall Hyresbostadsägarna verka för att driva rättsprocesser som fastställer de nya hyresgästföreningarnas legitimitet som förhandlingspart, säger Einar Janson.

Men Fastighetsägarna har drivit igenom många reformer?
– Ja, men vad har reformerna och nya lagar för betydelse om de faller när monopolmotparten utnyttjar sitt veto? Så länge man bara duttar och ändrar lite lagar i befintligt system har ju fortfarande monopolaktören makt att nyttja vetot. Det är så presumtionshyreslagstiftningen havererat. Skiljemannaförfarandet är väl det enda som gett någon effekt men i nya förhandlingsordningar försöker Hyresgästföreningen ta bort rätten till att använda skiljemannaförfarande och då har vi snart samma situation även där.
– Fastighetsägarna har mycket duktigt folk som kämpar för fastighetsägarnas sak. Men det är en rikstäckande organisation för alla typer av fastigheter och från ledningshåll saknas insikt i grundproblematiken och det saknas en plan för ens försöka få till en faktisk förändring för storstädernas hyresrättsmarknad. Det är ju uppenbart att det enda som kan förändra något är att Fastighetsägarna slutar ge monopolaktören Hyresgästföreningen vetorätt. Öppna upp för att förhandla med andra hyresgästföreningar. Och finns inga föreningar – uppmuntra till att de skapas!

"Ledningen för Hyresgästföreningen äger generellt sina boenden och Hyresgästföreningen som organisation äger själva fastigheter"

Föreningen För Sveriges Hyresgäster, som Titania har förhandlat med, har ju fått kritik för att vara fastighetsägarinitierad – tror du inte att det blir samma sak med nya hyresgästföreningar om man ”uppmuntrar till att skapa dem”?
– Jag tror snarare att det blir avdramatiserat ju fler nya föreningar som skapas. För mig är det helt egalt vilken hyresgästförening vi tecknar förhandlingsordning med, huvudsaken är att de uppfyller de legala kraven. Om lagstiftaren ansåg att de enda som fick driva en hyresgästförening var de som själva var hyresgäster så skulle även Hyresgästföreningen i dess nuvarande form själva få lägga ner verksamheten. Ledningen för Hyresgästföreningen äger generellt sina boenden och Hyresgästföreningen som organisation äger själva fastigheter. Legalt kan en hyresgästförening startas av både bolag, föreningar och fysiska personer. Kravet är enbart att företräda hyresgäster i någon form.
– Såklart vore det extra kul om unga bostadssökande själva startade en hyresgästförening men det finns väl många parter som man kan tänka sig skulle ha intresse i att starta egna hyresgästföreningar och förhandla om villkor som är viktiga för dem – pensionärer som har sålt tillgångar och vill hyra med bra standard, företagare som vill hyra för att de hellre har kapitalet arbetande i bolaget än inlåst i boende och så vidare. Det kan också startas av politiska partier. Centerpartiet hade i alla fall innan förra veckan en frisk modern syn på en flexibel hyresrättsmarknad och det snabbaste sättet att få till den förändring på hyresmarknaden som de vill åstadkomma vore om de själva startade en hyresgästförening för bostadssökande. De får gärna höra av sig till mig och Hyresbostadsägarna så kommer vi att bistå med all information för att de skall skapa en entitet med förhandlingskapacitet som Hyresbostadsägarnas medlemmar kan teckna förhandlingsordningar för nyproduktion med.

Skulle bruksvärdeshyror på detta sätt bli marknadshyror i nyproduktion?
– Ja, i alla fall mer marknadsanpassade men fortfarande förhandlade kollektivt vilket innebär säkerhet för hyresgästen relativt en helt egensatt hyra. Hyran har många parametrar som man kan förhandla om. I dagens system med Hyresgästföreningen som monopolaktör handlar allt om hyra per kvadratmeter men man kan också förhandla om servicenivå och standard. Det vore till exempel fantastisk kul att förhandla med någon hyresgästsföreningspart som vill att gratis tvättservice, gym och höghastighets-WiFi skall ingå i hyreskontraktet och hitta lösningar för detta.
– Vi skall komma ihåg att bruksvärdessystemet kom till på 60-talet för att skapa en mer marknadsmässig hyra. Jämförelseobjektens relevans byggde på att olika företrädare för hyresgäster, olika hyresgästföreningar, skulle vara garanten för att skapa en pluralism av jämförelseobjekt och garantera en marknadsmässig utveckling av hyran. Idag har systemet tagits över av ett enda rikstäckande monopolaktör och fungerar därför inte plus att det ligger i otakt med vad 2020-talets människor efterfrågar.

"Hyresgästföreningen omsätter närmare en halv miljard enbart på hyresförhandlingsrelaterade intäkter årligen. Klart de inte vill ha konkurrens"

Varför skulle en ung bostadssökande utan förstahandskontrakt vara intresserad av att skapa en ny hyresgästförening?
– För att du då kan få hyra billigare, och för att du kan förhandla om villkor som är viktiga för dig. Sen kan det vara lukrativt och en försörjning för dem som startar och driver hyresgästförening. Hyresgästföreningen omsätter närmare en halv miljard enbart på hyresförhandlingsrelaterade intäkter årligen. Klart de inte vill ha konkurrens.

Varför skulle det bli billigare hyra om en annan hyresgästförening förhandlar med till exempel Titania?
– Jag som fastighetsägare kan välja att sätta en hög egensatt hyra, det vill säga via individuella avtal med varje hyresgäst, i linje med vad marknaden är villig att betala. Men risken med den egensatta hyran är att den kan bli prövad och sänkt eftersom den inte är förhandlad med ett kollektiv. En hyresgästförening som kommer till en fastighetsägare som Titania har därför sitt ess-kort i att en hyra förhandlad med dem kommer att vara säkrare för oss som fastighetsägare än den egensatta hyran eftersom den per definition blir en bruksvärdeshyra. Den hyresgästförening som förhandlar med en fastighetsägare kan därmed kräva rabatt relativt en rent marknadsprissatt egensatt hyra vilket var precis det som hände när Titania förhandlade kollektivt 2025 i stället för att köra egensatt som tidigare. För vårt projekt i Rågsved där Hyresgästföreningen bråkar som mest fick vi ju lägre hyror än vad jag ville ha som egensatt.

Varför kan inte Hyresgästföreningen sköta den förhandlingen?
– Visst kan de göra det. Varken Titania eller Hyresbostadsägarna utestänger någon men hela problematiken ligger ju just i att Hyresgästföreningen har monopolställning utan något som helst incitament att det byggs nytt vilket gör att inte ens kraftig rabatt skulle räcka för att få till ett avtal. Med fler parter skapas ett fungerande förhandlingsklimat.

"Jag är ödmjuk till att vi inte drivit en sådan här organisation innan men det finns en stark vilja hos oss som har startat den"

Det som har hänt sedan dess är ju att Hyresgästföreningen nu driver ett antal ärenden i hyresnämnden om hyrorna som ni har förhandlat med FSH ska sänkas. Tror du att de hade agerat på samma sätt med ytterligare nya hyresgästföreningar?
– Ja, det tror jag, de ger sig alltid på alla konkurrerande hyresgästföreningar. Hyresgästföreningen skyller ju i just vårt fall på att attacken beror på att vi tecknat förhandlingsordningar med just hyresgästföreningen FSH som enligt Hyresgästföreningen är en ”fastighetsägarinitierad”  hyresgästförening vilket inte alls stämmer och helt oavsett saknar relevans legalt sett. Men Hyresgästföreningen har tidigare gett sig på och försökt får till sänkning av bland annat hyror förhandlade med Stockholms Studenthyresgästers Förening som knappast kan beskyllas för att vara fastighetsägarinitierad. Hyresgästföreningen gick där på hela vägen till Svea hovrätt – och förlorade. Det finns mängder av andra exempel på att Hyresgästföreningen helt enkelt alltid ger sig på konkurrerande hyresgästföreningar och försöker knäcka dem med lawfare och misstänkliggörande med mediala smutskastningskampanjer för att skrämma fastighetsägare från att teckna avtal med dem.

Hyresbostadsägarna har två personer med tydlig politisk koppling i styrelsen, Robert Hannah och Erik Dahlin – vad är bakgrunden till det?

– De båda sitter främst i styrelsen för sitt engagemang i våra kärnfrågor. Robert Hannah har varit bostadspolitisk talesperson och Erik Dahlin äger själv bostadsfastigheter i Stockholm. Sedan har ju bostadsmarknadsfrågor en tydlig politisk koppling och tangerar så mycket annat. Det engagerar också för dess koppling till förutsättningarna för företagens rekrytering och för våra städers ekonomiska tillväxt. I ett vidare perspektiv finns också en ökad politisk insikt i att monopolparten Hyresgästföreningens dikterande av bostadsmarknaden rymmer ett ännu större problem än det rent ekonomiska. Hyresgästföreningen är kopplad till specifikt politiskt parti. Om Hyresgästföreningens ställning som ensam part för att bestämma hyrorna i Sverige skulle befästas genom att rättsliga instanser dömer ut alternativa hyresgästföreningar som legitima parter så innebär det ett haveri på ytterligare en nivå. Då utgör det ett demokratiproblem. Om inte väljarna via fria val och enstaka lagändringar kan påverka bostadspolitiken utan rättssystemets struktur redan på förhand överlåtit makten till en politiskt kopplad part tror jag ännu fler med politisk affiliering kommer att engagera sig för att ändra detta – och Hyresbostadsägarna kommer att välkomna dem.

Vad driver dig och er på Hyresbostadsägarna att göra detta?
– De flesta är väl överens om att hyresmarknaden i Stockholm utgör ett haveri och någon måste väl försöka få till en förändring i alla fall. Vi testar här ett nytt grepp och attackerar problemet från andra synvinklar. Hyresbostadsägarna och jag personligen kommer att kämpa för det här och hoppas att jag får många andra med mig. Jag är ödmjuk till att vi inte drivit en sådan här organisation innan men det finns en stark vilja hos oss som har startat den.

Enligt Einar Janson har den nya föreningen "en handfull" fastighetsägare som medlemmar från start och initialt sköts arbetet av ett par personer som motsvarar ungefär en heltidstjänst.
– När vi får fler medlemmar får vi utöka.

Vad ska ni erbjuda medlemmarna?
– Förutom opinionsbildning så har vi gjort ett grundpaket av allt praktiskt vi tycker man kan behöva. Det inkluderar tillgång till utbildning i hyresjuridik, representation vid såväl hyresförhandlingar som rättsprocesser, en nyutvecklad portal med juridiska mallar och AI-baserad avtalshantering för att förenkla fastighetsförvaltningen samt, framöver, tillgång till områdesbaserade hyresdata. Vi kommer sedan kontinuerligt att lyssna till våra medlemmar och successivt fylla på med ytterligare tjänster som fastighetsägare behöver. Vi kommer dock inte att erbjuda förvaltningstjänster som Fastighetsägarna gör.  Jag kan inte tänka mig att vi skall göra det framöver heller, jag tycker det skadar självständigheten att sälja fysiska tjänster till sina medlemmar.  Men i slutändan kommer vi att lyssna på medlemmarna vad de har behov av. Vi kommer såklart också att uppmuntra engagemang i föreningen hos medlemmarna. Hälften av styrelsen idag förvaltar själva fastigheter i Stockholm idag. Vi vill behålla det så.

"Centerpartiets plötsliga omsvängning förra veckan där de inte längre står bakom fri hyressättning i nyproduktion är ett färskt exempel på den politiska lekstuga man tvingas förhålla sig till som fastighetsägare och utvecklare"

Har ni någon speciell "usp" utöver Stockholmsfokus för att få in medlemmar?
– Medlemskap och tillgången till det jag beskrev kommer att kosta 50 procent av motsvarande erbjudande hos Fastighetsägarna. För förhandlingshjälp och legala tjänster har vi förhandlat fram ramavtal med 15 procents medlemsrabatt på ordinarie pris från juridiska nischbyråer. För teknisk och administrativ förvaltning kommer vi förhandla om medlemsrabatter i den utsträckning detta efterfrågas av medlemmarna.

Vad är slutmålet för Hyresbostadsägarna?
– Att få till en fungerande mer marknadsmässig hyresmarknad både för fastighetsägare och hyresgäster, en marknad som inte präglas av godtycke och oförutsägbarhet.
Med det sagt så tror jag alltid att föreningen kommer behöva bevaka intresset hos huvudstadens ägare av hyresrätter. Storstadens fastighetsägare kommer alltid löpa risk för att politiska förändringar resulterar i ny lagstiftning som kringskär marknadsliberala principer. Centerpartiets plötsliga omsvängning förra veckan där de inte längre står bakom fri hyressättning i nyproduktion är ett färskt exempel på den politiska lekstuga man tvingas förhålla sig till som fastighetsägare och utvecklare. Centerpartiet får det att låta som att det är en liten detalj man överger när det i själva verket är grundbulten i en fri ekonomi. Om en entreprenör utvecklar något så skall risken bestå i allt som kan hända inom utvecklingen och på marknaden. Risker i själva byggnationen, risk för högre räntor, risk för att efterfrågan viker – allt detta kan vi acceptera. Vad vi inte kan acceptera är regulatorisk risk och att grundförutsättningarna för vår verksamhet blir en bricka i ett politiskt spel.
– Politiskt drivna sabotage av förutsättningarna för att driva affärsverksamhet inom vårt område måste bevakas och stävjas och det skall Hyresbostadsägarna göra framöver. För att åstadkomma detta skall vi snabbt försöka få upp medlemsantalet och därefter kräva vår plats som representant i hyresnämnderna precis som Fastighetsägarna har idag. Hyresbostadsägarna kommer även att skriva remisser på lagförslag och vill ha en representant som expert vid utredningar om hyresmarknadens reglering.

Hur tror du att Fastighetsägarna kommer att reagera på det här?
– Det är en intressant fråga. Det är ju uppenbart för dem att vi startar föreningen som en reaktion på att vi inte tycker att de tillgodoser det specifika intresset hos ägare av hyresrättsfastigheter i Stockholm. Man skulle kunna tänka sig att Fastighetsägarna ser sitt intresse mer som en rikstäckande organisation för ägare av alla typer av fastigheter och att de ser det som något bra att Hyresbostadsägarna tar på sig att driva en mer offensiv linje på den stökiga nischmarknaden för hyresrätter i Stockholmsmarknaden. Fastighetsägarna är ju ändå i slutänden inget vinstdrivande företag och medlemsnyttan är det som skall avgöra – även om det innebär att Fastighetsägarna förlorar medlemmar på det. Hur man än ser det så kommer ju Hyresbostadsägarna att arbeta för Fastighetsägarnas medlemmars intressen.
– Men man skall samtidigt komma ihåg att Fastighetsägarna är kraftigt bakbundna och har legitimerat Hyresgästföreningen som monopolpart via Trepartsöverenskommelsen. Jag kan därför även tänka mig ett scenario där Fastighetsägarna istället går ännu närmare sin samarbetspart Hyresgästföreningen och aktivt motarbetar oss. Till exempel skulle de kunna göra det genom att rösta emot en rimlig tolkning av begreppet hyresgästorganisation i sin representation i hyresnämnden i kommande hyresprövningar. Skulle Fastighetsägarna göra det får de räkna med att vi medialt komma att göra deras medlemmar uppmärksamma på att de motarbetar intresset hos alla ägare av hyresrätter i Stockholm. Sett till att Fastighetsägarnas egna tjänstemän vittnat om att ledningen kommunicerat att Fastighetsägarna inte förhandlar med FSH kan man ju inte förvänta sig att de kommer jubla åt att själva också få konkurrens. Fastighetsägarna är ju också en monopolistaktör - fast för privata fastighetsägare. Monopolister tenderar att skydda andra monopolister.

"När jag startade Titania hade jag en hobbyskruvdragare och en rostig Volvo 740 – utöver detta noll kapital och noll kontakter"

Hur tror du att Hyresgästföreningen kommer att reagera?
– Jag vet faktiskt inte men Hyresbostadsägarna är öppna att förhandla med Hyresgästföreningen precis som med andra hyresgästorganisationer. Hyresgästföreningen har historiskt utnyttjat sin monopolställning men det kanske ändras framöver. Förutsatt att Hyresbostadsägarna får tillräckligt många medlemmar så kommer Hyresgästföreningen ju att få acceptera att vi blir förhandlingspart. Jag gissar att Hyresgästföreningen initialt kommer att hävda att Hyresbostadsägarnas approach med att främja att ingå avtal med andra hyresgästföreningar och uppmuntra att nya skapas ses som ett fult trick för att skapa medgörliga förhandlingsparter. De har ju en uppfattning att inga andra hyresgästföreningar behövs och att Hyresgästföreningen är den enda sanna uttolkaren av alla hyresgästers vilja – nutida och framtida. Men om fler hyresgästföreningsparter skapas så faller väl det argumentet. Så har ju skett inom studentbostäder. Min uppfattning är att hyresgäster egentligen gärna förhandlar om en mängd andra parametrar än bara hyran per kvadratmeter. Sedan är det såklart att alla vill betala så lite som möjligt men fastighetsägare är ändå fria att bestämma vilken hyresgästorganisation man tecknar förhandlingsordning med initialt och det förhandlingskortet skall Hyresbostadsägarna såklart använda för sina medlemmar.

Fastighetsägarna har sina rötter på 1800-talet – tror du att det går att skapa ett alternativ till den organisationen från ingenting som ni försöker göra nu?
– När jag startade Titania hade jag en hobbyskruvdragare och en rostig Volvo 740 – utöver detta noll kapital och noll kontakter. Jag har under årens lopp blivit utskrattad vid många tillfällen när jag berättat om mina expansionsplaner men det har gått ändå. Titania startade flest bostäder i hela Stockholms län under förra året. Om det finns en vilja så finns det oftast en väg.

Styrelsen för den nya föreningen har även skrivit ett debattinlägg på Affärsvärlden, läs här.