Beredd att ta det svenska hyressystemet till Europadomstolen

Vi skrev i december om det första fallet där en hyra som förhandlats av den nya hyresgästföreningen Föreningen för Sveriges Hyresgäster (FSH) tas till hyresnämnden.
Fastighetsägaren i caset är börsnoterade Titania, vars vd Einar Janson är inställd på att driva frågan vidare om man förlorar i nämnden.
I en lång intervju med Bostadspolitik.se ger han sin syn på det svenska hyressättningssystemet. Han är oerhört kritisk till Hyresgästföreningen, men också till Fastighetsägarna – och han menar att han är redo att dra systemet inför domstol.
– Vi kan ta det här hela vägen till Europadomstolen om det krävs. Det kan kosta några miljoner men det är det värt, säger Einar Janson.

Titania äger i dagsläget egenproducerade lägenheter i Alby, Täby, Vallentuna och Rågsved (sammanlagt drygt 700 lägenheter) och har ett flertal nyproduktionsprojekt igång. Tidigare har man använt egensatta hyror i nyproduktionen, men efter att Föreningen för Svenska Hyresgäster startade valde Titania att förhandla hyrorna med dem.

FSH har fått mycket kritik från Hyresgästföreningen, som menar att de ”bara låtsas företräda hyresgästerna”. HGF:s Erik Elmgren menade att FSH är ”som om en jägare startar en fackförening för rådjur”. FSH startades av bland andra Företagsbostadsbolagen och Colive, och FBB:s ordförande Niclas Blåklinth är talesperson för organisationen.
– Bakgrunden till att vi valde att förhandla med dem är att vi ser en efterfrågan från internationella investerare och långivare – de ser positivt på om hyrorna är reglerade. Och vi har väl inte heller något emot kollektivt förhandlade hyror egentligen. Så när den här möjligheten öppnades så tog vi den, säger Einar Janson till Bostadspolitik.se

Hur ser du på Hyresgästföreningens kritik mot FSH?
– FSH är ju en konkurrent till Hyresgästföreningens monopolvälde och de vill såklart diskreditera FSH på alla sätt. Hyresgästföreningens approach har varit att försöka göra en grej av hur och av vilka personer FSH initierades av, vilket saknar betydelse för vår bedömning om det är en legitim part att teckna avtal med. Att organisationskonsulter som även arbetat för den ”andra” sidan sätter upp en grundstruktur för en förening har ingenting att göra med hur strukturen sedan fylls av medlemmar och hur dessa sedan förhandlar. Det är väl bara att se på hur nyproducerade bostadsrättsföreningar, som också är ett kollektiv, initieras av byggare i Sverige. Det hindrar knappast att bostadsrättsföreningarna sedan hävdar medlemmarnas intressen mot byggaren.
– Det väsentliga är att FSH har flera hundra faktiska hyresgäster som medlemmar. Den tolkning våra jurister gör är att FSH uppfyller alla krav på en juridiskt legitim motpart för hyreskollektivet som Titania kan förhandla hyrorna med. Jag anser att en stor del av det sjuka med det svenska hyressystemet just består i att de som söker bostad, det vill säga de som inte är hyresgäster idag, i så liten utsträckning har engagerat sig kollektivt. Hyresgästföreningen skyddar bara befintliga hyresgästers rättigheter och ser nyproduktion som ett hot eftersom det leder till högre hyresnivåer vilket de tror skall spilla över till det befintliga beståndet. Jag välkomnar alla som söker bostad, och som vill att nya bostäder byggs, att engagera sig kollektivt i någon hyresgästförening som är positiv till nyproduktion – eller att starta en hyresgästförening helt själva – och börja förhandla med fastighetsutvecklare och nå uppgörelser för att kunna bygga nya hus. Stockholms Studenthyresgästers Förening, SSF, är väl ett av få undantag från Hyresgästföreningens monopol och föga förvånande ligger hyrorna som SSF förhandlat fram högre. SSF har därmed möjliggjort långt större nyproduktion av studentbostäder än om Hyresgästföreningen skull ha varit monopolpart även inom det området. Det här har lett till att bristen på studentboenden är lägre än den är för bostäder generellt.
– Den övriga kritiken Hyresgästföreningen har kommit med är ännu mer obegriplig. Dels är det hyresnivån i fastigheten, som de anser vara för hög trots att Hyresgästföreningen själva har godkänt högre nivåer i likvärdiga projekt och dels är det att de kritiserar att vi bekostar kostnader för hyresgäster kopplat till avtal med FSH trots att Hyresgästföreningen gör exakt samma sak. Jag tror även Hyresgästföreningen kritiserar att hyresgäster vid avtalstecknande blir medlemmar i FSH via en överenskommelse mellan oss och FSH. Detta är exakt samma upplägg som till exempel kooperativa SKB kör med sina hyresgäster men i det fallet hörs ingen kritik från Hyresgästföreningen.

Hur har era förhandlingar med FSH gått till?
– Mats Winkler, vår fastighetschef, har förhandlat hyrorna. Jag har hållit mig på armlängds avstånd från själva förhandlingarna men det är ju inte så att vi har kunnat säga att ”den här nivån ligger våra egensatta hyror på, här ska vi ligga”. Den överenskommelse vi till slut landade i ligger lägre än vad vi hade tagit ut med egensatta hyror. Utöver det har FSH också förhandlat till sig förpliktelser från vår sida som innebär ökade kostnader för oss. Det handlar om konkreta saker med tydliga fasta prislappar. Bland annat finns åtaganden om att stödja social hållbarhet och boendeinflytande där hyresgästkollektivet debiterar oss över 100 000 kronor varje år.
Mot dessa ökade kostnader har vi vägt nyttan i att ha samma kollektiva avtal med alla jämfört med att som tidigare ha individuella avtal med varje hyresgäst. Vi är nu också bundna av en förhandlingsordning men har sett ett värde i förutsägbarheten det skapar.

Einar Janson är starkt kritisk till stora delar av det svenska hyressättningssystemet, kopplat till nyproduktion, och hans Titania har alltså tidigare valt att stå utanför systemet och bara använt egensatta hyror. Han menar att Titania inte hade kunnat nå tillräckligt höga presumtionshyresnivåer i en förhandling med Hyresgästföreningen.

"Godtyckligt och korrumperat system"
– Presumtionshyressättningen har tyvärr utvecklats till ett godtyckligt, korrumperat system. I en förhandling hade inte vi, som relativt liten aktör med få egna förvaltningsfastigheter, varit en stark motpart till Hyresgästföreningen. Presumtionshyrorna ska enligt lagen grundas på ett rimligt avkastningskrav på produktionskostnader, men när byggkostnaderna steg kraftigt för några år sedan satte sig Hyresgästföreningen på tvären och vägrade godta de hyresnivåer som produktionskostnaderna faktiskt gav. När aktörer argumenterade med ”men kalkylen ser ut så här” höll Hyresgästföreningen med men kontrade ändå med att helt godtyckligt säga att ”nej, hyran är för hög, vi godkänner inte den”.

"Hyresgästföreningens huvudintresse ligger idag istället i att försvara privilegiet hos den hyresadel som sitter på befintliga kontrakt med låga hyror i attraktiva lägen i landets storstäder"

– Stora aktörer med stora befintliga förvaltningsbestånd gör uppgörelser med Hyresgästföreningen om lägre hyreshöjningar i det befintliga beståndet, ofta i mindre orter och i sämre lägen, mot att erhålla gräddfilsöverenskommelser för höga presumtionshyror för nyproduktion i bra lägen. I verkligheten är ofta inte ens de låga hyreshöjningarna i det befintliga beståndets sämre lägen motiverade men där har Hyresgästföreningen varit de stora fastighetsägarnas bästa vän. Hyresgästföreningen har hjälpt fastighetsägarna att inbilla hyresgästerna att hyrorna måste höjas på grund av ”kostnadsökningar” även på orter där fastighetsägarna har 20 procents vakans i bestånden. Om Hyresgästföreningen hade stått på hyresgästernas sida så hade såklart drivit igenom att hyrorna på dessa orter snarare skulle sänkas; efterfrågan finns ju uppenbarligen inte. Men Hyresgästföreningens intressen handlar i dag inte om att hyresgäster över hela Sverige generellt skall betala i linje med vad de får, lägesmässigt och standardmässigt. Hyresgästföreningens huvudintresse ligger idag istället i att försvara privilegiet hos den hyresadel som sitter på befintliga kontrakt med låga hyror i attraktiva lägen i landets storstäder.

Enligt Einar Janson har Titanias egensatta hyrorna inte varit uppe till prövning i hyresnämnden en enda gång – förrän nu då, i fallet där Hyresgästföreningen för en hyresgästs räkning tar ett fall till hyresnämnden. Det handlar om en tvårummare på 39 kvadratmeter i ett nyligen färdigställt hus i Rågsved. Titania och FSH landade i en hyra på drygt 12 800 kronor, Hyresgästföreningen yrkar på att den ska sänkas med drygt 40 procent. Hyresnämnden har ännu inte tagit upp fallet.

– Hyresgästföreningen har själva godtagit högre hyra för andra fastighetsägare i likvärdiga lägen. Vår generellt förhandlade normhyra i Rågsved är 2 980 kronor per kvadratmeter och år. Hyresgästföreningen förhandlade själva fram en hyra på 3 050 kronor per kvadratmeter och år i Nacka där det inte finns tunnelbana. Det hela är absurt.

– Hyresgästföreningen vill sänka hyran för hyresgästen i Rågsved till 1 800 kronor per kvadratmeter. De har inte presenterat några jämförelseobjekt på de nivåer de anger medan vi har presenterat hundratals på våra nivåer. Speciellt svårt är det för Hyresgästföreningen att få ihop logiken efter de själva godkänt 3 050 kronor per kvadratmeter i projektet jag nämnde i Nacka – och det finns flera andra exempel. Ett projekt i Årstadal, förhandlat av Hyresgästföreningen, ligger ännu högre.

Nackaprojektet som Einar Janson nämner är Nacka Grace, som producerades av Wallenstam som i somras sålde projektet till KPA Pension.

– Både Nacka Grace och vårt projekt i Rågsved ligger i förorter, båda två är premiumprodukter standardmässigt, båda ligger nära centrum, utbud och lokaltrafik. Rågsved har tunnelbana, det har inte Nacka men Nacka är generellt att anse som ett mer attraktivt läge så jag tycker att det väger upp.
– Jag såg att Adam Hillawi, förhandlare på Hyresgästföreningen, uttalade sig i Hem&Hyra med anledning av denna jämförelse och hävdade att fastigheterna inte är jämförbara och att den enorma skillnaden i den hyresnivå man ansåg rimlig bland annat berodde på att ”Nacka Grace är ett unikt hus i 20-talsklassicism som är påkostat”. Det är ett parodiskt uttalande som visar på den favorisering och godtycklighet som Hyresgästföreningen ägnar sig åt. Hyresgästföreningen går alltså ut offentligt i pressen, utan att ha inblick i några kalkyler, och förklarar att ett konkurrerande fastighetsbolags produkt är bättre och mer påkostat och därmed validerar en hyresnivå som är 70 procent högre.

– Nacka Grace är ett jättefint hus men man kan inte besluta om hyressättning utifrån om man gillar moderna eller klassiska dekorativa fasaddetaljer. Vi kan byggkostnader och min bedömning är att det skulle kosta oss ungefär lika mycket att bygga Nacka Grace som det kostat oss att bygga vårt projekt i Rågsved. Det finns en viss typ av klassisk arkitektur som formmässigt blir dyr – klassisk jugendarkitektur, stor detaljrikedom i fasaden, natursten, utarbetade mycket böjda oregelbundna former och burspråk i själva byggnadskroppen och många olika fönstertyper. Men Nacka Grace är 20-klassicism och med det ett relativt billigt utförande på många sätt. Det är raka plana putsade fasader, få rena fasadutsmyckningar, relativt små fönster i få olika typer. Rågsved å sin sida är påkostad modern arkitektur med bland annat väsentligt större fönsterytor än Nacka Grace och innehåller en variation av olika fasadmaterial.

"Att alla skulle ha rätt att få en bostad exakt där de vill och exakt till den storlek och standard som man önskar och få allt detta till ett pris som hyresgästen själv bestämmer är däremot en omöjlighet"

– Förhandlaren på Hyresgästföreningen har, vad jag ser, inga akademiska meriter som byggkalkylator men tar sig rätten att slå fast att en putsad fasad med lite påmonterade fasadrosetter och små fönster innebär att byggnaden har kostat mer att uppföra än en byggnad i modern stil med många fasadmaterial och stora fönster. Om detta, att 20-talsklassiscim betingar högre hyror, skall uppfattas som ett prejudikat från Hyresgästföreningen, står man som fastighetsutvecklare inför problemet att vi inte är fria att bygga i vilken stil vi vill. Det är till stor del styrt av kommunen via detaljplaner och gestaltningsprogram.

Hem & Hyra och även ETC har skrivit en del om det här och intervjuat hyresgäster som menar att hyrorna är väldigt höga – 16 000 kronor för en tvåa i Rågsved?
– Min fråga är då var de valt att hyra och till vilken standard. Vi har för närvarande en tvåa på 53 kvadratmeter i Norrtälje för uthyrning för 5 200 kronor per månad. Fastigheten är från 50-talet med äldre standard och kommunikationsmässigt är det buss som gäller men det är fortfarande inom Stockholms län. Om hyresnivån är det viktiga så är väl den lägenheten ett mycket bättre val än att välja att teckna sig för en nyproducerad lägenhet med premiumstandard 300 meter från en tunnelbanestation. Jag tror att vuxna människor är kapabla att själva välja vad de vill lägga på sitt boende givet ett antal olika parametrar. Just nu finns på grund av överutbud även tillfälligt rabatterade hyresrätter i Barkarbystaden relativt nära stan till lägre hyra än vi tar i Rågsved. Att hyresgäster ändå tecknar kontrakt för våra lägenheter beror såklart på att de gjort ett val som enligt deras preferenser innebär att bostadens standard och läge är värd merkostnaden relativt annat som finns tillgängligt på marknaden. Ingen har blivit tvingad att bo i vår fastighet. Pratar vi ett vidare perspektiv anser jag, som de flesta andra, att alla har rätt till en bostad, oavsett ekonomisk situation. Att alla skulle ha rätt att få en bostad exakt där de vill och exakt till den storlek och standard som man önskar och få allt detta till ett pris som hyresgästen själv bestämmer är däremot en omöjlighet.

"Den här meningslösa rundgången kan sedan Hyresgästföreningen fortsätta med så länge de och hyresgästen vill"

Vad gör ni om ni förlorar det här fallet som nu ska tas upp i hyresnämnden?
– Vi kommer i så fall att överklaga beslutet till hovrätten eftersom hyran är förhandlad med en hyresgästorganisation med faktisk förhandlingskapacitet och det faktum att motparten inte ens har presenterat ett jämförelsematerial som styrker den hyresnivå de anser är skälig. Hyresgästföreningen kommer heller inte att kunna göra detta eftersom det inte existerar jämförelseobjekt på de låga nivåerna i nyproduktion. Sett till lägenhetens bruksvärde och produktionsår är hyran som vi tar ut skälig. Förutom presumtionshyror på samma nivå som vi har så finns det egensatta hyror i likvärdiga lägen och standard som ligger på högre eller samma nivå. Om även hovrätten skulle fastställa beslutet kommer vi anpassa oss efter beslutet men sedan överklaga vidare till Europadomstolen.

– Sedan skall man komma ihåg att prövningen gäller en lägenhet av 206. För denna enda lägenhet detta avser gäller nu att hyresgästen genom Hyresgästföreningen valt att pröva hyran efter den prövningsfrist på sex månader efter inflyttning som lagen föreskriver. Hyresgästen flyttade in i oktober 2025 och det innebär att det är först hyran per mars 2026 som nu prövas. För det fall prövningen utfaller negativt för oss även i andra instans rättar vi oss efter beslutet tillsvidare men redan för 2027 skall hyrorna förhandlas om – i enlighet med gällande förhandlingsordning med FSH som gäller för hela fastigheten. Med tanke på att hyresnivåerna för resterande lägenheter i fastigheten ligger på den nivå som överenskommit med FSH så kommer hyran för denna enskilda lägenhet återigen hamna på samma nivå som övriga lägenheter den 1 januari 2027.  Därefter inträder en ny prövningsfrist och varpå hyresgästen kan överklaga den nya hyran med start i juli 2027. Skulle den utfalla till vår nackdel sker en ny förhandling och en trolig återgång till den tidigare hyresnivån med start 1 januari 2028. Den här meningslösa rundgången kan sedan Hyresgästföreningen fortsätta med så länge de och hyresgästen vill. De ekonomiska effekterna för oss kommer att vara marginella eftersom det faktum som kommer att kvarstå är att fastigheten är knuten till en förhandlingsordning med en annan part än Hyresgästföreningen och det är villkor och nivåer i denna som gäller. Reglerna kring hur en specifik förhandlingsordning knyts till fastigheten är speciella i Sverige. Även om fastigheter säljs kvarstår förhandlingsordningen som är bunden till fastigheten.

Vill pröva hyresnämndens legitimitet

Hur ser ni på de eventuella prövningarna i högre instanser?
– Vi har en bra bild av hur hela processen skall gå till vid all möjliga utfall och har gått igenom det med våra jurister grundligt. EU-kommissionen har länge varit kritisk mot hyresregleringar och specifikt det svenska bruksvärdessystemet och det finns flera domstolsutslag i Europadomstolen där man underkänt medlemsländers hyresregleringar. Som följd av historiken kring totalitära staters inskränkning av äganderätten har Europakonventionen ett starkt fokus även på skydd mot kränkning av juridiska personers rätt till sin egendom. Ett av dessa skydd rör rätten till rimlig avkastning på ett företags tillgångar och investeringar och det har varit direkt tillämpbart i rättsfallen.
– En annan intressant del som vi i så fall avser pröva parallellt är frågan om hyresnämnden ens kan anses vara en legitim dömande entitet. Hyresnämndens sammansättning med representanter från Hyresgästföreningen själv ter sig minst sagt märklig ur ett rättsperspektiv. Vi har svårt att se hur hyresnämnden ska kunna vara neutral vid prövningen när det är Hyresgästföreningen som varit drivande i att nu pröva hyran, skriva hetsande artiklar i sin medlemstidning samtidigt som föreningen utser en tredjedel av hyresnämnden och deras samarbetspartner Fastighetsägarna utser en tredjedel. Det är ju uppenbart att det inte är en opartisk rättsprocess. Det är ovärdigt en rättsstat som Sverige.

Om ni går till Europadomstolen så innebär det att ni i praktiken tar hela det svenska hyressättningssystemet till domstolen?
– Precis, åtminstone nyproduktionsdelen. Det känns superkul om detta verkligen händer. Som sagt; det har under lång tid funnits en kritik inom EU mot den svenska reglerade marknaden. Samtidigt kan man ju säga att också det här fallet i hyresnämnden är en prövning av det svenska systemet. Får ens andra hyresgästorganisationer än Hyresgästföreningen förhandla hyran? Om svaret är nej leder det till absurda konsekvenser.

Det låter dyrt och riskabelt att dra det svenska systemet inför Europadomstolen?
– Det är värt det, alla dagar i veckan. Det handlar om själva förutsättningen för att kunna hålla på med nyproduktion i Stockholm framöver och vi har en fantastisk uppsida om vinner. Som fastighetsutvecklare tar vi dessutom risker hela tiden så ur våra intressenters synvinkel – aktieinvesterare och långivare – så anser jag att det ligger i linje med hur vi tar affärsrisker generellt. Ser vi en möjlighet med mindre potentiell nedsida men stor potentiell uppsida så skall vi ta den. För att ge perspektiv så startade vi bara under förra året projekt med ett totalt framtida prognosticerat projektvärde på sju miljarder kronor, baserat på en uppskattning om hur marknaden ser ut om två till tre år när projekten står klara. Det skulle räcka med en makroekonomisk avvikelse från detta med några promille för att ge mer ekonomisk effekt än denna rättsprocess rimligtvis kan kosta oss. Mot den bakgrunden är processen värd att driva flera gånger om. Det som ligger i potten är potentiellt stora fördelar för oss om vi plötsligt kan ha ett förutsägbart system och veta vilka hyresnivåer man kan få – ett system som i alla fall ligger närmare marknadshyror i nyproduktion och som framför allt inte är godtyckligt, beroende på vilken aktör man är.

Det känns lite märkligt om en liten aktör som Titania väljer att gå till Europadomstolen, när inga större aktörer har gjort det tidigare?
– Flera har varit på väg att göra det men tagit en enklare väg och gjort förlikningar med enskilda hyresgäster. I många andra fall har man lagt ner det av andra skäl som inte har att göra med det troliga positiva utfallet i en rättsprocess. Ett av dessa skäl är att Fastighetsägarna som representant för ägare av hyresbostäder i storstäderna är en extremt passiv part. Fastighetsägarna idag är mer en politisk organisation som till stor del är styrda av de stora allmännyttiga bolagen som är medlemmar. Den medlemssammansättningen avspeglar alltså mycket den politiska mandatfördelningen hos de kommuner som äger de allmännyttiga bolagen. Detta borgar knappast för att Fastighetsägarna som organisation på riktigt driver på för rätten att på affärsmässiga grunder sätta högre hyror i nyproduktion i storstäder. Som helhet är organisationen, och även många stora privatägda bolag i den, dessutom också stora, solida, trötta och nöjda. Man har ingen lust att vara offensiv, bråkig och driva rättsprocesser även om chansen att vinna är hög.

Einar Janson menar att Hyresgästföreningen har ”radikaliserats”, att de agerar ansvarslöst och förstör mycket för bostadsbyggandet.
– De anser sig ha rätt att bestämma alla hyror i Sverige och vägrar accepterar konkurrens. Jag tror också att det hela är ett symptom på den politiska radikalisering som tyvärr skett inom Hyresgästföreningen under de gångna åren. Man har fått in aktivister på lägre positioner som får styra lite hur de vill och politiskt känns numera Hyresgästföreningen mer som Vänsterpartiets förening än som Socialdemokraternas. När jag pratar med mina balanserade socialdemokratiska kontakter så erkänner de också att Hyresgästföreningen är på fel väg och att de framför allt har hoppat i galen tunna med att attackera nyproduktionen.
– Medan många fackförbund har tagit samhällsansvar och hållit tillbaka löneökningar under åren med lågkonjunktur och inflation och därmed behållit sin relevans så har Hyresgästföreningen valt en väg där de förstör förutsättningarna för tillväxt och raserat den lilla tillit som fanns kvar till presumtionshyressystemet. När byggkostnaderna gick upp vägrade Hyresgästföreningen att anpassa presumtionshyresnivåerna till detta vilket ledde till att färre hus blev byggda och fler aktörer ställde sig utanför presumtionshyressystemet och satte egensatta hyror istället.

"Jag tycker att caset är spännande och jag är glad över att vi nu i alla fall har möjligheten att sänka ett sjukt system där en monopolaktör dikterat villkoren alldeles för länge"

– Trots detta är jag ändå förvånad över Hyresgästföreningens agerande nu. Att efter den största uppgången i byggkostnader på årtionden de senaste åren ge sig på nyproduktion känns inte speciellt strategiskt av dem. Det är ju lose-lose för deras del som jag ser det. Vinner vi, så är det bye bye till det självupplevda vetot vid hyresförhandlingar och det kommer vara fastställt i domstol. Förlorar vi kommer branschens krav på fri hyressättning i nyproduktion vara akut och fullt legitimt under ett valår, samt att Hyresgästföreningen knappast skulle gynnas av en stämning som ska underkasta hela systemet en rejäl omprövning. Det kanske hade varit säkrare för Hyresgästföreningen att fortsätta ägna sig att försvara sin priviligierade hyresadel på Södermalm mot hyreshöjningar än att försöka införa hyresstopp i nyproduktion.

Vill sänka "ett sjukt system"
Einar Janson är fullt inställd på att driva vidare fallet så långt som behövs.
– Jag tycker att caset är spännande och jag är glad över att vi nu i alla fall har möjligheten att sänka ett sjukt system där en monopolaktör dikterat villkoren alldeles för länge. Förutom det ekonomiskt rationella för aktieägarna i Titania att driva det här caset är jag personligen heligt förbannad på hur Hyresgästföreningen under så lång tid har förstört förutsättningarna för att bygga det bostadsbestånd som Stockholm behöver.