Framtiden vill bort från stora ”passa-på-renoveringar”

Förvaltnings AB Framtiden lägger omkring två miljarder kronor per år på underhåll av befintliga bostäder. Nu vill koncernen ställa om arbetet – från stora samlade renoveringar till tidigare, mindre och mer byggnadsvårdande insatser i vardagen.

När Bostadspolitik.se och Coreco arrangerade ett frukostseminarium i Göteborg var Framtidenkoncernens nya underhållsstrategi en av programpunkterna. Fredrik Davidsson, fastighetsutvecklingschef på Förvaltnings AB Framtiden, beskrev en förändring som ska styra arbetet under perioden 2025–2035.
– Vi vill komma bort från tanken att man väntar in ett framtida stambyte för att då passa på att renovera allt. Det är hela tanken med den här strategin.

Framtidenkoncernen är en av landets största bostadsaktörer, med omkring 76 000 bostäder, 44 000 ägda parkeringsplatser och drygt en halv miljon kvadratmeter kommersiella lokaler. Under 2024 lade koncernen omkring två miljarder kronor på underhåll av sina fastigheter. Det motsvarar ungefär åtta miljoner kronor per dag.
– Framtidenkoncernen lägger alltså ungefär en miljon kronor per arbetstimme på underhåll av befintliga bostäder. Då kan man tycka att vi faktiskt borde se till att göra rätt saker för de pengarna, säger Fredrik Davidsson.

"Har börjat värdera åtgärderna på ett annat sätt"
Strategin beslutades för ett år sedan. Enligt Fredrik Davidsson har arbetet redan börjat påverka hur koncernens bolag resonerar kring underhållsåtgärder.
– Bolagen har börjat värdera åtgärderna på ett annat sätt, mer i linje med tankarna i underhållsstrategin, säger han till Bostadspolitik.se.

De kommande åren har koncernen dessutom ett större finansiellt utrymme för underhåll, kopplat till en lägre nivå på nyproduktionen. Under en period kan underhållsnivån närma sig tio miljoner kronor per dag.
– Därför är det extra viktigt att vi vet vad vi ska göra och hur vi ska prioritera, sade Fredrik Davidsson.

En central del av arbetet är att stärka den dagliga förvaltningen. Medarbetare som rör sig i fastigheterna ska i högre grad kunna upptäcka små skador, förstå vilka konsekvenser de kan få och ha kunskap att åtgärda dem innan problemen växer.
– Om vi åtgärdar små fel tidigare och tar hand om dem bättre i den dagliga förvaltningen hamnar vi inte i en situation där vi måste stänga av hela byggnaden och byta ut allting.

Strategin består av fem delar: en effektiv underhållsprocess, ökad kompetens inom fastighetsunderhåll, minskad negativ klimatpåverkan, ansvarsfullt underhåll och en sysselsättningsmodell för enklare underhållsåtgärder.

Ska jobba "byggnadsvårdande"
Ett återkommande begrepp är byggnadsvård. Men enligt Fredrik Davidsson handlar det inte bara om äldre hus i områden som Majorna eller Kungsladugård. Även i miljonprogrammets bostadsområden finns värden att förstå, bevara och utveckla.
– Att jobba byggnadsvårdande handlar om att agera lite mer som en fastighetsägare gjorde för 70 eller 80 år sedan. Man väntade inte på att åtgärda allt vid ett enda tillfälle, utan gick runt och småfixade det som behövdes. Man målade, lagade och tog hand om det man såg direkt.

I miljonprogramsområden handlar det, enligt honom, om att utgå från den tidens tekniska förutsättningar.
– Det handlar, enligt min bedömning, om att ha en förståelse för just den tidens metoder och material och samtidigt utifrån det göra rätt prioriteringar i vad som kan bevaras och återbrukas, säger Fredrik Davidsson till Bostadspolitik.se.

Framtidens mål är att underhålla fastigheterna affärsmässigt, med ekonomi i balans, så att fastighetsvärdet ökar, hyresgästerna har ett bra boende och områdena utvecklas hållbart.

Ansvarsfullt underhåll innebär både att göra det som är nödvändigt för att förlänga den tekniska livslängden och att möta hyresgäster som vill ha högre kvalitet i sin bostad. Samtidigt måste hyresgästen förstå vad som är på gång och hur åtgärderna kan påverka hyran.
– Ansvarsfullt underhåll handlar om att göra det som är nödvändigt och som förlänger den tekniska livslängden. Men det handlar också om att hyresgäster som önskar lite mer kvalitet i sin bostad ska kunna få det – och att de ska förstå hur det påverkar hyra och ekonomi.

"Inte för långt ner i syltburken och styr"
Eftersom Framtidenkoncernen består av flera bolag som historiskt har arbetat på olika sätt är omställningen också organisatorisk. Strategin ska inte detaljstyra allt, utan ge en gemensam riktning.
– Vi är en väldigt stor koncern med många olika bolag som alla jobbar lite olika. Med den här strategin är vi inte för långt ner syltburken och styr för mycket, utan vi skapar handlingsutrymme för bolagen och att kunna utveckla sina arbetssätt och förhållningssätt.

Den största utmaningen framåt handlar enligt Fredrik Davidsson om att hålla i förändringen i vardagen.
– Vikten av ett tydligt ledarskap som visar att vi ska ta hand om byggnaderna i den dagliga förvaltningen på ett bra sätt, säger han.

För Framtiden blir underhållsstrategin därmed både en teknisk, ekonomisk och organisatorisk omställning. Målet är att göra mer i tid, ta bättre vara på befintliga värden och minska risken för att eftersatt underhåll leder till stora och kostsamma renoveringsbehov.
– Huvudstrategin är att sköta allt lite bättre i vardagen. Då kan vi bespara oss väldigt många kostsamma åtgärder över tid, säger Fredrik Davidsson.