Ulf Nyqvist: Renoveringsskuld kräver konkreta åtgärder

DEBATT | Allmännyttans växande renoveringsskuld kräver mer än statsbidrag – stödet bör kombineras med krav på långsiktiga strukturella förändringar i kommunala bostadsbolag och utsatta områden. Staten bör bland annat ställa krav på regionalisering, förändrade kösystem, blandade upplåtelseformer och hållbarhetsåtgärder, tycker Ulf Nyqvist.

På 15 år har Allmännyttans renoveringsskuld ökat nästan fyra gånger, från 150 miljarder 2010 till 686 miljarder 2026. Cirka 500 000 lägenheter i Allmännyttan behöver renoveras. (”Det ekonomiska läget i Allmännyttan 2026”, Sveriges Allmännytta.) Det innebär en kostnad per lägenhet på 1 375 000 kronor. Av den totala kostnaden är cirka 45 procent kopplad till själva stambytet, 40 procent avser fasader, tak, fönster, balkonger, hissar med mera. De invändiga kostnaderna i lägenheten, exklusive badrum, är 10–15 procent. (Sveriges Allmännytta.)

Vi kan bara konstatera att orenoverade fastigheter med låg hyra oftast innebär låg standard och på sikt risk för slum

Det är med andra ord svårt att dra ner på kostnaderna för en fastighet där renoveringarna har uteblivit. Nuvarande renoveringstakt ligger på 16 000 lägenheter per år. Med den takten kommer det att ta drygt 30 år att renovera ett bestånd som borde ha renoverats redan nu, då den tekniska livslängden redan har passerats. Många pekar på att det är viktigt med billiga hyresrätter, men vi kan bara konstatera att orenoverade fastigheter med låg hyra oftast innebär låg standard och på sikt risk för slum, medan nödvändig upprustning av beståndet kräver högre hyror.

Är det här ett problem? Lyssnar man på intressenter känns det som att det främst är ett konstaterande av att det är som det är. Konkreta åtgärder lyser med sin frånvaro. Olika intressenter och politiska partier driver frågan om statsbidrag för att hantera renoveringsskulden och för att hålla nere hyrorna. Men vi har stora skillnader mellan olika kommunala fastighetsbolag. På tillväxtorter klarar man att renovera sitt bestånd, även om man släpar efter på grund av fokus på nyproduktion. På andra marknader finns det större problem, då bolagens ekonomi är svag och de boendes betalningsförmåga är begränsad. Så vad göra?

Det går inte att direkt jämföra brittiska kommuner med våra kommuner och kommunala bolag, men det finns en del att fundera på

I Storbritannien genomfördes omfattande förändringar under 80-talet, främst drivna av Thatcher-regeringens krav på förändringar. Staten lovade i slutet av 80-talet investeringsbidrag till det nedgångna fastighetsbeståndet, genom att kommuner ”frivilligt” förde över sina kommunägda fastigheter till Housing Associations som genomförde rivningar, omfattande investeringar i det gamla beståndet och nyproduktion av bostäder. Det går inte att direkt jämföra brittiska kommuner med våra kommuner och kommunala bolag, men det finns en del att fundera på.

Genom att ställa krav på en aktiv förändring som ger långsiktiga förutsättningar för att klara omhändertagandet av fastighetsbeståndet kan staten säkra att bidragen går till rätt insatser. Vilka krav kan då staten ställa på kommunerna för att släppa till bidrag?

• Krav på regionalisering av fastighetsbolag. Ett bolag i varje kommun på svaga marknader innebär en stor sårbarhet. Teknisk och administrativ förvaltning kan samordnas i en större organisation, som också ger möjligheter till bättre upphandlingar och bättre lånemöjligheter på den öppna kapitalmarknaden.
• Krav på konkreta förändringar av hyresdominerande miljonprogramsområden. Alla pratar om blandade upplåtelseformer som en avgörande del för att stabilisera utsatta områden, men små förändringar som bygger på nyproduktion är allt som hänt. Att sälja ut exempelvis en tredjedel av beståndet till de boende i olika former av äganderätt eller bostadsrätt kan ställas som krav för att ge bidrag till upprustning av det kvarvarande beståndet.
• Krav på förändrade kösystem. De flesta kommunala kösystem stänger ute dem som verkligen behöver en bostad. Människor med lång kötid premieras och får tillgång till det mest attraktiva beståndet. Med dagens hyressystem innebär det samtidigt att de får tillgång till det marknadsmässigt ”billigaste” beståndet. Ska staten ge bidrag eller stöd till bolag som ska rusta upp sitt bestånd så bör man ställa krav på hur fördelningen av bostäder ska se ut. Om vi väljer bort ”social housing” i Sverige så måste vi kanske acceptera en kraftig ökning av sociala kontrakt.
• Krav på hållbarhetsåtgärder. I samband med renovering av det eftersatta beståndet måste staten kunna ställa krav på hållbarhetsaspekter. Bostadsområden måste hanteras så att ekonomisk, social och miljömässig hållbarhet uppnås. Staten behöver tydligt definiera och följa upp vad man vill uppnå. Det krävs konkreta mål. Det duger inte med svepande målformuleringar. Boverket har en viktig roll i att tydligt definiera vad som krävs för att våra utsatta områden och andra miljonprogramsområden ska kunna betraktas som hållbara.

Ulf Nyqvist,
Fastighetsutvecklare med förflutet inom allmännyttan, ordförande i Andelsägarbolaget med mera.