Mäklarcheferna om villarekordet: ”En ketchupeffekt”

Rekordmånga villor har sålts under årets första åtta månader. När Bostadspolitik.se frågar några av landets största mäklarhus varför pekar de på samma kombination: ett uppdämt flyttbehov, lägre räntor och lättade bolåneregler – som nu får fler hushåll att våga byta bostad.

Som Bostadspolitik.se berättade i tisdagens nyhetsbrev visar ny statistik från Svensk Mäklarstatistik att villaförsäljningen under januari–augusti nådde den högsta nivån sedan mätserien startade 2005.

Totalt såldes 41 000 villor, 4 procent fler än under motsvarande period förra året. Även i augusti sattes rekord för antalet villaaffärer. Totalt såldes 5 300 villor – den högsta augustinivån i mätserien.

Nu har Bostadspolitik.se har frågat vd:arna för tre av landets största mäklarhus vad som ligger bakom utvecklingen – och svaren pekar i hög grad åt samma håll.
– De lättade bolånereglerna, i kombination med lägre räntor, har gjort det enklare för fler hushåll att ta steget till villa. Samtidigt finns ett uppdämt flyttbehov efter flera år då många avvaktat större bostadsbeslut, säger Marcus Svanberg, vd för Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

Bolånereglerna sänker trösklarna
De nya bolånereglerna, som infördes i april, lyfts av samtliga som en faktor bakom den ökade aktiviteten.
– Lättnaderna i bolånereglerna sänker trösklarna för många hushåll samtidigt som de lägre räntorna stärker kalkylen. Tillsammans bidrar det till en ökad framtidstro och att fler väljer att genomföra sina flyttplaner, säger Marcus Svanberg.

Fredrik Kullman, vd för Svensk Fastighetsförmedling, pekar särskilt på det höjda bolånetaket och det slopade skärpta amorteringskravet.
– De nya bolånereglerna som infördes i april, med ett höjt bolånetak och slopat skärpt amorteringskrav, har sänkt trösklarna för vissa hushåll och vi har ett mer gynnsamt ränteläge. Hushållen har fått bättre möjligheter att planera sin ekonomi.

Han menar samtidigt att den direkta effekten sannolikt varit störst för förstagångsköpare och på bostadsrättsmarknaden. Men när fler kan ta sig in på marknaden eller byta bostad påverkas även villaförsäljningen.
– När det blir lättare att ta det första eller nästa steget på bostadsmarknaden börjar hela flyttkedjan röra på sig.

Ulrica Hedman, vd för Fastighetsbyrån, är något mer försiktig när det gäller reglernas direkta effekt.
– De nya bolånereglerna har framförallt bidragit till en mer positiv framtidssyn och bild av bostadsmarknaden överlag. Att lägre trösklar skulle ge en boost för mindre lägenheter, som många förutspådde, är inget som vi sett tydligt hittills. Det avspeglas även i att omsättning och prisökningar är högre för villor.

”En ketchupeffekt”
Vid sidan av bolånereglerna pekar mäklar-vd:arna framför allt på ett stort uppdämt flyttbehov efter flera år av trögare marknad.

Fredrik Kullman beskriver det som att människor inte slutat vilja flytta, utan skjutit upp besluten.
– Det uppdämda flyttbehovet är en mycket viktig del av förklaringen. Under flera år har människor inte slutat vilja flytta, de har skjutit upp flytten. Det intressanta nu är att behovet möter bättre förutsättningar. Vi brukar beskriva det lite som en ketchupeffekt: flyttbehovet har byggts upp under flera år och när ränteläget, hushållsekonomin, kreditvillkoren och framtidstron förbättras samtidigt kommer fler ut på marknaden.

Han säger att förändringen märks tydligt ute på marknaden.
– Vi ser fler besökare på villavisningar, fler budgivningar och fler spekulanter som är beredda att fatta beslut. Det handlar alltså både om ett uppdämt behov och om att tröskeln för att faktiskt genomföra flytten har blivit lägre.

Även Marcus Svanberg pekar på att hushållens ekonomiska läge stärkts.
– Det uppdämda flyttbehovet är en viktig faktor, men vi ser också att hushållens ekonomi har stärkts. Fler känner att de har råd och trygghet att byta bostad efter behov igen.

Därför sticker villorna ut
Ulrica Hedman pekar samtidigt på en mer specifik förklaring till varför just villaförsäljningen sticker ut. Villaägare har oftare möjlighet att sälja med vinst, bland annat eftersom de i genomsnitt ägt sina bostäder längre.
– Andelen som ägt sin bostad länge och därmed haft en större värdeökning, är högre bland villaägare än bostadsrättsägare.

Det innebär enligt Hedman att fler bostadsrättsägare än villaägare fortfarande riskerar att sälja med förlust efter den svaga prisutvecklingen sedan 2022.
– Det är alltså fler bostadsrättsägare än villaägare som skulle göra en förlust om de sålde idag, på grund av den svaga prisutvecklingen sedan 2022. Under 2026 som helhet har även villapriserna stigit mer än bostadsrättspriserna.

Hon lyfter också fram det låga villautbudet som en faktor som bidrar till att hålla priserna uppe och därmed förbättrar möjligheterna för befintliga villaägare att sälja med vinst.

Räntehöjningar och elpriser kan bromsa
Samtliga tre vd:ar tror att den höga aktiviteten kan hålla i sig under hösten, även om ränteläget pekas ut som den tydligaste riskfaktorn.
– Ja, vi tror på en fortsatt hög omsättning och att den även kan sprida sig till bostadsrättsmarknaden och rörlighet på hela marknaden. Dock skulle en, eller framförallt två, räntehöjningar kunna dämpa ökad köpvilja och omsättning av bostäder, säger Ulrica Hedman.

Marcus Svanberg pekar på samma risk och lyfter även högre elpriser under vintern som en möjlig broms.

Fredrik Kullman säger samtidigt att augusti ger ett starkt utgångsläge inför hösten.
– Under maj–augusti genomfördes drygt åtta procent fler bostadsaffärer än motsvarande period förra året och vi ser fortsatt välbesökta visningar och budgivningar i många försäljningar. Det talar för att den högre aktiviteten kan fortsätta under resten av året.