Göteborg pekar ut problem med markförsörjningen: Svårt att äga ”rätt mark”

Göteborg behöver ha rådighet över tillräckligt mycket mark – på rätt plats och vid rätt tidpunkt – för att klara den framtida stadsutvecklingen. Men stadens egna förvaltningar pekar nu ut flera problem med den strategiska markförsörjningen.
Särskilt svårt är det att öka markägandet i områden som ska omvandlas – samtidigt som sena markförvärv kan bli kostsamma för kommunen.

Göteborgs möjligheter att säkra mark för framtida stadsutveckling innebär flera utmaningar. Det konstaterar stadsbyggnadsförvaltningen och exploateringsförvaltningen i ett gemensamt underlag som presenterades för stadsbyggnadsnämnden i slutet av september.

En grundläggande fråga är att kommunen behöver ha rådighet över tillräckligt mycket mark och fastigheter, på rätt platser och i rätt skede av stadsutvecklingen. Men förvaltningarna pekar också på ekonomin: staden behöver kunna köpa mark vid en fördelaktig tidpunkt för att den värdeökning som följer av stadsutvecklingen ska komma kommunen till del.
”Att ha rådighet över tillräckligt mycket mark/fastigheter, i rätt lägen, i rätt fas av stadsutvecklingen i aktuell geografi.”

Samtidigt behöver förvärv prioriteras och stadens olika verktyg – däribland planmonopolet och markägandet – användas mer samordnat och strategiskt.

Markvärdet kan stiga långt före byggstart
Tidpunkten för kommunens markförvärv kan få stor ekonomisk betydelse.

I underlaget illustrerar Göteborg hur markens värde kan påverkas redan långt innan en detaljplan vinner laga kraft. Ett förväntningsvärde kan byggas upp under planeringsprocessen, bland annat genom marknadsaktörernas agerande, konjunkturen och uttalanden från politiker och tjänstepersoner.

Därefter kan ytterligare värden skapas när marken planläggs och går från värdet av den pågående markanvändningen till råtomt-, tomt- och fastighetsvärde.

För kommunen finns därför ett ekonomiskt intresse av att komma in vid rätt tidpunkt. Ett av problemen som förvaltningarna identifierar är just att kombinera en hållbar ekonomi under den tid som marken förvaltas med att köpa tillräckligt tidigt för att värdeförädlingen ska tillfalla staden.

Kommunalt markägande ger samtidigt fler möjligheter att styra stadsutvecklingen. Enligt underlaget ger det större frihet att välja mellan olika planeringsinriktningar, kan förbättra exploateringsekonomin och minska behovet av framtida inlösen och expropriation. Mark kan också användas för byten eller sparas för framtida kommunala behov.
”Att en kommun äger mark ger utökad frihet för den kommunala planeringen och samhällsbyggandet. Det underlättar för kommunen att styra utvecklingen, säkra bostadsförsörjningen och skapa goda livsmiljöer för invånarna.”

Riskerar att behöva skjuta till skattemedel
När Göteborg inte äger marken ser de ekonomiska förutsättningarna annorlunda ut. Tjänstemännen konstaterar att kommunen genom exploateringsbidrag kan ta betalt av fastighetsägare för bland annat vägar och grönområden. Men kostnaderna får bara tas ut i den utsträckning det är rimligt med hänsyn till den nytta som fastighetsägaren får.
”Detta innebär att staden inte alltid kan få täckning för faktiska kostnader utan får därför bidra med skattemedel när detaljplanen vinner laga kraft”, står det i underlaget.

Det kan exempelvis handla om stadsdelsparker, övergripande infrastruktur och åtgärder mot högvatten och skyfall.

För vård, utbildning och omsorg får kommunen över huvud taget inte ta ut exploateringsbidrag. Förvaltningarna pekar dessutom på att det kan bli ”mycket kostsamt” att lösa in mark för exempelvis skolor, särskilt i redan bebyggda områden som ska omvandlas.

Behöver säkra mark decennier i förväg
Den strategiska markförsörjningen handlar samtidigt om betydligt längre tidsperspektiv än enskilda detaljplaner.

Förvaltningarna delar in arbetet i flera nivåer. På mindre än tio års sikt handlar det bland annat om markbyten, markanvisningar och försäljning av planlagd mark. På tio till 20 års sikt behöver kommunen säkra mark för bland annat bostäder, näringsliv, skolor och kollektivtrafik.

Det strategiska perspektivet sträcker sig mer än 30 år framåt. Där handlar markförsörjningen bland annat om väg- och järnvägsreservat, skydd mot stigande vatten och långsiktig stads-, hamn- och verksamhetsutveckling.

Det gör också konkurrensen om den kommunala marken till en del av problemet. Exploateringsnämnden förväntas tillgodose samtliga nämnders markbehov och enligt förvaltningarna kan det krävas prioriteringar under perioder då behoven är stora.

Särskilt svårt i omvandlingsområden
När förvaltningarna sammanfattar de största utmaningarna återkommer de till samspelet mellan kommunens planering och markägande.

Markägarperspektivet behöver koordineras med beslut som kan påverka markvärden, bland annat översiktsplaner, fördjupade översiktsplaner, planprogram, strukturplaner och stadens utbyggnadsplanering.

Men framför allt pekas själva innehavet ut som en central utmaning: Göteborg behöver äga rätt mark inför kommande stadsutveckling – och just där staden står inför större omvandlingar är det särskilt svårt att öka det kommunala markägandet.
”Att äga ’rätt mark’ inför stadsutveckling. Särskilt utmanande att nå ökat markägande i omvandlingsområden.”

Här kan du ta del av hela underlaget.