HGF-rapport: Fastighetsbolagens intäkter ökar snabbare än kostnaderna

Hyresgästföreningens nya granskning visar att fastighetsbolagens intäkter från hyreshusen ökar snabbare än kostnaderna. Mellan 2019 och 2025 ökade hyresintäkterna med 43 procent, medan kostnaderna steg med 32 procent, enligt rapporten.

Rapporten Privatvärdarnas ekonomi bygger på årsredovisningar från 20 privata och fem allmännyttiga bostadsbolag under perioden 2015–2025.
– Bolagens egna siffror visar att överskotten från fastigheterna är de högsta på tio år. Det som pressade dem var räntorna på lån de själva valde att ta, och den notan har hyresgästerna redan betalat med höjda hyror. Räntorna har nu sjunkit från toppen, men hyrorna ligger kvar. Det måste vägas in i årets hyresförhandlingar, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen.

Siffrorna visar att:

• Hyresintäkterna per kvadratmeter ökade med 43 procent mellan 2019 och 2025, medan fastighetskostnaderna ökade med 32 procent.
• Driftnettot, alltså överskottet från den löpande förvaltningen före räntor och administration, ökade med cirka 51 procent under samma period.
• Sedan 2019 har inflationen, mätt som KPI, ökat med 25 procent.
• Under 2025 fanns i genomsnitt 64 kronor kvar av varje hundralapp i hyresintäkter efter fastighetskostnaderna (drift, underhåll, administration och fastighetsskatt), men före räntor och andra finansiella poster.
• Det var framför allt fastighetsbolagens stora lån som blev ett problem när räntorna steg. Många hade lånat mycket pengar för att köpa fler fastigheter. Men själva affären att äga och sköta hyreshus fortsatte i själva verket att gå bra. Driftnettot ökade med 51 procent mellan 2019 och 2025, men nästan tre fjärdedelar av ökningen gick åt till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet ökade därför med bara elva procent, mindre än inflationen.

– När boendet, maten och elen blir dyrare får vanliga hushåll anpassa sig. Varför skulle fastighetsägarna slippa göra det? Precis som andra företag måste fastighetsbolagen ta ansvar för sina kostnader, bli bättre på att sköta husen effektivt och se över sina vinstkrav. Ja, det finns stora utmaningar på bostadsmarknaden, men alla problem kan inte lösas genom ständigt högre hyror, säger Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Hyresgästföreningen har släppt motsvarande rapport i flera år. HGF brukar då skarp kritik från branschen, bland annat har professor Hans Lind (2024) och Botryggs Adam Cocozza (2025) kraftigt ifrågasatt siffrorna.

Fastighetstidningen har bett Arctic Securites analytiker Michael Johansson läsa rapporten och komma med synpunkter. Han menar att fastighetsbolagens pressade ekonomi har lett till minskade underhållsinvesteringar och en växande underhållsskuld, något som också kan utläsas av rapportens siffror.

– Min bild är att fastighetsbolagen, på grund av finansiell press, behövt spara in på underhållsinvesteringar de senaste åren, vilket gör att det generellt byggts upp en underhållsskuld i många fastigheter, säger han till Fastighetstidningen.

Han konstaterar också att börsen värderar fastighetsbolagen historiskt lågt just nu, att det framför allt beror på svaga kassaflöden och ökade räntekostnader, trots starka driftnetton. Johansson ifrågasätter också rapportens slutsatser eftersom den inte tar hänsyn till förändringar i bolagens fastighetsbestånd eller till intäkter från kommersiella lokaler.
– Att man säljer, bygger och köper förändrar både kvalitet och sammansättning, och därmed siffrorna per kvadratmeter. De flesta bolagen är privatägda och vinstdrivande, och varje investerad krona behöver avkastning. Därför är det svårt att tolka de 51 procenten i ökat driftnetto per kvadratmeter mellan 2019 och 2025 som en ren förvaltningseffekt, säger Michael Johansson.