Mikael Sjölund: Efterfrågad hyra – bostadspolitikens saknade begrepp

LEDARE | De olika aktörerna på hyresmarknaden agerar alla rationellt, utifrån sina respektive uppdrag – men systemet skapar ett irrationellt resultat:
På kort sikt vinner alla – men på lång sikt är alla förlorare.

Just nu pågår ett intensivt politiskt spel om framtidens regeringsunderlag. Centerpartiet sonderar terrängen mellan Moderaterna och Socialdemokraterna för att maximera sitt politiska inflytande. Partierna räknar mandat, förhandlar sakfrågor och positionerar sig i regeringsbildningsprocessen.

Det är naturligt. Politik handlar om makt och möjligheten att omsätta idéer i praktiken. Förhandlingarna tar tid. För lång tid tycker många.

Min upplevelse är att det ofta är lika omständligt att förhandla fram en ny hyra för en renoverad lägenhet, som det är att förhandla fram en ny regering

Mitt i dessa avancerade förhandlingar saknas en av vår tids mest underskattade samhällsfrågor: Vem ska betala för att underhålla Sveriges bostäder? Min upplevelse är att det ofta är lika omständligt att förhandla fram en ny hyra för en renoverad lägenhet, som det är att förhandla fram en ny regering. Så kan vi inte ha det.

Utvecklingen av hyresbeståndet verkar politiskt vara en betydligt mindre tacksam fråga än nyproduktion, subventioner eller strandskydd. Samtidigt är den betydligt viktigare för de miljoner människor som redan bor, eller vill bo, i landets hyresrätter.

Under decennier byggdes ett enormt bostadskapital upp i Sverige. I dag står vi inför motsvarande utmaning i att förvalta det. Stora delar av beståndet närmar sig – eller har passerat – den punkt där stammar, installationer, fasader, tak och tekniska system kräver omfattande investeringar.

Samtidigt fortsätter driftkostnaderna att öka. Energi, säkerhet, digital infrastruktur, hållbarhetskrav och myndighetskrav driver kostnader som inte fanns på samma nivå när husen byggdes.

Trots detta förs diskussionen om hyresrätternas framtid ofta som om den enbart handlade om att begränsa hyreshöjningar. Det är förståeligt. Ingen vill se människor trängas bort från sina hem.

Det är här jag tror att bostadspolitiken behöver ett nytt begrepp: efterfrågad hyra

Men om vi enbart fokuserar på kostnaden för boendet och inte på värdet av bostaden riskerar vi att skapa ett system där alla vinner på kort sikt och alla förlorar på lång sikt. Resultatet blir växande underhållsskulder.

Det är här jag tror att bostadspolitiken behöver ett nytt begrepp: efterfrågad hyra.

Det talas om marknadshyror, trygghetshyror och bruksvärdeshyror. Men betydligt mindre om den hyra människor faktiskt är beredda att betala för den kvalitet de upplever att de får. Det finns bara en som kan betala för underhållsskulden och värdet av en bostad. Det är hyresgästen.

I teorin ska bruksvärdessystemet fånga hur hyresgäster värderar olika kvaliteter i sitt boende. I praktiken sker hyressättningen ofta genom lokala modeller för systematisk hyressättning där olika egenskaper tilldelas poäng som sedan översätts till hyra. Ambitionen är att skapa objektivitet, men utfallet varierar kraftigt mellan olika orter. Samma investering kan värderas olika beroende på vilken kommun den genomförs i, vilka förhandlingsparter som sitter vid bordet eller vilka historiska överenskommelser som råder lokalt. För fastighetsägaren blir sambandet mellan investerad krona, upplevt kundvärde och möjlig hyra därför ofta väldigt otydligt.

Alla renoveringar skapar inte samma värde. En tryggare entré, bättre tillgänglighet, lägre energiförbrukning, minskat buller eller en mer attraktiv utemiljö kan upplevas som stora förbättringar i vardagen. En uppgraderad inredning i nyproduktionsstandard, eller en varsamt renoverad lägenhet, är olika mycket värd för olika hyresgäster. Samtidigt finns investeringar som är kostsamma men som tillför ett begränsat värde för de boende.

Om vi på allvar vill skapa långsiktigt hållbara hyresrätter behöver vi bli bättre på att koppla ihop investeringar med efterfrågan. Renoveringar som höjer livskvaliteten, attraktiviteten och betalningsviljan bör uppmuntras. Åtgärder som inte skapar motsvarande värde bör ifrågasättas oavsett hur väl de passar in i traditionella kalkylmodeller.

I dag sitter många fastighetsägare i ett allt svårare läge. Behovet av investeringar växer samtidigt som möjligheterna att finansiera dem genom hyresintäkter i många fall är begränsade.

Hyresgästerna vill ha rimliga hyror. Fastighetsägare behöver hållbara affärsmodeller. Politiken vill undvika konflikter. Hyresgästföreningen vill värna sina medlemmar. Alla agerar rationellt utifrån sina respektive uppdrag.

Lösningen kräver att flera sanningar får existera samtidigt

Ändå är risken att systemet som helhet skapar ett irrationellt resultat: färre investeringar, högre underhållsskulder och ett successivt urholkat bostadskapital. Kanske är det därför frågan så sällan hamnar högst på den bostadspolitiska dagordningen. Lösningen kräver att flera sanningar får existera samtidigt.

Hyresgäster måste skyddas mot oskäliga hyreshöjningar. Fastighetsägare måste kunna investera. Samhället måste bevara värdet i de bostäder som redan finns.

Misslyckas vi med att förena dessa perspektiv är det inte enskilda aktörers vilja som är problemet. Då är det spelreglerna. När de politiska förhandlingarna nu fortsätter borde någon ställa den kanske viktigaste bostadspolitiska frågan av alla:

Hur skapar vi ett system där det lönar sig att investera i bostäder som människor faktiskt vill och kan bo i? För Sverige lider inte i första hand av brist på bostäder. Vi lider av en växande brist på modeller för att långsiktigt bevara och utveckla värdet i de bostäder vi redan har. Den viktigaste politiska frågan är hur vi kan stödja enskilda individer, som saknar ekonomiska förutsättningar att efterfråga en bra bostad.

Först när investeringar utgår från vad människor faktiskt efterfrågar kan vi skapa bostäder som både är attraktiva att bo i och långsiktigt hållbara att förvalta

Ytterst finns det bara en som kan finansiera underhållsskulden. Det är den hyresgäst som väljer att bo i bostaden. Därför är frågan inte vilken hyra fastighetsägaren vill ta ut eller vilken hyra som kan förhandlas fram. Frågan är vilken hyra en människa faktiskt är beredd att betala för det värde som erbjuds.

Om vi vill minska underhållsskulden måste vi börja prata mindre om kostnaden för renoveringen och mer om värdet av resultatet. Först när investeringar utgår från vad människor faktiskt efterfrågar kan vi skapa bostäder som både är attraktiva att bo i och långsiktigt hållbara att förvalta.

Det är där den verkliga bostadspolitiska diskussionen borde börja: Inte i frågan om hyran är hög eller låg, utan om den är efterfrågad.

Mikael Sjölund
Vd för Coreco, en av Bostadspolitik.se:s ägare