Lennart Weiss: Arturo Arques sprider myter som skapar omotiverad oro

LEDARE | Banklobbyister gynnar bankernas intressen.
Bostadsrättsföreningens uppgift är att gynna medlemmarnas.
Det gör de bäst genom att inte lyssna på banklobbyisterna.

Så är vi då där igen. Via media och braskande rubriker sprider Swedbank via Arturo Arques myter som skapar oro i landets, för det mesta, synnerligen välskötta bostadsrättsföreningar. Redan med ingressen i DN:s reportage den 17 september anslogs tonen: ”Många bostadsrättsföreningar drivs med underskott och sparar inte tillräckligt för framtida underhåll.” Det dröjde inte lång stund innan diskussionen var igång i bostadsrättsföreningens styrelse. ”Behöver vi gå ut till medlemmarna för att stilla deras oro? Ska vi skriva något i nästa nyhetsbrev?”

Kanske det. Men framför allt kan medlemmarna i BRF Fatbursbrunnen 1 på Södermalm ta det lugnt. Trots att vi nyligen lagt om taket, under kommande år ska byta ut samtliga hissar samt renovera fastighetens altaner och trots att huset har mer än 120 år på nacken är ekonomin synnerligen väl under kontroll. Så förhåller det sig i så gott som alla landets bostadsrättsföreningar som ingår i HSB:s, Riksbyggens, Obos och Bostadsrätternas förvaltningssfär. Eller är det någon som på sistone reagerat över bostadsrättsföreningar där hissarna står still, fönster och fasader som befinner sig i förfall eller hört talas om bostadsrättshavare som måste flytta till följd av läckande tak? (Den sortens problem finns som bekant på annat håll, tänk järnvägar, vatten och avloppsnät med mera.)

Så om vi till skillnad från Arturo Arques sansar oss lite, vad handlar detta om?

Nej jag tänkte väl det och anledningen är mycket simpel. Via den tekniska och ekonomiska förvaltning som erbjuds av såväl de stora bostadsrättsorganisationerna som flertalet privata förvaltare är underhållet i landets bostadsrättsföreningar väl i takt med fastigheternas löpande behov. Så om vi till skillnad från Arturo Arques sansar oss lite, vad handlar detta om?

Debatten har pågått i drygt tio år och handlar om att bokföringsnämnden i två steg, först 2014 med krav på rak avskrivning och därefter 2025 beslutat att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3-regelverket istället för K2. Till skillnad från K2 och rak avskrivning med möjlighet till direkt kostnadsföring kräver K3 att så kallad komponentavskrivning ska tillämpas med följd att många underhållsinsatser ska ses som investeringar. Det betyder med stor sannolikhet att avskrivningarna kommer att bli högre. Särskilt för nyproducerade bostadsrättsföreningar blir konsekvensen att de under ett antal kommer att gå med redovisningsmässiga underskott, om de inte samtidigt höjer avgifterna.

Men den sortens information har föreningarnas medlemmar i långa tider erhållit via de underhållsplaner som löpande uppdaterats och redovisats i anslutning till föreningarnas bokslut

Avskrivningar är dock en bokföringsmässig post som inte påverkar det som är det centrala i det här sammanhanget, föreningens kassaflöde, det vill säga hur kostnader möts av intäkter. Det är givetvis korrekt att säga att avskrivningar på ett indirekt sätt ger information om föreningens framtida behov av underhållsåtgärder som då medför kostnader. Men den sortens information har föreningarnas medlemmar i långa tider erhållit via de underhållsplaner som löpande uppdaterats och redovisats i anslutning till föreningarnas bokslut. Kärnfrågan rör hur en bostadsrättsförening bäst ska sköta sin ekonomi. På det frågan finns det en uppsjö av olika svar, allt beroende på föreningens situation.

För Arturo Arques finns endast ett svar: Bostadsrättsföreningar bör höja sina avgifter så att de ligger i linje med föreningens avskrivningar. Följden av ett sådant synsätt blir att nyproducerade föreningar i praktiken måste bygga upp en stor kassa, som händelsevis behöver placeras i bank. (Nyproducerade bostadsrättsföreningar har ju av naturliga skäl modern utrustning med begränsat underhållsbehov.) Om föreningarna skulle agera på det sättet skulle de förvisso redovisa bokföringsmässiga nollresultat men samtidigt bygga stora likviditetsmässiga överskott.

En minst lika rimlig åtgärd vore givetvis att beta av föreningens lån för att på det sättet skapa utrymme för en framtida bankfinansiering, den dagen det börjar bli dags att lägga om taket eller renovera fastighetens stammar

Varför skulle det vara bästa sättet att förvalta den gemensamma fastigheten eller tillvarata medlemmarnas intressen? En minst lika rimlig åtgärd vore givetvis att beta av föreningens lån för att på det sättet skapa utrymme för en framtida bankfinansiering, den dagen det börjar bli dags att lägga om taket eller renovera fastighetens stammar. (Ränteutgifter är dessutom inte avdragsgilla för bostadsrättsföreningar.)

Det finns inget principiellt skäl för bostadsrättsföreningar att börja bedriva bankverksamhet för sina medlemmar

Nej, det finns inget principiellt skäl för bostadsrättsföreningar att börja bedriva bankverksamhet för sina medlemmar. Börjar man agera på det sättet kommer i praktiken dagens medlemmar, utöver att betala för räntor och amorteringar, att bygga upp reserver som i praktiken sänker årsavgifterna för nästa generation. Det är svårt att se logiken eller rättvisan i det, om idén är att jämna ut föreningens boendekostnader över tid.

Arturo Arques uppdrag är att gynna Swedbanks affärsmässiga intressen. Bostadsrättsföreningens grundläggande syfte är att gagna medlemmarnas ekonomiska intressen. Landets bostadsrättsföreningar gör klokt i att fortsätta agera som de alltid gjort; att förvalta sina fastigheter på ett ansvarsfullt sätt, idag och för en rimligt nära framtid.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke

P.s. En mer utvecklad text i detta ämne publiceras inom kort i debattskriften ”Myter och missförstånd i bostadsdebatten”. D.s.