Belönar hyresgäster som gör rätt – ”Nobelprisforskning”

Piska eller morot? Det rätta svaret är vanligtvis både och.
Johan Braw, konsult och före detta krönikör på Bostadspolitik.se, ger här sin syn på vad som fungerar bäst när det gäller fastighetsägares möjligheter att få hyresgäster att agera på ”rätt” sätt.

Johan Braw har en lång bakgrund inom fastighetssektorn. Han är jurist i botten och arbetade en lång period – 2007–2021 – inom Sölvesborgs kommun, först som kommunjurist och senare som vd för bostadsbolaget Sölvesborgshem. De sista tre åren var han dessutom ordförande för allmännyttans digitaliseringsinitiativ. De senaste åren har han varit konsult och arbetar brett med rådgivning till kommuner och fastighetssektorn. Han har också nyligen klivit in som delägare i startupen Local Minds – skapat av Patrik von Berlepsch – som arbetar med ett nytt sätt att ”belöna” hyresgäster.

Belönas för tömning av golvbrunnen
– Tanken är att stimulera hyresgästerna i ett bostadsområde till goda vanor, med belöningar. Det handlar om mindre belopp som kan lösas in som värdecheckar i butiker, eller som kan doneras till välgörenhet. Egentligen ett slags lojalitetsprogram som påminner en del om det som till exempel Coop har, berättar Johan Braw.

Local Minds har en app där man skapar ett community och syftet är i grunden att ”nudga” hyresgäster att agera på rätt sätt i olika situationer – ofta handlar det om saker som hyresgästen egentligen är skyldig att göra. Som exempel nämner Johan Braw rensning av golvbrunnar; en uppgift som ingår i hyresgästens vårdplikt, men som ändå ofta hamnar på bostadsbolagets bord. Ett annat exempel är när hyresvärden vill nå ut med information till hyresgästerna så att de läser den, förstår den och slutligen följer det som sägs. Så att de till exempel förstår att inomhustemperaturen blir lägre under hösten och vintern än på sommaren; det ska vara så och är därmed inget som ska felanmälas (vilket ju hyresgäster gör ibland ändå).

Egentligen inte rätt – men lönsamt
Så för att ge hyresgästerna en extra morot till att göra det de borde göra (rensa golvbrunnen och inte felanmäla en lägre temperatur) finns Local Minds, där de belönas när de gör rätt.

Men är det rätt att betala hyresgästerna för sådant som de redan idag är skyldiga att göra?
– Det är en fullt befogad fråga. Mitt svar är: Egentligen inte, men om de inte gör det de ska, och inte läser det de har nytta av, så innebär det merarbete för fastighetsägaren, till en kostnad av minst 500 kronor i timmen. Är det inte bättre att då stimulera hyresgästerna att göra det de ska och har nytta av, med små belöningar?
– Bara för att man har budget för en husvärd innebär det inte att husvärden ska göra saker som hade kunnat undvikas till en lägre kostnad.

Johan Braw menar att Local Minds delvis är inspirerat av Nobelpristagaren Richard Thalers forskning om hjärnans beslutsprocesser i ekonomiska frågor. (Thaler är lärjunge till den ännu mer kände Nobelpristagaren Daniel Kahneman, som bland annat har skrivit bestsellern Tänka, snabbt och långsamt.)
– Mental bokföring är det centrala i Thalers forskning: 50 kronor har inte alltid samma värde, utan får olika värden beroende på om det är en inkomst eller utgift, vad för slags sak eller prestation som ligger bakom, och hur man får värdet.

I Local Minds tolkning av Richard Thalers forskningsresultat är det centralt att värdet för hyresgästen inte hamnar som en rabatt på nästa hyresavi, utan verkligen som en värdecheck att lösa in: 100 kronor som rabatt på hyran har ett lågt mentalt ekonomiskt värde. 100 kronor rabatt när man handlar mat har ett högre mentalt ekonomiskt värde.
– Och samtidigt har fastighetsägaren kostnadskontroll: Bara uppgifter som fastighetsägaren eller någon annan hyresgäst själv har publicerat, kan ge poäng. Utan publicerade uppdrag – inga poäng.

Hyresgästen kan alltså välja att använda intjänade poäng som ”betalning” för hjälp med olika saker, bärhjälp, gå ut med hunden etcetera.
– Hyresgästen kan dock inte köpa sådana poäng med pengar, utan bara med goda insatser, egna goda gärningar. Det är principiellt rätt, och menar vi ger trovärdighet till den bärande idén säger Johan Braw och menar att också detta har stöd i ekonomisk teori:
– Fastighetsägaren betalar små summor för att stimulera beteenden som redan är kontraktuella skyldigheter. Men jämvikten mellan parterna blir effektivare än den ursprungliga, eftersom systemet internaliserar ett annars kostsamt kontroll- eller förvaltningsbehov.

Mer kontroll och konsekvens i dag
Local Minds handlar alltså till största delen om moroten i den stora incitamentsfrågan. Men Johan Braw menar att piskorna också behövs – även om han själv undviker uttrycket och hellre pratar om konsekvenser – och att pendeln de senaste åren har svängt mer åt det hårdare hållet. Ett exempel på detta är Bopolpoddavsnittet med MKB:s vd Marie Thelander Dellhag för ett par veckor sedan då hon pratade om MKB:s nya förvaltningsmodell (som för övrigt Johan Braw var med och utvecklade) som innehåller en hel del hårdare tag, vid sidan av de mjukare frågorna.
– Jag upplever egentligen att vinden har vänt och att det i dag finns en helt annan öppenhet för kontroll och konsekvens än för bara några år sedan. Jag skapade 2022 ett arbetssätt för ökad tillit och skötsamhet i hyresbostadsområden. Det byggde på tre delar: Kontroll, konsekvens och kommunikation – efter ett tag kallade jag arbetssättet 3KO, det är fortfarande en del av min verksamhet, och det implementeras nu i olika varianter i svenska bostadsområden. Infört på rätt sätt ger det stora effekter på driftkostnader, cirkularitet och kundnöjdhet och, tror jag, ökad tillit mellan de boende, säger Johan Braw.
– Tidigare var fastighetsägarna tveksamma till kontroll och konsekvens, men de har till stor del vänt, inte minst tror jag för att det är ganska tydligt att hyresgästernas egen moraluppfattning är att kontroll och konsekvens är rätt.

Så sammantaget; ja, också i frågan om hyresgästers beteende verkar det rätta svaret vara både och, när det kommer till piska och morot.
– Kontroll, konsekvens och kommunikation är rätt. Men det finns också vissa beteenden som enklast och smidigast kan nås med belöningar istället för konsekvenser, säger Johan Braw.

FAKTA
Namn: Johan Braw.
Ålder: 47 år.
Bor: Villa i Sölvesborg.
Familj: Frun Fredrika och två döttrar, 22 och 17 år.
Gör: Driver konsultbolaget J Braw AB och varumärket Fältstark tillsammans med sin fru. ”Träningskläder för dem som försvarar Sverige”. Är delägare i Local Minds.
Bakgrund: Jurist, tidigare kommunjurist i Ronneby och Sölvesborg, vd för Sölvesborgshem, vd för Hem1 Sydost.
Fritidsintressen: "Läser, ser dokumentärer, tränar och är med min familj.”
Bonusfakta: Deltidsanställd yrkessoldat sedan ett drygt år. ”Det är meningsfullt, spännande, och man får hålla på med häftiga grejer med kamrater av det rätta virket.”