Boije kritisk till Wykmans svar om tilläggslån: ”Förstår faktiskt inte vad finansmarknadsministern menar”

SBAB varnade nyligen för att de nya reglerna för tilläggslån kan göra det betydligt svårare för den ena parten att bo kvar i bostaden efter en separation. När finansmarknadsminister Niklas Wykman säger att den som tar över sin tidigare partners bolån inte påverkas av reglerna, menar Robert Boije att ministern missar kärnan i problemet.

Nyligen varnade SBAB – både genom en debattartikel i Dagens industri och via ett pressmeddelande – för att de nya begränsningarna för tilläggslån kan få stora konsekvenser när par separerar. Banken pekade på att det i genomsnitt krävs 656 000 kronor för att köpa ut en partner efter fyra år från en genomsnittlig villa i de största städerna i landets 21 regioner, och att det med dagens regler i genomsnitt går att finansiera hela utköpet med tilläggslån, medan det med de nya reglerna bara går att finansiera en mindre del.

SBAB:s slutsats var att det kan bli betydligt svårare att köpa ut sin partner och att det i sin tur kan leda till fler tvingade bostadsbyten – något som enligt banken riskerar att slå särskilt hårt mot barnfamiljer.

Wykman: "Påverkas inte av reglerna"
I en intervju med TV4 Nyheterna menar dock finansmarknadsminister Niklas Wykman att man måste se de nya bolånereglerna som en helhet – och att man inte påverkas alls av de nya reglerna ifall man tar över sin före detta partners bolån.
–Man tar bort det skärpta amorteringskravet vilket är en lättnad för den här gruppen och tar man över sin före detta partners bolån då påverkas man inte av de här reglerna överhuvudtaget, så man behöver utvärdera helheten i detta, sa Niklas Wykman till TV4.
– Men det behövs också motvikt mot att vi blir alltför högt skuldsatta för det finns stora risker kopplade till det.

Finansmarknadsministerns svar förvånar SBAB:s chefsekonom Robert Boije.
– Finansmarknadsministern svarar inte på den kritik vi riktar mot den nya regeln för tilläggslån. Det stämmer att man kan ta över den andra partnerns del av det befintliga bolånet, förutsatt att man klarar bankens kreditprövning, men det löser ju inte det problem som vi tar upp, säger Robert Boije till Bostadspolitik.se och fortsätter:
– Normalt sett stiger priset på en bostad över tid och då behöver den part som vill lösa ut den andra ta ett tilläggslån. Och då gäller 80 procent i maximal belåningsgrad enligt de nya reglerna. Även om priset inte har stigit alls blir det problem om den som vill bo kvar inte bara ska ta över den tidigare partnerns del av lånet utan också behöver ta ett tilläggslån för att lösa ut den kontantinsats som denne gått in med.

Kan du pedagogiskt beskriva hur det här fungerar i praktiken när två personer separerar och den ena vill bo kvar i bostaden?
– Enklast är att tänka sig en situation där man äger bostaden till lika stora delar och har tagit ett gemensamt bolån motsvarande 85 procent av inköpspriset och sedan separerar efter fyra år. Förutsatt att den part som vill bo kvar klarar av bankens kreditprövning, alltså har förmåga att stå för det tidigare gemensamma lånet helt själv, kan den parten ta över den andra partens del, precis som finansmarknadsministern säger. Problemet är bara att den som vill bo kvar också måste betala den andra parten dennes del av värdet av bostaden som överstiger det gemensamma bolånet. Normalt stiger bostäder mer i pris per år än vad lånen amorteras ned med. Det innebär att den part som vill bo kvar i bostaden har ett större totalt finansieringsbehov vid separationen än vad paret hade tillsammans i samband med bostadsköpet och därför behöver utöka det ursprungliga bolånet med ett tilläggslån.
– Den nya regeln för tilläggslån säger att den totala belåningsgraden maximalt får vara 80 procent och inte 85 procent som i dag. Men inte av det marknadsvärde som gäller vid separationen, som ju påverkar hur mycket man måste betala till den tidigare partnern, utan på det tidigare lägre inköpspriset om det inte hunnit gå minst fem år efter bostadsköpet när separationen sker.
– Med den nya regeln för tilläggslån blir det således mycket svårare än i dag att lösa ut sin tidigare partner från den befintliga bostaden med hjälp av bolån, även om man hunnit amortera ner lånet lite fram till separationen. Den som vill bo kvar i bostaden och inte kan lösa ut den andra parten med tilläggslån eller sparkapital kommer i ökad utsträckning behöva ta betydligt dyrare blancolån

Att ta blancolån är sällan en bra lösning och det är en lösning som dessutom blev ännu sämre vid årsskiftet då avdragsrätten på blancolån togs bort.

Robert Boije menar att det är anmärkningsvärt att regeringen inför ett regelverk som gör det svårare att behålla den befintliga bostaden vid en separation.
– Dessutom bidrar det nya regelverket till en rejäl snedvridning: Om man väljer att sälja den gemensamma bostaden och köper en identisk likadan bostad intill den befintliga är det när bolånetaket höjs till 90 procent möjligt att ta ett större lån än om man bor kvar i sin befintliga bostad. Denna olikabehandling är, åtminstone i mina ögon, orimlig.

"Löser inte alls problemen"
Det är också där Boije menar att Wykmans resonemang brister. Enligt honom stämmer det att alltså att ett övertagande av den andra partens del av det befintliga bolånet kan vara möjligt, men att det inte är det som är den avgörande frågan i de flesta separationer där den ena parten vill bo kvar.
– Jag förstår faktiskt inte vad finansmarknadsministern menar. Det stämmer förvisso att det går att ta över den andra partens del av det gemensamma bolånet, förutsatt att man klarar kreditprövningen, men det löser ju inte alls det ökade problem som den nya regeln för tilläggslån medför vad gäller möjligheten för den ena parten att bo kvar i den befintliga bostaden. Det räcker ju inte med att lösa ut den andra partens del av det gemensamma bolånet… Man måste ju också lösa ut den andra partens del av det värde av bostaden som överstiger det gemensamma bolånet, ett värde som normalt dessutom har stigit mer över tiden än vad det ursprungliga lånet amorterats ned med.
– Då måste man ta ett tilläggslån och då träder den nya mer begränsande regeln för tilläggslån i kraft.

Vad tycker du skulle behöva ändras i regelverket för att undvika den här effekten?
– Regeln bör givetvis tas bort. Den tycks ha tillkommit fem i tolv i en politisk kompromisslösning utan att någon ordentlig konsekvensanalys av regelns för- och nackdelar hanns med. Som vi har visat uppstår ju inte bara problem med den nya regeln vid skilsmässor utan även för hushåll som köper bostäder med renoveringsbehov där tilläggslån behövs i större utsträckning än i annat fall.
– Det finns dessutom ingen samhällsekonomisk analys som visar att den nya regeln för tilläggslån behövs för att ”balansera” höjningen av bolånetaket från 85 till 90 procent och det nedjusterade amorteringskravet sett till skuldrisken vare sig för hushållen själva eller den finansiella stabiliteten i stort, säger Robert Boije.

Bostadspolitik.se söker finansmarknadsminister Niklas Wykman.