Brf riskerar 305 procents höjning av tomträttsavgälden: ”Gör människor försiktiga med att köpa”

Göteborgshus nr 14 på Guldheden riskerar en höjning av tomträttsavgälden med cirka 305 procent. Samtidigt hade kommunens krav varit nästan en miljon kronor lägre om stämningen hade byggt på dagens taxeringsvärde.

Bostadspolitik.se har i flera artiklar rapporterat om den växande konflikten kring tomträtterna i Göteborg, där kraftigt höjda avgälder fått bostadsrättsföreningar att gå till domstol och där den politiska hanteringen dragit ut på tiden. Samtidigt har stadens försök att pausa pågående mål i väntan på nya beslut nyligen fått nej av mark- och miljödomstolen i Vänersborg.

En av de föreningar som riskerar att hamna i kläm är Bostadsrättsföreningen Göteborgshus nr 14 på Guldheden. Föreningen riskerar en höjning av tomträttsavgälden med cirka 305 procent. Samtidigt hade kommunens krav varit nästan en miljon kronor lägre om stämningen hade byggt på dagens taxeringsvärde.

Potentiella köpare ringer och frågar om processen. Medlemmar oroar sig. Underhåll har fått skjutas på framtiden. I snart sju år har föreningen levt med Göteborgs långdragna tomträttsstrid.
– Processen har snart pågått i sju år. Den har påverkat vår ekonomi, men också hela föreningen, säger ordföranden Henrik Rydbeck.

Föreningen fastigheter, som ligger på södra Guldheden, byggdes 1950 och har haft tomträtt sedan starten. Föreningen består av 241 lägenheter och ett antal uthyrda lokaler och kontor, som står för ungefär 15 procent av omsättningen.

De rättsliga processerna mot Göteborgs kommun inleddes 2019 respektive 2020 och handläggs fortfarande i mark- och miljödomstolen.

Trodde kommunen hade skrivit fel
För Göteborgshus nr 14 kom kraven 2019 som en chock. Föreningen hade ursprungligen betalat 25 000 kronor i tomträttsavgäld. När den första perioden löpte ut höjdes avgälden till 865 000 kronor.
– Det tyckte vi redan då var ohemult, säger Henrik Rydbeck.

Men nästa krav var alltså av en helt annan storleksordning.
– Under 2019 fick vi flera krav som tillsammans skulle ge 3,4 miljoner kronor i avgäld.

Om man ser det nya kravet som en tomtavgiftsökning per år så skulle det innebära en höjning med 25 procent per år i 10 år. Henrik Rydbeck beskriver beskedet som abrupt.
– Det kom bara som ett brev på posten: ”var vänlig skriv på och betala”, ungefär. Jag var tvungen att ringa och kontrollera om de hade skrivit fel siffror. Men det hade de inte.

Kravet kom kort före föreningens stämma. Där fick Henrik Rydbeck redogöra för vad kommunen begärde.
– Medlemmarna var mer eller mindre i chock och undrade vad som egentligen hände.

Avgiftshöjning på omkring 35 procent
Föreningen valde tidigt att räkna med att kommunen skulle få fullt bifall i domstol. Det innebar att avgifterna började anpassas till den nya tomträttsnivån i stället för att skjuta hela risken på framtiden.
– Vi tog beslut dag ett om att utgå från att vi förlorar fullt ut mot kommunen. Därför har vi tagit ut en avgift som motsvarar den nya tomträttsavgälden.

Enligt Henrik Rydbeck motsvarar höjningen omkring 750 kronor per genomsnittslägenhet. Vid tiden för kravet låg månadsavgiften för en genomsnittlig lägenhet på omkring 2 300 kronor.
– Då motsvarar 750 kronor en höjning på omkring 35 procent, säger han.

Henrik Rydbeck beskriver Göteborgshus nr 14 som en förening med många äldre och studenter, alltså grupper som ofta har begränsade marginaler.
– Många gick hem och var oroliga efter stämman… Jag har ingen aning om exakt vilka ekonomiska problem enskilda medlemmar har, men många fick problem, absolut.

Att föreningen redan tagit höjd för den högre avgälden gör att den inte sitter med samma latenta avgiftsschock som föreningar som inte agerat på samma sätt. Men enligt Henrik Rydbeck har det samtidigt bundit resurser och påverkat föreningens planering.

Han uppger att föreningen nu har tagit in omkring 14–15 miljoner kronor kopplat till den nya avgälden. Pengarna finns dock inte som en separat kassa, eftersom de också har använts till andra kostnader i föreningen. Därtill räknar föreningen med cirka två miljoner kronor i ränta på mellanskillnaden.
– För oss i styrelsen har det legat som en våt filt över arbetet, även om vi inte har jobbat med frågan dagligen.

Osäkerheten påverkar både köpare och säljare
Tomträttsprocessen har också fått konsekvenser på bostadsmarknaden runt föreningen. Henrik Rydbeck säger att han under åren fått många samtal från personer som överväger att köpa lägenhet i Göteborgshus nr 14.
– Under de här åren har jag fått väldigt många samtal från presumtiva köpare just om tomträttsfrågan. De tycker att det är väldigt konstigt att målen började 2019 och att det nu är 2026 utan att frågan är löst.

När köpare väger månadsavgift, lånekostnader och osäkerhet kring framtida avgälder påverkas kalkylen, menar han.
– Detta gör människor försiktiga med att köpa i vår förening.

Styrelsen har även märkt att en del medlemmar vill avvakta med försäljning.
– Jag har fått önskemål till styrelsen om andrahandsuthyrning i avvaktan på försäljning. Det handlar om personer som ska sälja och flytta från föreningen, men som vill vänta på ett bättre pris.

Henrik Rydbeck vill inte slå fast att varje sådant beslut beror på tomträttsfrågan, men säger att sambandet är svårt att bortse från.
– Om det är direkt kopplat till tomträtten kan jag inte svara på. Men det är väl inte osannolikt.

Samtidigt har föreningen tvingats prioritera hårdare i den löpande förvaltningen.
– Vi har fått avstå från underhåll som vi kanske annars skulle ha gjort. Man får rätta munnen efter matsäcken… På det sättet får vi en underhållsskuld genom de här höjningarna.

”Det blir verkligen en kalenderfråga”
En central invändning från föreningens sida handlar om att kommunens krav bygger på taxeringsvärden från när stämningarna väcktes. Henrik Rydbeck pekar på hur marktaxeringsvärdet förändrats över tid: 127 miljoner kronor 2017, 218 miljoner kronor 2019 och 150 miljoner kronor i dag.
– Det här är det orättvisa. Vi fick vårt krav 2019. År 2017 var marktaxeringsvärdet 127 miljoner kronor. År 2019 var det uppe i 218 miljoner kronor. Nu är det nere i 150 miljoner kronor.
– Ungefär en tredjedel skulle försvinna om man utgick från dagens taxeringsvärde. Det blir verkligen en kalenderfråga. Det handlar alltså om vilket datum målet har väckts.

För föreningen innebär det att ett gammalt mål, som ännu inte prövats i första instans, kan ge en högre avgäld än om kommunen hade agerat i dag.
– Avgälderna är inte rättvisa utan en färskvara.

Henrik Rydbeck riktar också kritik mot hur Göteborgs stad själv har hanterat stadsutvecklingen. Enligt honom har kommunen bidragit till att pressa upp markvärdena i centrala lägen genom att bostadsbyggandet på andra attraktiva platser inte kommit framåt.
– Kommunen har i allra högsta grad påverkat marknadsvärdet. I dag skulle hela Frihamnen ha varit byggd med tusentals bostäder och arbetsplatser. Samma sak med Skeppsbron. Det har funnits stora visioner, men det har inte byggts. När marken inte kommer ut skapar man brist, och då driver man också upp värdena.

Han menar att samma problem märks i kommunens långsamma processer för planering och marktilldelning.
– Kommunen har varit senfärdig. Det är långa ledtider och långsamma processer, och det bidrar till de värden som vi nu får betala för, säger Henrik Rydbeck.

Vill förlikas på 100 procent
Samtidigt har den politiska hanteringen av tomträttsfrågan i Göteborg dragit ut på tiden. Exploateringsnämnden har lagt fram ett förslag som bland annat innebär att höjningarna begränsas till 100 procent, men frågan har ännu inte avgjorts i kommunfullmäktige.

Enligt föreningens juridiska ombud vill Göteborgshus nr 14 inget hellre än att förlikas på 100 procents höjning i enlighet med exploateringsnämndens förslag. Henrik Rydbeck säger samma sak.
– Om Göteborg hade sagt att vi får förlikas på 100 procent hade vi definitivt tagit det rakt av.

Han menar att föreningen inte kräver att slippa höjningar, utan att få en hanterbar och förutsägbar nivå.
– En annan orättvisa är hur det skiljer sig mellan Göteborg, Stockholm och andra städer. Kommuner agerar olika, men det känns orättvist.

Göteborgshus nr 14 har också tidigare diskuterat möjligheten att friköpa marken, men enligt Henrik Rydbeck har kalkylerna varit svåra att få ihop. Vid ett tillfälle handlade det enligt honom om att låna upp omkring 150 miljoner kronor. Med kortare lånetider och framtida ränterisk blev det för osäkert.
– Jag kunde inte sätta mig med ett tioårigt lån. Jag ville ha ett lån på 30 eller 50 år, och det gick inte enligt bankerna.

Fortsatt väntan på politiskt besked
För Henrik Rydbeck handlar frågan inte bara om föreningens egen ekonomi, utan också om förutsägbarheten för bostadsrättsföreningar med tomträtt. Han är kritisk till att processen fortsatt drar ut på tiden, samtidigt som domstolsmålen går vidare.
– Det har som sagt absolut påverkat vår ekonomi, men även hela stämningen i föreningen… Det gör människor försiktiga med att köpa i vår förening.

Under tiden fortsätter processen i domstol. För föreningen innebär det fortsatt osäkerhet – i ekonomin, i styrelserummet och på bostadsmarknaden.
– Vi kan inte göra mycket mer än att vänta på att politikerna tar ansvar för det här. De borde låta frågan avgöras i kommunfullmäktige på riktigt.