Byggkalkylerna spricker i Göteborg – ”Politiken måste visa hur det ska gå till”

Nyproduktionen i Göteborg är hårt pressad av skenande byggkostnader och sjunkande priser. När JM:s Nils Eberil och Stena Fastigheters Bodil Löfmark intog scenen på Bopol Live Göteborg stod en sak klar: utan ändrade förutsättningar kommer många av stadens önskade projekt aldrig att bli av.

Kostnader som skenar, fallande betalningsförmåga hos hushållen och säljare som vill hänga kvar vid markpriserna som gällde för några år sedan. Det är kombinationen som har gjort det allt svårare att få ihop kalkylerna för nya bostadsprojekt i Göteborg – särskilt i de områden som staden säger sig vilja prioritera.

En grupp inom Byggföretagen och Fastighetsägarna GFR är initiativtagare till ett arbete som kan tydliggöra kostnadsförändringens påverkan på projekt och dess kalkyl. Under Bopol Live Göteborg presenterades initiativet, analysen och dess resultat av Nils Eberil från JM och Bodil Löfmark från Stena Fastigheter, under rubriken ”Går det att bygga där staden vill?”.

När marknaden började vika märkte byggaktörerna att viktiga beslutsfattare saknade förståelse för hur kostnadsökningarna slog mot projekten, berättar Nils Eberil.
– När marknaden vek uppfattade vi inom Byggföretagen och Fastighetsägarna att det fanns en ganska låg förståelse hos tjänstemän och politiker för hur stigande byggkostnader faktiskt påverkar våra kalkyler och våra projekt. Det här initiativet föddes utifrån den frustration vi kände. Vi ville ta fram ett pedagogiskt material som kunde fungera som underlag för samtal med politiker och tjänstemän, säger han.

Arbetet har pågått i cirka 1,5 år.
– Initiativet har landat väldigt bra och vi har bland annat blivit inbjudna till en utbildningsdag med Henrik Kant och stadsbyggnadsförvaltningen och exploateringsförvaltningen. Vilket gav bra samtal.

2022 gick kostnader och intäkter tvärt i sär
Det centrala problemet, enligt Nils Eberil, är det gap som skapats mellan kostnader som stiger kraftigt samtidigt som intäkterna står stilla eller faller.
– Kostnader och intäkter följer varandra till 2022, sedan börjar de gå i sär. Och det finns nu ett stort gap att hämta hem.

För att konkret visa effekten tog gruppen fram två fiktiva projektkalkyler baserade på priser från 2021 respektive 2024. Resultatet är dramatiskt.
– Ett fiktivt centralt projekt i Göteborg som 2021 kunde visa en risk/vinstmarginal på 15 procent hade med en byggstart 2024 fått en risk/vinst på minus 5 procent när du väl kommit igång.
– Det fiktiva projektet hade aldrig blivit av. Bostäderna hade aldrig blivit byggda, och det har vi även sett i verkligheten i form av återlämnade markanvisningar och pausade projekt.

Det skapar en situation där vad som var fullt rimliga nivåer på markpriser för några år sedan inte längre är realistiska.  En säljare som tre år tidigare hade förväntningar om att sälja för 18 000 kr per kvadratmeter och 2024 kan få som mest 7000 kr per kvadratmeter kommer inte att sälja.

Eberil menar att parterna hade behövt mötas någonstans däremellan för att få igång byggandet igen.
– Vi visar i vårt material att vi kan mötas något om vi tillfälligt kan gå ner något i risk/vinstmarginal, vi kan försöka effektivisera våra byggrätter så att vi får ut mer intäktsyta samt att vi kan senarelägga betalningar för att minska kapitalkostnader. Även om vi gör mycket för att mötas så ser vi att byggrättsvärdet ändå inte kommer upp mer än cirka 60 procent av värdet vi hade 2021. Och då är detta i ett centralt projekt.

Bara centrala staden som kan fungera
Situationen är ännu svårare när kalkylen flyttas från centrala Göteborg till mellanstaden. Där har intäkterna gått ner mer procentuellt än i centrala delar samtidigt som byggkostnaderna gått upp lika oberoende av läge. I de fiktiva projekten blir utfallet entydigt negativt.
– Även om marken skulle vara gratis och vi tillfälligt kan sänka risk/ vinstmarginalen så blir det oerhört svårt att få ihop en kalkyl i det som kallas mellanstaden.

Det är i dessa områden staden tydligt vill se mer byggande – vilket skapar en motsättning mellan ambition och möjlighet. Och när samtalet rör sig mot ytterstadens mer pressade marknader, som Biskopsgården, blir svaret ännu tydligare.
– Ja, där vill staden gärna att vi ska bygga. Men ska vi bygga där så behöver nog politiken visa hur. För vi förstår inte riktigt hur det ska gå till, säger Nils Eberil.

En perfekt storm har slagit mot hyresrätten
Bodil Löfmark, vars fokus legat på hyresrättens förutsättning, beskrev en liknande bild av marknaden: En bild präglad av stigande kostnader som äter upp avkastningen.
– Vi är ett antal hyresvärdar som enats om en normalkalkyl för hyresrätt och vi ser tydligt det vi brukar kalla för en perfekt storm.

Byggkostnader samt drift- och underhållskostnader stiger mer än hyrorna. I de yttre delarna av staden finns inte betalningsviljan för att få de hyror som skulle krävas för att projektet ska gå ihop. Byggrättspriset reduceras då kraftigt och på många platser går det inte att bygga, även om markpriset är 0 kr.
– Vi ser samma gap som bostadsrätterna, även om vi har andra kalkyler. I centrala Göteborg går vinstmarginalen från 10 procent till minus 1 procent i de här fiktiva projekten.
– Det är alltså noll marginal, trots att det är ett centralt projekt. Ett byggprojekt har så stora risker att det måste finnas en vinstmarginal. Det går inte att investera i projekt som riskerar att vara värt mindre än vad det har kostat att bygga.

Resultatet blir att det i praktiken bara går att bygga på några få platser.
– Det som går att bygga i dag när det gäller hyresrätt är innerstaden, och mellanstaden om det finns extremt god kollektivtrafik och där markpriset speglar de verkliga förutsättningarna.
– Vi måste bygga där vi har möjlighet att bygga. Vi måste bygga där det redan finns en etablerad infrastruktur.

Bodil Löfmark efterlyser också en mer gemensam syn på hur projektens ramar sätts.
– Vi tycker att de bör finnas ett gemensamt ansvar gällande både exploateringskostnader och tidsplan, för tid kostar pengar.

Och hon poängterar att bostadsutvecklarna själva bär mycket erfarenhet av vad som driver kostnader.
– Vi har byggt ett antal bostäder tidigare. Vi vet vad som är kostnadsdrivande i ett projekt. Självklart ska vi bygga en fin och vacker stad, men vi måste bygga bostäder som fungerar i projekt som är rimliga.