Det kritiserade tomträttsystemet kan vara nyckeln till fler hyresrätter – om spelreglerna förtydligas

Tomträttsfrågan har varit en av vårens mest omtvistade bostadspolitiska frågor. Men medan systemet fått massiv kritik när det gäller det ägda boendet är det på vissa håll avgörande för att få hyresrättsprojekt att gå ihop ekonomiskt, menar Wallenstams Therese Nerlund.

I flera svenska kommuner, särskilt i storstäder där markpriserna är höga, kan tomträtt vara avgörande för att få kalkylen att gå ihop vid nyproduktion av hyresrätter. Men systemet är långt ifrån enhetligt runt om i landet, och osäkerheten kring framtida avgälder skapar oro bland landets fastighetsbolag.
– Det är alltid en fördel att äga marken själv eftersom det ger förutsägbarhet över tid, men i vissa kommuner där marken är dyr är det en fördel att bygga på tomträtt, säger Therese Nerlund, mark- och exploateringschef samt bostadspolitisk expert på Wallenstam.

I Stockholm har tomträttsfrågan varit särskilt omdiskuterad den senaste tiden, men medan mycket av kritiken som riktats mot stadens tomträttssystem varit kopplat till ägt boende och bostadsrätter pekar Therese Nerlund ut Stockholm som ett av få exempel där tomträttssystemet både är både tydligt och förmånligt när det gäller hyresrättsproduktion.
– Stockholm stad har historiskt haft fördelaktiga spelregler för tomträtten. Det är oerhört viktigt att veta vad som gäller över tid. Vi investerar långsiktigt och då måste vi veta vad vi har för kostnader över tid.

Stockholm relativt välfungerande
I huvudstaden är tomträtt i praktiken ofta en förutsättning för att kunna bygga hyresrätter, eftersom kommunen äger merparten av marken och markpriserna är satta utifrån priset på mark för bostadsrätter, menar Therese Nerlund.
– Man kan inte betala samma pris för marken när det gäller hyresrätter. Förutsättningarna att kunna ta ut kostnaden på slutkunden är helt olika, säger hon.

I Stockholm fungerar alltså tomträttsystemet relativt bra enligt Therese Nerlund, men det finns stora variationer mellan kommunerna i landet. Få använder tomträtt aktivt som ett verktyg för att möjliggöra hyresrätter, och där det förekommer ser modellerna olika ut.
– Vissa kommuner har rabatter för att bygga hyresrätter på tomträtt. Några erbjuder rabatt de första tio åren, men när avtalet ska förhandlas om försvinner rabatten… Då blir det betydligt dyrare, särskilt om avgälden justeras utifrån prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

I Stockholm är modellen att tomträttsavgälden beräknas på 30 procent av markvärdet, vilket kan jämföras med att annars behöva finansiera hela markköpet. Men även där finns osäkerheter.
– Sen finns det alltid en osäkerhet efter tio år när avgäldsperioden löper ut.

Vill ha långsiktiga spelregler
Tomträtt är i dagsläget inte en särskilt vanlig modell, och kommunernas intresse har minskat.
– Det har också blivit mindre vanligt eftersom kommunerna vill ha in pengar tidigt, då deras kostnader för exploatering har ökat.

För hyresrätter gäller samma tioåriga avgäldsperiod som för andra upplåtelseformer. Avgälden, som sätts av kommunen, är inte förhandlingsbar.

Wallenstam efterlyser en större tydlighet och stabilitet i systemet på nationell nivå.
– Vi som aktör vill självklart att systemet ska vara så transparent som möjligt med långsiktiga spelregler. Det viktiga är att kommunerna förstår att det är skillnad mellan hyresrätters och bostadsrätters villkor, säger Therese Nerlund och fortsätter:
– Hyresrättsmarknaden är reglerad. Vi kan inte efter tio år gå till Hyresgästföreningen och säga att vi behöver höja hyran med en viss procent för att markkostnaderna gått upp med till exempel det dubbla.