Carl-Johan Engström : En förVILLAd verklighetsuppfattning ger fel svar

DEBATT | Ropen efter fler småhus är just nu skyhöga. Nybyggda villor ska till – helst i trädgårdsstäder. Typgodkända hus ska göra dem överkomliga prismässigt och underlätta byråkratiskt. Löser det problemen för dagens barnfamiljer? Knappast! Förslagen bortser från hur verkligheten ser ut. Bostadsmarknader är lokala och fungerande lösningar måste utgå från det. Då framträder en annan bild, skriver professor Carl-Johan Engström.

Hypen med ett ökat småhusbyggande möter inte de behov förespråkarna säger sig vilja lösa. Unga barnfamiljer har inte råd att efterfråga nybyggda villor – hur mycket ”Sverigehus” de än kallas. Nya sparformer är ett annat förslag. Det behövs, men ska man utan egna besparingar få ihop till insatsen för att köpa nytt, flyttas realiserandet minst ett decennium framåt i tiden. Nya gynnsamma sparformer kan emellertid möjliggöra förvärv av lite äldre och mer överkomliga småhus. Dessa villor lär i stor utsträckning komma ut på marknaden först när de som bebor dem gått bort. Främsta skälet för det är att steget att flytta är för stort för många äldre äldre. Försäljning och flytt är stora åtaganden både praktiskt och känslomässigt, dessutom är bristen på passande boendeformer stor. Det är här proaktiva insatser kan lösa flera utmaningar samtidigt! Här är några nyckelfrågor som måste hanteras utifrån dagens verklighet:

Vi har således en generation seniorer som inom ett à två decennier lämnar marknaden. De har en ytstandard som är hög. Och villorna är i många fall i behov av renoveringar. Det kan underlättas av Rot-bidrag, men för många seniorer är detta en alltför betungande insats: upphandla entreprenör, granska offerter, kolla att företag är seriösa och inte jobbar med svart arbetskraft etcetera. En Rot-insats är mer lämpligt vid en försäljning där en köpare kan anpassa bostaden till sina behov vid övertagandet.

En sänkt reavinstskatt just för seniorer är ytterligare förslag från förVILLAde siffertänkare.

Att flytta till något bekvämare vore därför en god lösning både för seniorer och för en inflyttande ung familj.

En sänkt reavinstskatt just för seniorer är ytterligare förslag från förVILLAde siffertänkare. Beräkningar att man inte kan ”räkna hem” en flytt motiverar en reducerad skatt för att få ihop kalkylen. Men då missar man helt de kvalitativa aspekterna. För de flesta äldre framstår inte heller detta förslag som tillräckligt attraktivt. Att frånträda sin villa med konsekvensen att inte kunna bo kvar i sitt invanda närområde med exempelvis stödjande grannar, välkända promenadvägar och bilen på uppfarten är mer avgörande för att inte ta ett steg ut i det okända. Då behövs i stället ett tillskott av tillgängliga, lättskötta och prisvärda hyreslägenheter i just det villaområde/småsamhälle där de äldre bor. Och då ska inte hyreslägenheter förknippas med det fördummande argumentet att det är liktydigt med ”hyreslimpor” eller punkthus – utan med radhus, kedjehus eller parhus. Ett sådant tillskott av marklägenheter skulle göra det attraktivt både ekonomiskt och socialt att flytta och ändå vara kvar i sitt närområde.

Samtidigt förvandlas än fler mindre samhällen till sovorter och seniorernas småhus i villaförorter får säljas till reapris om de alls efterfrågas

Lyfter vi blicken framträder behovet av ett bredare agerande än tydligare. Många mindre samhällen i närheten av större städer och åldrande villaområden har förlorat både offentlig och kommersiell service. Ett tillskott av hushåll med barn kan förhindra nedläggningen av återstående ”samhällsutposter”. Större delen av det kommande småhusutbudet ligger dessutom på pendlingsavstånd från det större utbudet av jobb och service. En anpassad kollektivtrafik behövs för både för jobb- och servicependling.

Hotbilden av en ensidig satsning på nybyggda småhus är att det kan leda ett utbud som kommer ett decennium för sent för att möta behoven. Samtidigt förvandlas än fler mindre samhällen till sovorter och seniorernas småhus i villaförorter får säljas till reapris om de alls efterfrågas.

Jämför det med följande oförvillade scenario:
Kommunerna genomlyser förutsättningar för kompletteringar i befintliga områden. Det handlar såväl om de plan- och miljömässiga förutsättningarna som de sociala. En uppsökande verksamhet undersöker vilket intresse som finns för att flytta inom området till marklägenheter för en- och tvåpersonshushåll. Staten tar ansvar för att ta fram typgodkända lösningar – exempelvis genom en öppen arkitekttävling. Seniorbostäderna ska kunna passa in både till miljonprogrammets småhusområden och till mindre samhällens mer brokiga blandning av villor, parhus och verksamhetslokaler. Finns ett intresse upphandlar kommunen entreprenörer.  Saknas privata sådana kan de allmännyttiga bolagen stå för uppförandet och uthyrningen.

Vad är vinsterna?

• Småhusen kommer snabbare ut på marknaden än om det först är dödsboförvaltaren som ska ordna med en försäljning.
• De äldre kan få en fint anpassad och lagom stor bostad i sin närmiljö.
• Trycket på äldreomsorgen kan lätta.
• Barnfamiljer kan tidigare efterfråga rymliga småhus till mer överkomliga priser än i nyproduktionen.
• Underlaget för förskolor och lågstadieskolor kan bestå i många kommuners mindre samhällen.
• Hållbarhet och klimat gynnas om det befintliga beståndet och infrastrukturen återanvänds jämfört med om nya småhusområden ska byggas på oexploaterad mark.

Och hindren?

• Kostnader kan hållas nere med typgodkända lösningarna och lånegarantier vid uppförandet.
• Allmännyttans krav på marknadsmässighet (allbolagen) kan modifieras med EU:s nya Affordable Housing Plan.
• En anpassad kollektivtrafik exempelvis genom anropsstyrning finns redan, men behöver implementeras mycket bredare.

Det handlar om att få till ett flerpartssamarbete mellan kommuner, entreprenörer och boende för att få till lösningar som reellt kan lösa dagens problem. Det behövs med andra ord en lokal helhetsbild av möjligheter och hinder. Det är en fråga som kräver aktivt politiskt handlande i kommunerna. De har ansvaret både för bostadsförsörjningen och äldreomsorgen och inte minst för samhällsplaneringen. Men det kräver också samma typ av gensvar från staten som kring ”Carlsonvillan”, fast nu med smarta marklägenheter som fungerar som katalysatorer i samhällsomvandlingen.

Carl-Johan Engström
Professor emeritus i stadsutveckling vid KTH