Carl Gavelman: Förutsebarhet och pragmatisk hållning vore välgörande för samhällsbyggandet

DEBATT | Samhällsbyggandet måste präglas mer av sunt förnuft, samarbete och förutsägbarhet – inte av byråkrati, osäkerhet och ryckighet, menar Carl Gavelman.

Lina Brantemark lyfter klokt behovet av ett nytt förhållningssätt i kommunernas markpolitik (Bopol 7/10 2025) och Alarik von Hofsten påminner med rätta om kommunernas ekonomiska ansvar (Bopol 13/10). De båda artiklarna har sina poänger men diskussionen behöver också kompletteras. För frågan om kommunernas roll handlar inte enbart om lägre markpriser utan även om en mer förutsebar och pragmatisk planeringsprocess.

Det kanske allra viktigaste för en bransch med så långa perspektiv är förutsebarhet och stabila förutsättningar. Här har den nationella politiken, kommuner och Länsstyrelser ett jätteansvar att sätta spelregler som fastighetsutvecklande bolag kan förhålla sig till och räkna med ska gälla över hela projekttiden. Så är långt ifrån fallet idag.

Nyligen presenterades Nationellt Ledtidsindex för 2025 som visade att ledtiderna för detaljplane- och bygglovsprocessen ökat till i snitt 4,8 år. En av anledningarna till det är mängden utredningar som krävs för att pröva om marken är lämplig för planerad användning.

SKR visar i sin rapportserie Utredningskollen att det numera krävs i snitt 10 utredningar för en detaljplan avseende bostäder. De visar också att antalet utredningar, likväl som omfattningen av dem, ökar år efter år. Byggföretagen, SKR och Fastighetsägarna visar i sin rapport, ”Överklagande av detaljplaner – omfattning, effekter och orsaker” från 2023 att den vanligaste orsaken till att överklagade detaljplaner upphävs är att det paradoxalt nog saknas tillräckliga utredningar eller underlag.

Samtidigt visar Nationellt ledtidsindex att det kostar mellan 7 och 10 miljoner kronor att planlägga 100 bostäder. Det blir inte mycket billigare bara för att projekten är mindre. Antalet utredningar är i princip detsamma ändå.

Fokus har flyttats från helheten till varje enskilt projekt

Detaljplaneprocessen har gradvis förändrats från att vara ett verktyg för övergripande samhällsplanering till att handla om att detaljplanera för enskilda byggnader. Fokus har flyttats från helheten till varje enskilt projekt, och därmed har vi förlorat den långsiktighet och flexibilitet som planeringen en gång syftade till att ge. Vad vi behöver nu är en mer pragmatisk syn på planläggning och på vad som faktiskt är möjligt inom ramen för befintlig lagstiftning.

Låt därför kommunerna i samband med översiktsplanering genomföra översiktliga utredningar för områden som pekas ut som utvecklingsbara. Uppdatera dem sedan med jämna mellanrum så att det alltid finns uppdaterade versioner. Låt dem sedan ligga till grund för fördjupade utredningar i planskedet. Det skulle spara mycket tid och pengar eftersom man inte skulle behöva börja om från ruta ett i varje ny detaljplan. Samtliga granskare och tillsynsinstanser behöver då också inta en good enough-hållning istället för att peta i varenda detalj. I bygglovsprocessen kan ytterligare fördjupning göras om så behövs.

Låt detaljplanerna bli mindre detaljerade, reglera det som verkligen har betydelse

Låt detaljplanerna bli mindre detaljerade, reglera det som verkligen har betydelse. Kommunerna bör ta ett större ansvar för att planlägga utifrån vad de bedömer är långsiktigt bra för samhället, utan att detaljstyra varje potentiell byggnad. Planera inte för specifika byggnader utan för att möjliggöra byggnation. Även här krävs en pragmatisk syn och såklart en avvägning av vad som är just betydelsefullt i det aktuella fallet.

I de fall där så är möjligt, låt bygglovs- och planprocessen löpa parallellt. I många fall finns nästan färdigprojekterade bygghandlingar framme redan i planskede, utredningarna håller en hög detaljnivå och byggaktören vill inget hellre än att snabba på processen. Om kommunernas olika förvaltningar hade en tätare dialog skulle ledtiderna kunna kapas väsentligt.

Sammantaget skulle detta kunna bidra till att samhällsbyggnadsprocessen skulle kunna bli mer förutsebar, flexibel och anpassningsbar. Man skulle i många fall slippa planändringar och man skulle kunna parera svängningar i konjunktur och marknad på ett betydligt bättre sätt. Men framförallt skulle ledtiderna bli kortare och kostnaderna minska.

Det är inte fler stöd, nya regler eller tillfälliga satsningar som löser branschens problem

Det är inte fler stöd, nya regler eller tillfälliga satsningar som löser branschens problem utan stabila spelregler och modet att använda dem klokt. En mer förutsebar och effektiv planeringsprocess skulle inte bara gynna byggaktörerna utan hela samhällsbyggandet. När spelreglerna är tydliga och processerna rimliga blir både riskerna och kostnaderna mer hanterbara och därmed också markpriserna. Då kan vi skapa förutsättningar för ett byggande som är långsiktigt hållbart, ekonomiskt möjligt och samhällsnyttigt på riktigt.

Carl Gavelman
Grundare av Propertywise